핵심 답변
상속받은 토지는 저절로 소유자가 바뀌지 않습니다. 상속인이 토지가 있는 지역의 토지청에서 이전 등기를 마치기 전까지는 권리증서에 고인의 이름이 그대로 남습니다. 흔한 경로는 세 가지이며, 어느 경로인지에 따라 가져갈 서류와 소요 기간이 정해집니다.
규칙(토지법전). 제81조는 상속인이 토지 권리증서와 상속 증거를 가지고 직접 신청하도록 허용합니다. 담당 공무원이 신청인을 상속인이라고 판단하면 30일 공고를 게시하고, 권리 있는 상속인이 이의를 제기하지 않고 증거가 믿을 만하면 증거에 따라 등기합니다. 제82조는 관리인의 등기를 정합니다. 법원이 선임한 경우에는 신청에 따라 등기하고, 유언에서 지명된 경우에는 조사와 공고를 거칩니다.
저희의 실무적 견해. 상속인 모두가 같은 편이고 토지가 가족에게 남을 때는 직접 신청 경로를 사용합니다. 토지를 매각할 때, 상속인이 행방불명이거나 해외에 있을 때, 또는 협조하지 않는 사람이 있을 때는 관리인을 사용합니다. 서류 목록과 소요 기간은 사무소마다 조금씩 다르므로, 서류를 모으기 전에 해당 필지를 관할하는 토지청에 먼저 전화하십시오.
이 안내서는 토지청의 절차를 다룹니다. 누가 상속인인지, 관리인이 어떻게 선임되는지는 상속 및 유산관리 안내서를 읽으십시오. 사망한 아내 명의의 토지에 대해서는 이 글을 참고하십시오.
1. 세 가지 경로 중 어디에 해당합니까?
| 경로 | 해당하는 경우 | 주요 법적 단계 |
|---|---|---|
| A. 상속인이 직접 신청 | 관리인 없음. 상속인들이 합의했거나 적어도 이의가 없음 | 제81조: 증거, 30일 공고, 이어서 등기 |
| B. 유언에서 지명된 집행인 | 유언이 집행인(ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม)을 지명함 | 제82조: 조사와 공고, 권리증서에 집행인 등기, 이후 상속인에게 이전 |
| C. 법원이 선임한 관리인 | 상속인 간 불일치, 행방불명자 존재, 또는 유언상 지명이 성립하지 않음 | 제82조: 신청에 따라 등기, 이후 상속인에게 이전하거나 매각 |
토지국은 관리인이 있는 경우와 없는 경우에 대해 각각 별도의 매뉴얼을 공개합니다. 둘 다 출처에 실었습니다.
2. 경로 A: 관리인 없이 상속인이 신청
이 경우에 대한 토지국 매뉴얼은 신청이 토지 또는 호실이 있는 지역을 관할하는 토지청에서만 가능하며, 제81조의 공고 때문에 신청 당일에는 끝나지 않는다고 설명합니다.
매뉴얼과 법전이 설명하는 단계는 다음과 같습니다.
- 신청과 조사. 공무원은 민상법전과 부령에 따라 상속인으로서의 권리와 능력을 조사합니다. 매뉴얼은 소요 시간이 신청인과 상속인의 수에 따라 달라지며 가족관계가 복잡하면 더 오래 걸린다고 밝힙니다.
- 공고. 공무원은 토지청, 군청, 시청 또는 면 행정조직(TAO), 이장 사무소, 그리고 토지 자체에 30일간 공고를 게시하고, 신청인이 지명했지만 출석하지 않은 상속인에게도 공고를 발송합니다(제81조).
- 등기. 상속인의 이의가 없고 증거가 믿을 만하면 공무원이 이전을 등기합니다. 매뉴얼은 공고의 발송·게시와 공무원의 서명·통지에 추가 일수가 들고, 게시 증빙이 늦게 도착하거나 분실되어 다시 게시해야 하는 등 지연이 생길 수 있다고 밝힙니다.
