영업 중인 호텔이 빈 땅보다 더 꼼꼼한 확인이 필요한 이유
영업 중인 호텔의 가격은 보통 수익, 객실 점유율, 리뷰를 기준으로 산정됩니다. 따라서 매수인이 대금을 치르는 대상은 토지와 건물만이 아니라 돌아가고 있는 사업입니다.
문제는 그 수익이 토지 권리 증서에는 딸려 오지 않는 여러 요소에 달려 있다는 점입니다. 사업자 명의의 허가, 몇 년밖에 남지 않았을 수도 있는 토지 임대차 계약, 허가 없는 증축 부분, 그리고 호텔을 움직이는 직원입니다. 명의 이전 후 이 중 하나라도 빠지면, 가격 산정에 쓰인 수익도 함께 사라집니다.
1. 주식 인수인가, 자산 인수인가
확인 목록 전체가 달라지므로 이것을 먼저 결정하십시오.
주식을 인수하는 경우(호텔을 운영하는 회사의 주식)
- 허가, 임대차 계약, 거래처와의 계약, 직원은 회사에 남으며 이전할 필요가 없습니다
- 하지만 과거의 모든 채무, 체납 세금, 과태료, 소송도 회사에 그대로 남습니다
- 허가가 소유주 개인 명의가 아니라 실제로 회사 명의로 발급되었는지 확인하십시오. 소규모 리조트에서 흔한 경우입니다
- 매수인이 외국인이면 주식 인수로 그 회사가 외국인사업법상 외국인이 될 수 있습니다. 이 제한은 호텔 영업허가에 관한 글에서 읽어 보십시오
자산을 인수하거나 사업을 양수하는 경우
- 토지와 건물, 또는 임차권을 가구·설비와 함께 사서 매수인 명의로 운영합니다
- 이전 사업자의 채무는 대부분 따라오지 않습니다. 단, 저당권처럼 재산에 붙어 있는 부담은 제외합니다
- 하지만 모든 것을 이전하거나 새로 신청해야 합니다. 허가, 임대차 계약, 거래처와의 계약, 직원 고용입니다
두 방식의 자세한 비교는 기존 태국 회사 인수: 주식을 넘겨받기 전에 확인할 것에서 보실 수 있습니다.
2. 허가는 자동으로 이전되지 않습니다
호텔 영업허가는 건물이 아니라 사업자에게 발급됩니다.
- 자산을 사거나 사업을 양수하는 경우 등록관에게 허가 이전 승인을 신청하거나 매수인 명의로 새 허가를 신청해야 합니다. 양수인은 법이 정한 자격을 갖추어야 합니다.
- 승인 없이 이전하면 최대 50만 바트의 행정 과태료가 부과되며, 바로잡을 때까지 일별 과태료도 부과됩니다
- 사업 인도일은 이전 승인이 나는 날에 맞추어 계획하십시오. 먼저 인도하고 나서 절차를 쫓아가서는 안 됩니다
호텔 영업허가 외에도 허가를 받은 사람 본인에게 묶여 있어 새로 신청하거나 별도로 이전해야 하는 허가가 있습니다.
- 주류 판매 허가
- 식품 제공 장소 허가 또는 신고 증명서
- 스파가 있는 경우 건강 관련 시설 허가
- 공공 공간에서의 음악 저작권 사용 계약
3. 실제로 영업 중인 객실과 건물이 허가받은 내용과 일치하는가
중소 규모 호텔에서 문제가 가장 많이 발견되는 부분입니다.
- 실제로 판매하는 객실 수와 허가상의 객실 수 비교
- 소규모 숙박 시설로 신고한 숙박 시설이 증축으로 8실 또는 30명 기준을 넘어 호텔 영업허가가 필요하게 된 경우
- 나중에 증축한 건물. 예를 들어 새 빌라, 옥상 바, 해변 레스토랑이 건축 허가 없이 지어진 경우
- 원래 주택이나 상가 건물이었던 건물에 대해 건물 용도를 호텔로 변경하는 신청을 했는지
- 소방 설비와 건물 점검 보고서. 법이 정기 점검을 요구하는 건물의 경우
- 공유지, 해변, 수로를 침범한 구조물. 철거 명령을 받을 수 있습니다
불법 증축의 부담은 현재의 점유자에게 있습니다. 명의 이전 후에는 철거 명령, 허가 갱신 시의 문제, 사고 발생 시 보험사의 항변까지 부담이 매수인에게 넘어갑니다. 대응 방법은 매도인이 명의 이전 전에 바로잡도록 하거나, 시정 비용을 반영하여 가격을 조정하는 것입니다.
4. 토지와 임대차 계약
많은 리조트가 임차한 토지 위에 있습니다. 매수인이 실제로 얻는 것은 토지가 아니라 임차권입니다.
- 등기: 3년을 넘는 임대차는 서면으로 하고 등기해야 합니다. 그렇지 않으면 3년 동안만 강제할 수 있습니다
- 남은 기간: 산정한 투자 회수 기간과 비교합니다. 일반적인 임대차는 30년을 넘을 수 없습니다.
- 갱신권은 임대인의 약속일 뿐 등기된 갱신이 아닙니다. 갱신 기간의 조건과 임대료를 꼼꼼히 읽어야 합니다.
- 토지 소유자의 동의: 동의 없이는 임차인이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없습니다. 서면으로 동의를 받고, 가능하다면 토지 소유자와 직접 새 임대차 계약을 맺어 등기하십시오.
