상황
외국인이 태국에서 가족을 위해 집을 마련하려고 한다. 외국인은 토지를 소유할 수 없으므로, 집과 토지는 태국인 배우자, 태국인 파트너 또는 태국인 자녀의 명의로 매수된다. 대금은 외국인이 지불한다.
이는 여러 가지 형태로 적법하다. 사람들을 놀라게 하는 점은, 매수 시점에 조치를 취하지 않으면 대금을 지불한 파트너에게 법적으로 남는 것이 얼마나 적은가 하는 것이다.
1. 법이 허용하는 범위
- 외국인은 태국에서 토지를 소유할 수 없습니다. 가족 주거용으로는 거의 적용되지 않는 제한적인 예외 경로가 있을 뿐입니다.
- 외국인은 토지와 별도로 건물을 소유할 수 있으며, 외국인 쿼터 범위 내에서 콘도 유닛을 소유할 수 있습니다.
- 외국인은 타인의 토지에 대해 등기된 권리를 보유할 수 있습니다. 즉 임차권, 유스프루트권, 거주권, 지상권, 저당권입니다.
콘도가 가족의 필요를 충족한다면, 콘도를 완전 소유하는 것이 흔히 더 간단한 방법입니다. 외국인의 태국 부동산 매수를 참조하십시오.
2. 태국인 배우자 명의로 매수하기
태국인 배우자가 외국인과 혼인 중에 토지를 매수할 때, 토지사무소는 통상적으로 외국인 배우자가 매수 자금이 태국인 배우자의 고유 자금이며 혼인 공동 재산이 아니라는 점을 신고할 것을 요구합니다.
그 결과: 해당 토지는 태국인 배우자의 개인 재산이 됩니다.
- 이혼 시에는 일반적으로 혼인 재산으로서 분할되지 않습니다
- 태국인 배우자가 사망하면 태국인 배우자의 유언에 따라 또는 법정 상속인에게 이전되며, 외국인 상속인은 일반적으로 토지를 보유할 수 없습니다. 태국인 아내가 사망했고 토지가 그녀 명의로 되어 있는 경우를 참조하십시오.
3. 혼인신고를 하지 않은 파트너 명의로 구매하기
혼인신고가 되어 있지 않다면, 대금을 지불한 파트너는 배우자의 권리를 전혀 갖지 못합니다.
- 주택은 등기된 소유자에게 속합니다
- 이를 구매하기 위해 지급된 금전은, 명백한 반증이 없는 한, 일반적으로 증여로 취급됩니다
- 별거 시, 대금을 지불한 파트너의 지위는 거의 전적으로 당시 작성된 문서에 달려 있습니다
토지에 등기된 저당권으로 담보되는, 문서화된 대여는 대금을 지불한 파트너에게 법적 청구권을 부여하는 한 가지 방법입니다.
4. 태국인 자녀 명의로 구매하기
태국인 자녀도 토지를 소유할 수 있으며, 부모는 자녀의 법정대리인으로서 이를 관리합니다. 다만:
- 부모는 법원의 허가 없이 자녀의 토지를 매도하거나 담보로 제공할 수 없습니다
- 토지는 부모가 아니라 자녀에게 속합니다
- 가족의 계획이 바뀌는 경우 — 이주, 이혼, 현금 필요 — 토지를 단순히 매도할 수는 없습니다
자녀 명의로 구매하는 것은 해당 자녀에게 토지를 주려는 장기적 의도에 적합합니다. 부모가 나중에 그 가치를 활용해야 할 가능성이 있는 경우에는 적합하지 않습니다.
5. 회사와 명의신탁(nominee) 함정
흔히 권해지는 방법은 태국 회사를 설립해 그 회사가 토지를 소유하게 하고, 태국인 주주들이 외국인을 대신해 주식을 보유하도록 하는 것입니다. 이는 명의신탁 약정에 해당합니다:
- 관련자에게 형사책임이 따라갑니다
- 해당 토지에 매각 명령이 내려질 수 있습니다
- 외국인이 지배권을 행사할 수 있도록 하려고 작성한 부속 문서들은 집행이 불가능한 경우가 많습니다
실제로 사업을 영위하는 회사는 그 사업에 필요한 재산을 소유할 수 있지만, 오직 가족 주거용 주택을 보유할 목적으로만 설립된 회사는 바로 법이 겨냥하는 유형입니다. 외국인 파트너와 태국 회사 설립하기를 참조하십시오.
6. 실제로 돈을 지불한 사람을 보호하는 도구
| 도구 | 제공하는 것 |
|---|---|
| 지상권 (등록된) | 토지를 점유, 사용 및 수익할 수 있는 권리 — 기간부 또는 종신 |
| 거주권 (등록된) | 주택에 거주할 수 있는 권리 |
| 건물소유권 (등록된) | 토지와 분리된 주택의 소유권 |
| 임대차 (등록된) | 확정된 기간 동안의 토지 사용권 |
| 대여금 + 저당권 | 제공된 금전에 대한 담보부 채권 |
| 유언장 | 사망 시 각자의 자산 처리 방식 |
각 도구는 제3자에게 대항력을 갖추기 위해 토지사무소에 등록되어야 합니다. 지상권과 유언장을 통한 주택 보호를 참조하세요.
7. 어떤 방식이 적합한가
- 혼인 중이며 장기 거주가 목적인 경우: 태국인 배우자 명의로 등기하고, 외국인 배우자에게 종신용익권(usufruct) 또는 거주권(habitation)을 등기로 설정하며, 유언장을 함께 마련
- 혼인하지 않은 경우: 매수 전에 합의하여, 근저당으로 담보된 문서화된 대여금, 그리고/또는 토지에 대한 등기된 권리 설정
- 자녀의 장래를 위한 경우: 자녀 명의로 매수하되, 해당 부동산이 자녀의 자산임을 받아들이는 것
- 투자 목적인 경우: 외국인 본인 명의의 콘도를 매수하는 방안을 대신 고려
지불하기 전에
- 부동산을 누구의 명의로 등기할지, 그리고 그 이유를 결정합니다
- 서명을 요구받을 수 있는 진술서의 내용을 이해합니다
- 보호 권리 또는 담보를 선택하고, 매매와 동시에 등기합니다
- 자금이 어디에서 왔고 어떤 조건인지 문서로 남깁니다
- 해당 구조에 맞는 유언장을 작성합니다
- 명의대여자(nominee)에 의존하는 구조는 피합니다
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