住戸ではなく資金から始めてください
タイのコンド購入に関する案内の多くは不動産から始まります。しかし 個人オーナーから中古住戸を買う 外国人買主にとって、最初の本当の問題はたいてい別です。土地局が受け入れる形で資金をタイに持ち込むことです。
ここを誤ると、住戸がどれほど良くても取引は止まります。
本稿は個人売主の中古取引を具体的に扱います。外国人がコンドを所有できるかと一般的な枠組みは外国人の不動産ガイドにあり、本稿は住戸と売主が見つかった後から始まります。
本稿は一般的な情報であり、個別事案への法的助言ではありません。課金・税金・要件は署名前に貴殿の取引について確認してください。
1. 資金の持ち込み
外国人枠での購入について、土地局は購入資金が 海外から、外貨で到着し、タイで両替された ことの証拠を買主名義で求めます。
順調に進むかを分ける点：
- 外貨として到着 し、ここで両替される必要があります。海外でバーツに替えて送るのではありません
- 送金の 記載目的 が重要で、購入と整合すべきです
- 入ってくる資金の 名義 が所有者として登記される人と一致する必要があります
- 証拠を受取銀行から必要な形式で入手できる 必要があり、銀行によって発行の容易さと速さが異なります
- 金額が購入代金を賄う 必要があり、諸費用を見込んで多めに送金するのが一般的です
タイの銀行口座がない場合、購入が不可能になるわけではありませんが、流れの組み方が変わります。機能する方法は複数あり、どれが適切かはスケジュールと取引銀行によります。何かを送金する前に決めてください。 誤った形や名義で到着した送金は直しにくく、登記を遅らせたり妨げたりしえます。
すべての書類を保管してください。売却する日にこのファイルが再び必要になり、住戸がご家族に渡る場合はご家族が必要とします。
2. 手付の前に：誰が本当の所有者か
個人売主なら法人の相手方もプロジェクトの構造もありません。独自に確認してください。
- 登記名義人と実際に相対している人物の一致
- 売却権限、共有者を含めて
- 夫婦財産の状態と必要な配偶者の同意
- 相続で取得したか、その場合遺産が適正に処理されているか
- 抵当が設定されているか、どう抹消するか
- 同じ住戸が他の人に約束されていないか
3. 管理組合が確認すべきこと
二つ、そして資金を入れる前に。
- 外国人枠の状態 — 当該住戸が建物の許容比率の範囲内で外国人所有へ移転できるか。上限に近い建物は取引条件を変え、時に終わらせます。
- 滞納 — 共益費、修繕積立金、その他の負担が精算されているか、未納分を誰が整理するか
書面で求めてください。売主の言明は代替になりませんし、どちらの問題も移転日に発見されれば良くて延期です。
4. 手付と代金の組み方
デベロッパーも既定のエスクロウもありません。仕組みがそれを反映すべきです。
- 返還条件を明記した書面合意のもとでの 適正規模の手付
- 残代金は登記と引き換えに土地局で、その前ではなく
- 権原の状態と管理組合の確認書が手元に入る前に資金が管理を離れないように
- 枠証明が得られない場合、または滞納が相当額である場合にどうなるかを明確に
5. 移転日の土地局で
概要の順序：
- 当事者が身分書類を持参して出頭。外国人買主の書類は翻訳が必要な場合あり
- 権原書類と管理組合の確認書を提出
- 外貨送金の証拠を提出
- 契約上の分担に従って移転時に生じる課金を納付
- 残代金の支払い
- 移転の登記と権原書類の更新
実務上の二点：時間に余裕を持ってください。 土地局は1時間で終わる手続ではなく、書類の隙間はここで表面化します。そして 費用分担を契約で合意しておいてください。 代金を受け取りたい売主と窓口で争うのは最悪のタイミングです。
6. 双方が争う費用
移転時に複数の課金が生じ、誰が負担するかについての慣行は固定した規則ではなく交渉事項です。慣例的に折半するものもあれば一方に落ちるものもあり、売主の課税上の状況が総額に影響します。
紛争を生むのは金額ではなく 合意の不在 です。署名前に分担を契約に書いてください。契約確認の際に貴殿の取引に適用される課金を整理してお示しします。
7. 完了後に保管するファイル
永久保管：
- 売買契約書と領収書
- 送金および外貨両替の証拠
- 管理組合の確認書
- 登記された権原書類
- 保有期間中に支払った費用の記録
売却するときに必要で、特に送金の証拠は将来タイから資金を持ち出すことに関係します。そして住戸が相続人に渡る場合は相続人が必要とします。
8. 長期滞在ビザの申請と並行する場合
統合するのではなく整合させてください。 購入は売主・管理組合・土地局のスケジュールに従い、ビザの経路は固有の要件と時期を持ちます。
問題は買主が一方が他方に依存すると想定したり、入管の結果を待って購入の手順を遅らせたりするときに生じます。二つのスケジュールを最初にお知らせいただければ、実際に噛み合う箇所をお示しします。入管側はビザ・労働許可ガイドをご覧ください。
まとめ
| 段階 | 誤りが起きる箇所 |
|---|---|
| 資金の持ち込み | バーツで到着、または名義違いで外国人枠に使えない |
| 手付の前 | 売主の権限、共有者、配偶者の同意が未確認 |
| 管理組合 | 枠が埋まっている、または滞納が移転日に判明 |
| 代金の組み方 | 確保されたものがないまま信頼で多額を支払う |
| 移転日 | 費用分担を合意したことがなく窓口で争う |
個人売主の中古取引でリスクは建物ではありません。相手方と書類であり、どちらも資金が動く前に処理すれば管理できます。
当事務所は外国人買主の中古所有権移転を、送金の組み方、管理組合の確認書、土地局への出頭まで一貫して扱います。貴殿の購入案件について業務範囲と見積りを書面でご請求ください。 +66 92 254 2045 までお電話いただくか、お問い合わせページからご事情をお知らせください。報酬全般は弁護士費用ガイドをご覧ください。
本ガイドはスワンナワラ法律事務所（1986年設立・コンケン）が作成しました。一般的な情報であり、個別事案への法的助言ではありません。