รับมรดกที่ดิน โอนที่สำนักงานที่ดินอย่างไร: เอกสาร ประกาศ 30 วัน และทายาทต่างชาติ

คำตอบหลัก

ที่ดินมรดกไม่ได้เปลี่ยนชื่อเจ้าของเองโดยอัตโนมัติ โฉนดยังเป็นชื่อผู้ตายจนกว่าทายาทจะไปจดทะเบียนโอนมรดกที่สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ ทางเลือกที่พบบ่อยมี 3 ทาง และทางที่เลือกจะกำหนดทั้งเอกสารและระยะเวลา

หลักกฎหมาย (ประมวลกฎหมายที่ดิน) มาตรา 81 ให้ทายาทยื่นคำขอพร้อมหนังสือแสดงสิทธิและหลักฐานการได้มรดก หากเจ้าพนักงานเชื่อว่าผู้ขอเป็นทายาท จะปิดประกาศ 30 วัน และเมื่อไม่มีทายาทผู้มีสิทธิคัดค้านและหลักฐานน่าเชื่อถือ ก็จดทะเบียนตามหลักฐาน ส่วนมาตรา 82 ว่าด้วยการจดทะเบียนผู้จัดการมรดก ถ้าศาลตั้งก็จดให้ตามคำขอ ถ้าเป็นผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรมเจ้าพนักงานต้องสอบสวนและประกาศก่อน

ความเห็นเชิงปฏิบัติของเรา ใช้วิธีทายาทยื่นเองเมื่อทายาททุกคนเห็นตรงกันและที่ดินจะอยู่ในครอบครัวต่อ ใช้ผู้จัดการมรดกเมื่อจะขายที่ดิน เมื่อทายาทอยู่ต่างประเทศหรือติดต่อไม่ได้ หรือเมื่อมีใครไม่ให้ความร่วมมือ รายการเอกสารและระยะเวลาต่างกันบ้างแต่ละสำนักงาน ควรโทรถามสำนักงานที่ดินของแปลงนั้นก่อนเตรียมเอกสาร

คู่มือนี้พูดถึงขั้นตอนที่สำนักงานที่ดิน ส่วนเรื่องใครเป็นทายาทและการตั้งผู้จัดการมรดก อ่านได้ที่คู่มือมรดกและการจัดการมรดก กรณีที่ดินเป็นชื่อภริยาที่เสียชีวิต ดูบทความนี้

1. เข้ากรณีใดในสามกรณี

กรมที่ดินมีคู่มือประชาชนแยกกันสองฉบับ คือกรณีมีผู้จัดการมรดกและกรณีไม่มีผู้จัดการมรดก (ลิงก์อยู่ในแหล่งอ้างอิง)

2. ทาง ก: ทายาทยื่นเองโดยไม่มีผู้จัดการมรดก

คู่มือกรมที่ดินกรณีนี้ระบุว่าต้องยื่นที่สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินหรือห้องชุดตั้งอยู่เท่านั้น และไม่แล้วเสร็จในวันยื่นเพราะต้องประกาศตามมาตรา 81

1. ยื่นคำขอและสอบสวน เจ้าพนักงานสอบสวนสิทธิ ความสามารถ และความเป็นทายาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และกฎกระทรวง คู่มือระบุว่าเวลาขึ้นกับจำนวนผู้ขอและทายาท ถ้าชั้นทายาทซับซ้อนจะใช้เวลานานขึ้น
2. ประกาศ ปิดประกาศ 30 วันที่สำนักงานที่ดิน ที่ว่าการอำเภอหรือสำนักงานเขต เทศบาลหรือ อบต. ที่ทำการกำนันหรือผู้ใหญ่บ้าน และที่ที่ดิน พร้อมส่งประกาศให้ทายาทที่ผู้ขอระบุแต่ไม่ได้มา (มาตรา 81)
3. จดทะเบียน ถ้าไม่มีทายาทคัดค้านและหลักฐานน่าเชื่อถือ เจ้าพนักงานจดทะเบียนให้ คู่มือระบุว่ามีเวลาส่งและปิดประกาศและเวลาลงนามแจ้งผู้ขอเพิ่ม และอาจล่าช้าได้ เช่นหลักฐานการปิดประกาศมาช้าหรือสูญหายจนต้องปิดใหม่

