아버지의 집을 빌린 사람이 매달 임대료를 냅니다. 아버지가 돌아가셨지만 형제자매는 아직 상속 재산을 나누지 않았습니다. 그 뒤의 임대료는 누구의 것이고, 누가 걷고, 지붕 누수 수리비는 누가 내며, 다른 상속인에게 어디까지 알려야 할까요. 이 안내서는 "분할 전" 기간만 다룹니다. 상속인과 상속재산관리인의 일반 원칙은 상속 기본 안내서, 등기부상 명의 이전은 토지청에서의 상속 토지 이전을 보십시오.
핵심 답변
법적 근거(민상법전) 임대료는 상속 재산의 과실입니다. 상속인이 여럿이면 제1745조는 분할이 끝날 때까지 상속인들이 상속 재산에 관한 권리와 의무를 함께 가진다고 하고, 상속편에 반하지 않는 범위에서 제1356조부터 제1366조의 공유 규정을 적용합니다. 제1360조에 따라 각 공유자는 다른 공유자의 권리를 해치지 않는 한 재산을 사용할 수 있고, 지분에 비례하여 과실을 얻는 것으로 추정됩니다. 제1362조는 모든 공유자가 관리비, 세금, 유지비를 지분에 비례하여 부담한다고 정합니다. 상속재산관리인이 있으면 제1719조는 상속 재산의 관리와 배분에 필요한 행위를 할 권리와 의무를 관리인에게 주고, 제1720조는 제809조부터 제812조(주의 의무, 회계 보고, 금전 인도)에 따라 상속인에게 책임을 지게 합니다.
저희 사무소의 실무적 관점 분쟁의 대부분은 법이 불명확해서가 아니라, 아무도 숫자를 볼 수 없는 채 한 사람의 지갑으로 돈이 들어가기 때문에 생깁니다. 가장 효과적인 것은 임대료 전용 은행 계좌, 모든 지출의 영수증, 그리고 아래 표와 같이 상속인 전원에게 정기적으로 보고하는 것입니다.
가상 사례 콘깬의 솜차이 씨가 임대 중인 상가 두 칸을 남기고 사망했습니다. 상속인은 아내와 자녀 셋(마리, 톤, 파)입니다. 가까이 사는 마리가 아무에게도 알리지 않고 6개월 동안 임대료를 자기 계좌로 받았습니다. 지붕이 새도 아무도 고치지 않자 톤이 의심하기 시작합니다. 이후 이 가족을 예로 설명합니다.
1. 분할 전에 받은 임대료는 누구의 것인가
상속 재산에서 나온 임대료는 계속 상속 재산의 일부이며, 걷은 사람의 개인 재산이 아닙니다. 제1360조는 공유자가 지분에 비례하여 과실을 얻는 것으로 추정합니다. 각 상속인의 지분은 법률 또는 유언에 따릅니다(기본 안내서 참조). 제1357조는 달리 정한 바가 없으면 공유자의 지분을 같은 것으로 추정하지만, 상속에서는 상속 순위나 유언 때문에 지분이 다른 경우가 많으므로 먼저 실제 지분을 확인하십시오.
- 사망 전에 지급기일이 도래했으나 미납된 임대료도 상속 재산입니다.
- 임차인이 맡긴 보증금은 수입이 아닙니다. 따로 보관하고 계약대로 반환합니다.
- 건물에 사는 상속인은 제1360조에 따라 사용할 수 있으나 다른 상속인의 권리를 해쳐서는 안 됩니다. 한 사람이 집 전체를 쓰고 다른 상속인이 반대하면 대가를 서면으로 합의하십시오.
2. 누가 임대료를 받고 결정할 수 있는가
상속재산관리인이 있는 경우 관리인은 제1719조에 따라 유언 또는 법원 명령으로 부여된 권한 범위에서 임대료 수금과 계약 관리를 맡습니다. 다른 상속인이 관리인을 대신해 임대료를 걷거나 서명해서는 안 됩니다.
