団地の仕組みが用地を覆っていない
太陽光・発電プロジェクト、大型倉庫、コールドチェーン、農産加工 — 実行可能な事業の相当数が、工業団地の仕組みの対象外の土地にあります。用地は商業的には問題ありません。団地の中にないだけです。
正常な状況であり実行可能です。ただし貴社が自ら解くべきことが変わり、その変化は多くのスポンサーが想定するより大きいのです。
本稿は一般的な情報であり、個別事案への法的助言ではありません。土地の権利、用途の可否、奨励に紐づく権利は筆とプロジェクトによります。
1. 団地が与えてくれたはずのもの
団地の地価が高い理由なので明確にしておく価値があります。
- 複数の機関ではなく一つの承認機関。 外では産業所管当局、地方自治体、用役、環境要件の間の調整がプロジェクトの仕事になり、どれもが最長経路になりえます。
- 既に工業用途に区画された土地。 用途の可否は貴社が答えるべき問いではありません。
- 既に手当てされた用役と排水の容量。 外では容量と接続が交渉対象で、リードタイムが最も長い項目になることが多いのです。
- 貸手と買主が既に認識し価格に織り込む土地の権利の仕組み。
団地の外ではこの四つすべてが作業になります。費用は予算項目ではなく工期として現れ、そのため取締役会資料の段階で体系的に過小評価されます。
2. 問いの立て直し：所有権ではなく支配
スポンサーは「当社が土地を所有できますか」と尋ねます。誤った問いであり、プロジェクトを誤った仕組みへ導きます。
プロジェクトが本当に必要とするのは 資産の存続期間にわたる用地に対する確実で融資に耐える支配 です。具体的には
- 土地所有者が代わっても存続 — 売却、相続、破産を含めて
- 貸手が受け入れる — 担保として、または融資の基礎として
- 将来の買主が引き継げる — 土地所有者と再交渉することなく
- プロジェクト期間以上存続 し、終了時に何が起きるか確実であること
これを提供する適法な経路は複数あります。外資系法人が使える保有経路は外国投資家ガイドにあり、本稿は貴社のその土地がそのうち何を実際に収容できるかを扱います。
3. この筆はこの事業を適法に収容できるか
団地外の用地を他の何よりも多く脱落させる問いです。
団地の中では用途の可否が事実上あらかじめ整理されています。外では筆ごとに確定する必要があり、売主や仲介の主張に優先します。
確認すべきこと：
- 土地の分類とそれが許す用途
- その所在地に適用される区画
- 原始的な付与に伴う制限
- その区域を覆う環境・農業上の保護
- 貴社の具体的な事業 — 包括的な「工業用途」ではなく — が両立するか
商業的には優れていながら意図した事業を収容できなかった用地を、私たちは見たことがあります。資金が動く前に確定してください。 許認可の過程ではありません。そして単に高くつくにとどまらず、真に致命的となりうる可能性が最も高い所見です。
用地調査の残り — 権利の等級、負担、法的通行権、境界、売主の処分権限 — はプロジェクト用地デューデリジェンスガイドにあり、ここにもそのまま当てはまります。
4. 貸手と将来の買主がそれぞれ問うこと
貸手： 権利は登記されているか。債務より長く続くか。担保として設定できるか。土地所有者が売却または破産したらどうなるか。担保実行時に貸手や買主へ移転するか。
将来の買主： 土地所有者と再交渉せずにこの支配を引き継げるか。あとどれだけ残っているか。どんな条件が付くか。当初の当事者間の関係があったからこそ機能していた部分はないか。
商業的には満足でも、この二組を通らない仕組みは 資金もつかず売れもしません。 確約の前に両方に照らして試してください。タームシートが出た後ではありません。
5. 提示されることになる仕組み
誰かがタイ法人を設立して土地を代わりに保有することを提案してきます。
タイ人株主が 真の参加者 — 実際の出資、実際の関与、実際の商業的利害 — であれば、それは本物の会社であり適法な経路です。
比率を満たすために提供された名前 で、サイドレター、日付のない株式譲渡書、実際には貸し付けられていない貸付で維持されているのであれば、それは名義借りの仕組みです。当事務所は構築しません。
反対する理由は原則的であると同時に実務的です。この種の仕組みはプロジェクトにとって最も重要な場面で正確に失敗します。貸手がデューデリジェンスを行うとき、許可を更新するとき、タイ人株主の事情が変わるとき、または資産を売却しようとするときです。何を提示されているかを見極める方法は外国人の不動産ガイドをご覧ください。
6. どの経路を支えるか判断するために必要なもの
- 用地内すべての筆の権利書面
- 所有者の身元と処分能力
- プロジェクトの説明と資産の想定存続期間
- 資金調達の計画と、その出所
- その事業が奨励対象活動に該当するか、該当しうるか
- 売主・仲介・コンサルタントが既に提案しているもの
- 目標日程と、そこに既に確約されているもの
まとめ
| 問い | 答えの出どころ |
|---|---|
| 団地の外で何を失うか | 単一機関、確定した区画、手当て済みの用役、認識された土地の仕組み |
| 土地を所有する必要があるか | いいえ — 資産の存続期間にわたる融資に耐える確実な支配が必要 |
| この筆は当社の事業を収容できるか | 土地分類と用途制限、筆ごとに、資金が動く前に |
| 資金はつくか | 確約の前に貸手の問いに照らして仕組みを試す |
| 提示された仕組みを受けるべきか | タイ側の参加が本物である場合に限る |
団地の仕組みの外では、土地の問題は事務事項ではなくプロジェクトのリスク問題になります。オフテイク契約と同じ水準の注意に値します。
当事務所は外資系プロジェクト会社の団地外用地について、土地の支配、用途の可否、融資に耐える仕組みを助言します。初回相談は無料です。+66 92 254 2045 までお電話いただくか、お問い合わせページからご事情をお知らせください。
本ガイドはスワンナワラ法律事務所（1986年設立・コンケン）が作成しました。一般的な情報であり、個別事案への法的助言ではありません。