ทายาทที่ไม่ประสงค์รับส่วนแบ่งมักถูกขอให้ไปให้ถ้อยคำที่สำนักงานหรือนำหลักฐานการไม่รับมรดกมาแสดง ควรถามสำนักงานว่าใช้แบบใด

เอกสาร (ตามคู่มือ และควรยืนยันกับสำนักงาน)

สำหรับผู้ขอที่เป็นบุคคลธรรมดา คู่มือกรณีไม่มีผู้จัดการมรดกระบุไว้ เช่น

• โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (นส.3, นส.3ก, นส.3ข) หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (ต้นฉบับ)
• มรณบัตรหรือหลักฐานการตายของเจ้ามรดก (ต้นฉบับพร้อมสำเนารับรอง)
• พินัยกรรม ถ้ามี
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขอ
• หลักฐานแสดงว่าเป็นทายาท เช่น ทะเบียนสมรสของคู่สมรส หรือหลักฐานการเป็นบุตร

ถ้าทายาทบางคนเสียชีวิตแล้ว มักต้องมีหลักฐานการตายของทายาทนั้นและหลักฐานผู้รับมรดกแทน แต่ละสำนักงานปฏิบัติต่างกันเล็กน้อย โปรดยืนยันรายการและว่ารับต้นฉบับหรือสำเนา

3. ทาง ข: ผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม

เมื่อพินัยกรรมตั้งผู้จัดการมรดกไว้ ต้องจดชื่อผู้จัดการมรดกในโฉนดก่อน แล้วจึงโอนให้ผู้มีสิทธิ มาตรา 82 ให้เจ้าพนักงานสอบสวน ตรวจหลักฐาน และประกาศตามมาตรา 81 วรรคสอง ถ้าไม่มีผู้คัดค้านก็จดทะเบียน ถ้ามีผู้คัดค้านเรื่องจะค้างไว้ เพราะพินัยกรรมคือหลักฐาน เจ้าพนักงานจึงมักตรวจแบบของพินัยกรรมและคุณสมบัติของผู้ที่ถูกตั้งอย่างละเอียด ผู้ที่เป็นผู้จัดการมรดกไม่ได้ ดูในคู่มือมรดก และการเลือกผู้จัดการมรดกดูในเลือกผู้จัดการมรดกในพินัยกรรม

4. ทาง ค: ผู้จัดการมรดกที่ศาลตั้ง

ถ้าศาลตั้งผู้จัดการมรดก มาตรา 82 ให้เจ้าพนักงานจดทะเบียนผู้จัดการมรดกตามคำขอ จึงไม่มีขั้นประกาศ 30 วันในขั้นนั้น เรื่องการยื่นคำร้องต่อศาลดูคู่มือยื่นคำร้องตั้งผู้จัดการมรดก

สำหรับการโอนให้ทายาทหรือขาย คู่มือกรมที่ดินกรณีมีผู้จัดการมรดกระบุเอกสาร เช่น

• โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (ต้นฉบับ)
• บัตรประชาชนของทายาทหรือผู้จัดการมรดก
• หลักฐานว่าผู้รับมรดกเป็นทายาทผู้มีสิทธิ (ต้นฉบับ)
• คำสั่งศาลหรือพินัยกรรมที่ตั้งผู้จัดการมรดก (ต้นฉบับ) ถ้าพินัยกรรมสูญหายหรือถูกทำลาย ใช้สำเนาที่เคยแสดงต่อหน่วยงานราชการและหน่วยงานนั้นรับรองถูกต้องแทนได้