지분을 받는 상속인은 모두 등기에 표시되어야 합니다. 지분을 받고 싶지 않은 상속인은 보통 사무소에서 진술하거나 상속을 승인하지 않는다는 서류를 제출하라는 요청을 받습니다. 어떤 양식을 원하는지 사무소에 문의하십시오.
서류(유보 포함)
개인 신청인의 경우, 관리인이 없는 경우의 매뉴얼은 다음과 같은 서류를 열거합니다.
- 토지 권리증서, 토지 이용 증명서(นส.3, นส.3ก, นส.3ข) 또는 콘도 소유권 증서 원본
- 고인의 사망증명서 또는 기타 사망 증거, 원본과 인증 사본
- 유언(있는 경우)
- 신청인의 신분증과 주민등록(타비엔반)
- 상속인임을 증명하는 서류. 예를 들어 배우자는 혼인증명서, 자녀는 출생 기록
상속인 중 한 명이 사망한 경우에는 보통 그 상속인의 사망 증빙과 그 지분을 누가 승계하는지 보여 주는 증빙도 필요합니다. 토지청마다 매뉴얼을 조금씩 다르게 적용하므로 목록과 원본·사본 중 무엇을 받는지 확인하십시오.
3. 경로 B: 유언에서 지명된 집행인
유언이 집행인을 지명한 경우에는 먼저 권리증서에 집행인을 등기하고, 그 후 권리 있는 사람에게 이전합니다. 제82조는 이런 경우 공무원이 조사하고 증거를 확인하며 제81조 제2항에 따른 공고를 게시하고, 이의가 없으면 등기한다고 정합니다. 이의가 있으면 그 사안은 보류됩니다. 유언이 증거이므로, 공무원이 유언의 방식과 지명된 사람이 직무를 수행할 수 있는지를 면밀히 살필 것으로 예상하십시오. 누가 관리인이 될 수 있는지는 유산관리 안내서에, 집행인 선택은 유언 집행인 선택하기에 있습니다.
4. 경로 C: 법원이 선임한 관리인
법원이 관리인을 선임한 경우 제82조에 따라 공무원은 신청에 따라 관리인을 등기하므로, 그 단계에는 30일 공고가 포함되지 않습니다. 청구 자체는 유산관리인 선임 법원 청구 안내서에서 다룹니다.
관리인 명의로 상속인에게 이전하거나 매각할 때, 관리인이 있는 경우의 토지국 매뉴얼은 다음과 같은 서류를 열거합니다.
- 토지 권리증서 또는 콘도 소유권 증서 원본
- 상속인 또는 관리인의 신분증
- 수령인이 적법한 상속인임을 보여 주는 증거(원본)
- 관리인을 선임한 법원 명령 또는 유언(원본). 유언이 분실되거나 파기된 경우, 정부 기관에 제출한 적이 있고 그 기관이 인증한 사본으로 대신할 수 있습니다.
관리인의 매각은 보통 먼저 관리인을 권리증서에 등기한 다음에 매각합니다. 위임장, 법인 서류, 건물 소유 증빙은 특별한 경우로 열거되어 있습니다. 또한 관리인은 유언이나 법원이 준 권한 범위 안에서 행위를 해야 하며, 일부 행위는 법원의 허가가 필요할 수 있습니다.
5. 비용과 세금은 어떻게 됩니까?
세율이 바뀔 수 있고 토지청이 당일에 계산하므로 여기서는 금액을 적지 않습니다.
- 등기 수수료. 매뉴얼은 평가액을 기준으로 계산하는 수수료를 열거하며, 부모와 직계비속 사이 또는 배우자 사이의 이전은 더 낮습니다. 신청, 증인, 위임장에는 소액의 고정 수수료가 별도로 붙습니다.