상속재산관리인이 없는 경우 상속인들은 공유자입니다. 제1358조는 통상의 관리를 공유자의 다수결로 정하는 것으로 추정합니다. 공유자 누구든 재산을 보존하기 위한 행위(예컨대 손해를 막는 긴급 수리)는 언제든 할 수 있습니다. 중요한 변경에는 재산 가액의 최소 절반을 차지하는 다수의 동의가 필요하며, 전원 동의가 필요한 사항도 있습니다.
새 임대차계약은 누가 서명하는가 통상 관리에 해당하는 단기의 월 단위·연 단위 계약은 다수결로 정하고 서면으로 위임받은 상속인 한 명이 서명할 수 있습니다. 여러 해의 갱신, 낮은 금액으로의 고정, 임차인의 구조 변경 허용 등 장기이거나 부담이 큰 계약에는 상속인 전원의 동의를 받으십시오. 제1361조는 공유 재산 전체의 처분이나 부담 설정을 공유자 전원의 동의가 있는 경우에 허용하기 때문입니다.
3. 기존 임대차계약과 새 계약
기존 계약은 계속된다 제569조는 부동산 임대차가 소유권 이전으로 종료되지 않으며 양수인이 임차인에 대한 양도인의 권리와 의무를 승계한다고 정합니다. 임차인은 기간이 끝날 때까지 계속 살 수 있습니다. 상속인이나 관리인은 소유자가 사망했다는 이유만으로 임차인을 곧바로 내보낼 수 없습니다.
3년을 넘는 임대차는 등기가 필요하다 제538조는 의무를 지는 쪽이 서명한 서면 증거를 요구하고, 기간이 3년을 넘는 경우(또는 임차인이나 임대인의 종신인 경우)에는 서면으로 작성하여 관할 공무원에게 등기해야 한다고 합니다. 등기하지 않으면 이행을 청구할 수 있는 것은 3년까지입니다. 이는 망인의 오래된 계약에도, 상속인이 맺는 새 계약에도 해당합니다.
임차인이 있음을 알게 되면 바로 할 일:
- 임대차계약서, 영수증, 보증금 증빙의 사본을 확보한다.
- 소유자가 사망했다는 사실과 입금 계좌를 임차인에게 서면으로 통지한다(아래 통지문 예시 참조).
- 종료일과 갱신 조건을 확인한다.
- 상속인 한 명이 승인 없이 수년치 임대료를 선불로 받거나 임대료 인하에 응하지 않는다.
수신: 임차인 (성명 / 호실)
........ 자 임대차계약에 따른 부동산의 소유자는 ........ 에 사망하였습니다.
임대차계약은 종전과 같이 유효합니다. ........ 월분부터 임대료를 아래 계좌로 납부해 주십시오.
은행 ........ 예금주 "(망인 성명)의 상속재산" 계좌번호 ........
이체 영수증은 증빙으로 보관해 주십시오. 수리 연락은 (성명 / 전화)로 해 주십시오.
서명 ........ (상속인 / 상속재산관리인) 일자 ........
4. 장부는 어떻게 쓰는가
상속재산관리인이 있다면 제1732조는 유언자, 상속인의 다수, 또는 법원이 달리 기간을 정한 경우를 제외하고, 제1728조가 정한 날부터 1년 이내에 관리를 하고, 관리 회계 보고서를 작성하고, 상속 재산을 배분하도록 요구합니다. 제1720조는 제809조부터 제812조에 따라 상속인에게 책임을 지게 하며, 여기에는 회계 보고와 받은 금전의 인도가 포함됩니다. 관리인이 선임되지 않았다면 법이 하나의 장부 양식을 정해 둔 것은 아니지만, 다른 사람들을 위해 돈을 걷는 상속인은 확인할 수 있는 기록을 남겨야 합니다. 제1362조에 따라 모두가 지출을 지분에 비례해 부담하므로 지출이 실제임을 보여야 하기 때문입니다.
장부의 실무 규칙:
- 상속 재산 명의의 은행 계좌를 따로 연다. 개인 자금과 섞지 않는다.
- 모든 거래를 발생 시점에 기록하고 영수증 번호나 이체 증빙을 붙인다.
- 임대료, 보증금(수입 아님), 수리, 세금, 보험, 공용 관리비를 구분한다.
- 매달 장부를 마감하고 제6항의 표와 같이 모든 상속인에게 요약본을 보낸다.