การขายโดยผู้จัดการมรดกต้องจดชื่อผู้จัดการมรดกในโฉนดก่อน แล้วจึงขาย กรณีมอบอำนาจ นิติบุคคล หรือสิ่งปลูกสร้างมีเอกสารเพิ่มตามคู่มือ และผู้จัดการมรดกต้องทำภายในอำนาจที่พินัยกรรมหรือศาลให้ไว้ บางการกระทำอาจต้องขออนุญาตศาล

5. ค่าธรรมเนียมและภาษี

เราไม่ระบุจำนวนเงิน เพราะอัตราเปลี่ยนได้และสำนักงานที่ดินเป็นผู้คำนวณในวันจดทะเบียน

• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน คู่มือกำหนดคำนวณจากราคาประเมิน และ ต่ำกว่าเมื่อเป็นการโอนระหว่างบุพการีกับผู้สืบสันดานหรือระหว่างคู่สมรส นอกจากนี้มีค่าคำขอ ค่าพยาน และค่ามอบอำนาจเป็นอัตราคงที่เล็กน้อย
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ คู่มือระบุว่าเกิดในกรณีโอนมรดกตามพินัยกรรมให้ผู้ที่ไม่ใช่ทายาทโดยธรรม ทายาทโดยธรรมไม่อยู่ในกลุ่มนี้
• อากรแสตมป์และภาษีเงินได้ อาจเกี่ยวข้องในบางกรณี ให้ถามเจ้าหน้าที่และที่ปรึกษาด้านภาษี เพราะขึ้นกับว่าใครรับที่ดินและจะทำอะไรต่อ

หนี้ของกองมรดกและภาษีมรดกอยู่นอกขอบเขตของคู่มือนี้ ดูคู่มือมรดกและการจัดการมรดก

6. ทายาทต่างชาติ

ที่ดิน มาตรา 93 ให้รัฐมนตรีอนุญาตคนต่างด้าวที่รับมรดก ในฐานะทายาทโดยธรรม ได้ โดยเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วต้องไม่เกินเกณฑ์ตามมาตรา 87 ตามคู่มือกรมที่ดิน ผู้อนุญาตคือรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย มอบอำนาจให้อธิบดีกรมที่ดินในกรุงเทพฯ และผู้ว่าราชการจังหวัดในต่างจังหวัด มาตรา 87 กำหนดเพดานตามวัตถุประสงค์ เช่น อยู่อาศัย พาณิชย์ อุตสาหกรรม เกษตร ศาสนา สาธารณกุศล ควรตรวจข้อความปัจจุบันก่อนอ้างตัวเลข

ผู้รับพินัยกรรมต่างชาติที่ ไม่ใช่ทายาทโดยธรรม ใช้มาตรา 93 ไม่ได้ เอกสารองค์ความรู้ของกรมที่ดินระบุว่าในทางปฏิบัติผู้จัดการมรดกจะขายที่ดินแล้วส่งมอบเงิน ตามมาตรา 94 ที่ดินที่ได้มาโดยไม่ชอบต้องจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ไม่น้อยกว่า 180 วันและไม่เกินหนึ่งปี มิฉะนั้นอธิบดีอาจจำหน่ายเอง

ห้องชุด มาตรา 19 สัตต: คนต่างด้าวที่ไม่มีคุณสมบัติตามมาตรา 19 แต่ได้ห้องชุดโดยมรดก ต้องแจ้งเป็นหนังสือภายใน 60 วันและจำหน่ายภายในหนึ่งปีนับแต่ได้กรรมสิทธิ์ ไม่เช่นนั้นอธิบดีอาจขายได้ มาตรา 19 ปัญจ ใช้กับผู้ที่มีคุณสมบัติ คือจำหน่ายเฉพาะส่วนที่ทำให้สัดส่วนต่างชาติเกินกำหนดในมาตรา 19 ทวิ ดังนั้นคำว่า "ต้องขายห้องชุดภายในหนึ่งปี" จริงเฉพาะบางกรณี

เรื่องพินัยกรรมต่างประเทศและประเด็นข้ามประเทศ ดูคู่มือพินัยกรรมต่างประเทศ ส่วนประเด็นประมวลกฎหมายที่ดินและ พ.ร.บ.อาคารชุดข้างต้น ให้ยึดมาตราที่อ้างในคู่มือนี้