- 이전 임차인에게 지급하는 권리금이나 프리미엄은 토지 소유자를 구속하지 않습니다. 토지 소유자가 동의하지 않으면 지급한 돈은 이전 임차인에게만 청구할 수 있는 경우가 있습니다.
- 토지의 종류: 토지개혁 지역의 토지나 납세 증빙만 있는 토지처럼 일부 종류의 토지는 호텔 사업을 안정적으로 운영할 수 있는 토지가 아닙니다
- 토지나 건물에 붙은 저당권은 재산을 따라 매수인에게 넘어가므로 명의 이전일에 말소해야 합니다
토지를 체계적으로 확인하는 방법은 사업 부지의 토지 현황 실사에서 보실 수 있습니다.
5. 기존 직원
- 주식 인수: 고용주는 기존 회사 그대로이며, 직원은 근속 연수, 남은 휴가, 장래의 퇴직 보상금 부담을 모두 그대로 가지고 남습니다
- 자산 인수: 직원을 매수인의 직원으로 옮기려면 직원의 동의가 필요합니다. 옮긴 뒤에는 근속 연수를 포함한 기존 권리가 함께 이전됩니다. 직원이 동의하지 않아 매도인이 해고하면, 매도인은 법정 퇴직 보상금을 지급해야 합니다.
- 외국인 직원: 취업 허가는 고용주에게 묶여 있습니다. 고용주가 바뀌면 절차를 다시 밟아야 합니다.
- 모든 종류의 미지급 금액: 임금, 초과근무 수당, 사회보험 분담금. 명의 이전일 기준의 미지급액을 확인하고 누가 부담할지 계약에 정하십시오.
직원 이전의 원칙은 직원을 계열사로 이동시킬 때 동의가 필요한가에서 보실 수 있습니다.
6. 선예약, 보증금, 판매 채널
영업 중인 호텔에는 이미 대금을 받은 선예약이 있고, 그중에는 다음 관광 시즌까지 이어지는 것도 있습니다.
- 명의 이전일 기준으로 이미 받은 금액과 함께 모든 예약의 목록을 요청하십시오
- 매수인이 예약된 투숙객을 받고, 매도인이 보증금을 넘기거나 가격에서 공제하기로 합의합니다
- OTA 및 여행사와의 계약: 양도 제한이나 배정한 객실에 관한 조건이 있는 계약이 있습니다. 먼저 읽어야 합니다.
- 웹사이트, 도메인 이름, SNS 계정, 리뷰 페이지, 상표도 이전 대상 자산으로 명시해야 합니다. 그렇지 않으면 매수인은 건물은 얻어도 손님을 불러오는 이름과 리뷰는 얻지 못합니다.
7. 채무, 세금, 소송
계약서에 서명한 뒤가 아니라 가격을 정하기 전에 확인하십시오.
- 토지 및 건물세 체납. 지방 행정기관에 확인합니다.
- 부가가치세, 원천징수세, 법인소득세(주식을 사는 경우)
- 호텔 영업허가의 연간 수수료, 수도·전기 요금, 개발 단지 안에 있다면 공용 부분 관리비
- 투숙객, 거래처, 이웃으로부터의 소송과 민원. 소음이나 폐수에 관한 민원을 포함합니다
- 거래처에 대한 채무. 예를 들어 시공업체, 식자재 공급업체, 장비 할부 회사
주식을 사는 경우에는 명의 이전 후 나올 수 있는 채무에 대비해 대금의 일부를 유보하거나(홀드백) 제3자에게 맡기고, 계약에는 매도인의 진술 보장과 배상을 넣으십시오.
8. 계약 구조와 지급
- 조건에 따른 분할 지급: 허가 이전 승인이 나고, 토지 소유자의 동의를 받고, 저당권을 말소하기 전에는 큰 금액을 지급하지 않습니다
- 이전 자산 목록: 가구, 주방 설비, 차량을 상태와 함께 계약서에 첨부합니다
- 매도인의 진술 보장: 허가, 건물, 세금, 직원, 소송에 관한 것이며, 진술이 사실이 아닐 경우의 배상을 수반합니다
- 이행 기간: 매도인이 일정 기간 거래처와 핵심 직원을 소개하는 것을 돕고, 인근에서 경쟁 사업을 열지 않습니다
- 인도일: 가능하면 관광 시즌 한가운데는 피합니다
대금 지급 전 체크리스트
- 주식을 살지 자산을 살지 결정하고, 허가가 누구 명의인지 확인합니다
- 호텔 영업허가와 그 밖의 허가의 이전 또는 신청을 인도일에 맞추어 계획합니다
- 실제로 영업 중인 객실과 건물을 건축 허가 및 호텔 영업허가와 대조합니다
- 토지의 종류, 임대차 계약, 그 등기, 남은 기간, 토지 소유자의 동의를 확인합니다
- 저당권과 재산에 붙은 부담을 확인합니다
- 근속 연수와 미지급 금액을 적은 직원 명단을 만들고 누가 부담할지 합의합니다
- 선예약과 보증금의 목록을 요청하고 계약에 이전 방법을 명시합니다
- 웹사이트, 온라인 계정, 상표를 이전 대상 자산으로 명시합니다
- 체납 세금, 거래처에 대한 채무, 소송을 확인하고, 뒤따를 수 있는 채무에 대비해 대금의 일부를 유보합니다