- 분할이 끝나고 모든 상속인이 서면으로 회계를 승인할 때까지 서류를 보관한다.
수입·지출 장부 예시(열은 조정하십시오):
상속재산: 솜차이(가상) 부동산: 상가 2칸 월: ........
일자 | 항목 | 입금 | 출금 | 잔액 | 증빙
10월 1일| 전월 이월 | | | 12,000 | 통장
10월 5일| 임대료 A칸(임차인 1) | 6,000 | | 18,000 | 이체 영수증
10월 5일| 임대료 B칸(임차인 2) | 5,500 | | 23,500 | 이체 영수증
10월12일| 지붕 누수 수리 A칸 | | 3,800 | 19,700 | 업체 영수증
10월20일| 화재보험료 | | 2,400 | 17,300 | 영수증
| 임차인 보증금(별도 계좌) | 수입 아님: A칸 12,000 / B칸 11,000
월 합계: 입금 11,500 출금 6,200 차액 5,300 작성자: ........ 상속인에게 발송일 ........
증축이나 구조 변경처럼 금액이 크거나 급하지 않은 지출은 사전에 승인을 받으십시오. 재산을 지키기 위한 긴급 수리는 바로 할 수 있으나, 나중에 영수증을 붙여 보고합니다.
5. 세금 개요
임대료는 세법전상 과세 소득이며, 분할되지 않은 상속재산은 별개의 소득 납세자로 취급됩니다(제57조의2(bis) 제2항. 소득세 납세의무자를 정한 제56조와 같은 부분에 있습니다). 실무상 두 가지 결과가 있습니다. 사망 후의 수입을 깊이 생각하지 않고 망인 명의나 상속인 한 명의 명의로 신고해서는 안 된다는 점, 그리고 상속재산에 별도의 납세자 번호가 필요할 수 있다는 점입니다. 상속재산을 위해 신고하는 사람은 일반적으로 상속재산관리인, 상속인, 또는 재산을 점유하는 사람입니다. 공제 가능한 비용이나 세율 같은 수치는 연도와 사실관계에 따라 달라지므로 매년 국세청 또는 세무 전문가에게 확인하십시오.
토지·건물세는 부동산에 부과되는 연간 세금입니다. 누가 납부하는지는 누가 소유하고 누가 사용하는지에 따라 정해지며, 수익을 위해 임대하는 부동산은 일반적으로 용도에 따라 분류됩니다. 지방자치단체의 납세 고지서를 보관하고 상속 재산 계좌에서 납부하십시오. 이 안내서에서는 금액을 계산하지 않습니다. 세무 계획 전반은 세무 업무를 보십시오.
6. 상속인에게 무엇을 공개해야 하는가
| 공유할 정보 | 빈도 | 이유 |
|---|---|---|
| 임대차계약 사본과 임차인 명단 | 처음, 그리고 계약 갱신·신규 체결 때마다 | 부동산이 무엇에 묶여 있는지, 3년을 넘는 조항이 없는지 모두가 알기 위해 |
| 이체 영수증을 붙인 수입·지출 요약 | 매달, 늦어도 분기마다 | 돈의 행방을 보여 주고 공동 지출을 뒷받침하기 위해 |
| 수리 영수증과 큰 지출 | 지급 후 며칠 이내. 큰 항목은 지급 전 | 승인을 받고, 상속 재산의 돈을 과하게 썼다는 주장을 막기 위해 |
| 임차인 보증금 현황 | 임차인 입주·퇴거 때 | 임차인에 대한 채무이지 나눌 수 있는 수입이 아니기 때문에 |
| 세무 서류와 신고 | 매 과세연도 | 모두가 세금 부담을 파악하고 뜻밖의 청구를 받지 않도록 |
| 상속인에게 지급하는 금액 | 배분할 때마다 또는 합의대로 | 적용한 지분과 먼저 공제한 항목을 서면으로 남기기 위해 |
공개는 상속인들 사이로 한정하십시오. 외부인에게 전달하거나 외부인이 있는 단체 채팅방에 올리지 마십시오. 해외에 사는 상속인이 있다면 기록이 남는 이메일이나 비공개 그룹을 사용합니다. 사례에서 마리는 임대료를 받기 시작한 첫 달부터 톤에게 월간 요약을 보냈어야 합니다. 그랬다면 불신이 커지기 전에 형제자매가 이야기할 수 있었을 것입니다.