7. ถ้าพี่น้องตกลงกันไม่ได้

ความขัดแย้งปรากฏที่สำนักงานที่ดินในรูปการคัดค้าน ตามมาตรา 81 เจ้าพนักงานอาจสอบสวน เรียกเอกสาร และเปรียบเทียบ ถ้าตกลงกันไม่ได้ก็สั่งตามที่เห็นสมควร ผู้ไม่พอใจต้องฟ้องศาลภายใน 60 วันนับแต่ได้รับแจ้ง และแสดงหลักฐานการฟ้อง มิฉะนั้นเจ้าพนักงานดำเนินการต่อ ถ้ามีการฟ้องเรื่องสิทธิในมรดก การจดทะเบียนจะระงับไว้จนกว่าคดีถึงที่สุด

ในทางปฏิบัติ กรณีพี่น้องคนหนึ่งอยู่ในที่ดินและไม่ยอมแบ่ง หรือทายาทที่หาตัวไม่พบ มักต้องร้องขอให้ศาลตั้งผู้จัดการมรดก แทนที่จะยื่นเอง เรื่องที่ดินมรดกที่ถือร่วมกันและเรื่องที่ต้องไปศาล ดูคู่มือข้อพิพาทที่ดิน

ตัวอย่างสมมติ: พี่น้องสามคนได้มรดกที่ดินพร้อมบ้าน สองคนอยากขาย หนึ่งคนอยากเก็บ การยื่นเองมีแนวโน้มถูกคัดค้าน การร้องขอตั้งผู้จัดการมรดกให้ศาลเป็นผู้ตัดสินว่าใครเป็นผู้จัดการ และการขายทำภายใต้การกำกับของศาลได้

8. เช็กลิสต์ก่อนไป

• ตรวจว่าแปลงนั้นอยู่ในเขตสำนักงานที่ดินใด และโทรถามก่อน
• รวบรวมโฉนด มรณบัตร บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทายาททุกคน และหลักฐานความเป็นทายาท
• หาพินัยกรรมและคำสั่งศาลที่เคยมี
• ตัดสินใจว่าจะเก็บหรือขาย เพราะมีผลต่อการต้องมีผู้จัดการมรดก
• ถามสำนักงานว่าทายาทที่มาไม่ได้หรืออยู่ต่างประเทศต้องใช้อะไร
• ถ้ามีทายาทต่างชาติ ตรวจเรื่องการอนุญาตตามมาตรา 93 หรือกฎเกณฑ์ห้องชุดก่อนยื่น
• ขอให้คำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีในวันนั้น และเก็บใบเสร็จทุกใบ

อ่านเพิ่มเติม

• มรดกและการจัดการมรดกในประเทศไทย
• ภริยาไทยเสียชีวิต ที่ดินเป็นชื่อเธอ
• ข้อพิพาทที่ดินและโฉนด
• พินัยกรรมต่างประเทศกับมรดก
• เลือกผู้จัดการมรดกในพินัยกรรม

ที่ดินมรดกโอนที่สำนักงานที่ดินได้ 3 ทาง และทางที่เหมาะขึ้นกับว่าทายาทตกลงกันได้หรือไม่ มีพินัยกรรมหรือไม่ และจะเก็บหรือขายที่ดิน

เราช่วยทายาทเรื่องคำขอที่สำนักงานที่ดิน การร้องขอตั้งผู้จัดการมรดก และข้อพิพาทมรดก ปรึกษาเบื้องต้นฟรี โทร 092-254-2045 หรือ ส่งรายละเอียดให้เรา ดูเพิ่มที่บริการด้านมรดกและบริการด้านที่ดิน

คู่มือนี้เผยแพร่โดย สำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา ลอว์เฟิร์ม — สำนักงานกฎหมายในจังหวัดขอนแก่น ก่อตั้งเมื่อปี 1986 เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับเรื่องใดเรื่องหนึ่งโดยเฉพาะ