7. 상속인들의 의견이 갈릴 때
저희 사무소가 통상 권하는 순서(가벼운 것부터 무거운 것까지):
- 정보를 서면으로 요청한다. 항목, 기간, 기한(예컨대 15일)을 명시한다.
- 임시 규칙을 정한다. 공동 계좌, 연락 담당자, 제1358조에 따른 통상 사항의 다수결.
- 조정. 집안 어른, 변호사, 또는 법원 조정센터를 통한다.
- 상속재산관리인의 선임 또는 교체. 없다면 상속재산관리인 선임 법원 신청과 유언에서 유언집행자 고르기를 보십시오. 있으나 움직이지 않는다면 분배하지 않고 상속인에게 응하지 않는 상속재산관리인을 보십시오.
- 분할을 청구한다. 제1363조는 법률행위로 막혀 있거나 재산의 성질상 영구히 공유로 해야 하는 경우를 제외하고 공유자가 분할을 청구할 수 있다고 하며, 때에 맞지 않는 청구는 할 수 없습니다. 법률행위로 분할을 배제할 수 있는 것은 한 번에 10년까지입니다.
- 가져간 돈의 반환·회계 보고를 청구한다. 상속 재산의 돈이 권한 없이 사용되었다면 책임과 회수 가능 여부는 증거에 달려 있습니다. 결과는 보장되지 않습니다.
다른 상속인의 은행 계좌, 전화, 이메일에 권한 없이 접근해서는 안 됩니다. 컴퓨터범죄법이나 개인정보보호법을 위반할 수 있습니다. 서류 요청과 법원 절차를 이용하십시오. 미성년 상속인이 있다면 미성년 상속인과 부모의 상속 재산 관리, 분할 후 재산이 발견되었다면 분배 후 발견된 추가 상속 재산을 보십시오.
8. 체크리스트
첫 달 임대료를 받기 전
- 상속인과 각자의 지분을 확인한다
- 상속재산관리인의 유무와 권한 범위를 확인한다
- 임대차계약, 영수증, 보증금 증빙의 사본을 확보한다
- 상속 재산 전용 은행 계좌를 연다
- 임차인에게 통지문을 보낸다
분할되지 않은 동안
- 모든 항목에 증빙을 붙여 매달 장부를 쓴다
- 표와 같이 모든 상속인에게 요약본을 보낸다
- 큰 지출이나 신규 계약 전에 승인을 받는다
- 3년을 넘는 계약이 등기되었는지 확인한다
- 임차인 보증금을 수입과 분리하여 보관한다
세금과 마무리
- 상속재산의 소득세 신고 의무를 국세청에 확인한다
- 고지서에 따라 토지·건물세를 납부한다
- 분할 전에 회계를 마감하고 모든 상속인에게 서면 승인을 받는다
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- 상속재산관리인 선임 법원 신청 — 임대료 수금과 계약 서명의 권한이 필요할 때
- 유언에서 유언집행자 고르기 — 장부를 쓰고 재산을 관리할 수 있는 사람을 고르는 법
- 분배하지 않고 상속인에게 응하지 않는 상속재산관리인 — 관리인이 회계 보고를 하지 않을 때
- 미성년 상속인과 부모의 상속 재산 관리 — 상속인이 미성년일 때
상속 재산의 임대료는 별도 계좌, 완전한 기록, 그리고 모든 상속인이 같은 숫자를 볼 수 있을 때 관리하기 쉬워집니다.
저희 사무소는 상속인과 상속재산관리인의 임대료 장부 정비, 임대차계약 검토, 상속인 간 분쟁 해결을 도와드립니다. 최초 상담을 원하시면 +66 92 254 2045로 전화하시거나 내용을 보내주십시오. 상속 업무와 세무 업무도 함께 보십시오.
이 가이드는 수완와라 법률사무소가 발행했습니다 — 1986년에 설립된 콘깬(Khon Kaen) 주의 법률사무소입니다. 본 내용은 일반적인 정보일 뿐이며, 특정 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.