- 특별사업세. 매뉴얼에 따르면 유언에 따라 법정상속인이 아닌 사람에게 상속재산이 넘어가는 경우에 부과됩니다. 법정상속인은 이 범주에 속하지 않습니다.
- 인지세와 소득세. 경우에 따라 적용될 수 있습니다. 결과는 누가 토지를 받고 이후 어떻게 하느냐에 달려 있으므로 공무원과 세무 자문가에게 문의하십시오.
유산의 채무와 유산세는 이 안내서의 범위 밖입니다. 유산관리 안내서를 참고하십시오.
6. 외국인 상속인
토지. 제93조에 따라 법정상속인으로서 상속하는 외국인은 이미 보유한 토지와 합산하여 제87조의 한도 안에 드는 경우 토지 취득을 허가받을 수 있습니다. 토지국 매뉴얼에 따르면 허가권자는 내무부 장관이며, 방콕에서는 토지국장에게, 도에서는 도지사에게 위임되어 있습니다. 제87조는 용도별 상한(주거, 상업, 공업, 농업, 종교, 공익 자선 등)을 정하므로, 어떤 숫자든 의존하기 전에 본인의 용도에 해당하는 현행 조문을 확인하십시오.
법정상속인이 아닌 수유자인 외국인은 제93조를 쓸 수 없습니다. 토지국의 지식 문서에 따르면 실무에서는 관리인이 토지를 매각하고 대금을 넘겨줍니다. 제94조에 따라 위법하거나 허가 없이 취득한 토지는 국장이 정한 기간(180일 이상 1년 이하) 안에 처분해야 하며, 그렇지 않으면 국장이 처분할 수 있습니다.
콘도. 제19조의7(septies)은 제19조의 자격이 없는 외국인이 상속으로 호실을 취득한 경우 60일 이내에 토지청에 서면으로 통지하고 소유권 취득일부터 1년 이내에 처분해야 하며, 그렇지 않으면 국장이 매각할 수 있다고 정합니다. 제19조의5(quinquies)는 자격이 있는 외국인에게 적용됩니다. 외국인 소유가 한도(제19조의2(bis)에 규정)를 넘게 만드는 부분만 처분하면 됩니다. 따라서 “외국인 상속인은 1년 안에 콘도를 팔아야 한다”는 말은 일부 경우에만 맞습니다.
해외에서 작성된 유언과 그 밖의 국경 간 문제는 외국 유언 안내서를 참고하십시오. 위의 토지법전과 콘도법 관련 사항은 여기서 인용한 조문에 의존하십시오.
7. 형제자매의 의견이 다르다면?
의견 불일치는 토지청에서 이의의 형태로 나타납니다. 제81조에 따라 공무원은 당사자들을 조사하고 서류를 요구하며 합의를 시도할 수 있습니다. 합의가 되지 않으면 공무원이 적절한 처분을 내리고, 불복하는 쪽은 통지를 받은 날부터 60일 이내에 법원에 제소하여 제소 증빙을 제출해야 하며, 그렇지 않으면 공무원이 절차를 진행합니다. 상속권에 관한 소송이 제기되면 등기는 판결이 확정될 때까지 정지됩니다.
실무에서는 토지에 살면서 분할을 거부하는 형제자매가 있거나 소재를 알 수 없는 상속인이 있으면, 직접 신청보다 법원이 선임하는 관리인이 필요한 경우가 대부분입니다. 공동 소유 상속 토지와 반드시 법원으로 가야 하는 경우는 토지 분쟁 안내서를 참고하십시오.
가상의 예: 세 형제자매가 집이 딸린 토지를 상속받았습니다. 둘은 팔고 싶고 하나는 지키고 싶습니다. 직접 신청하면 이의가 나올 가능성이 높습니다. 관리인 선임 청구를 하면 법원이 누가 관리할지 정하고, 매각은 법원의 감독 아래 진행될 수 있습니다.
8. 가기 전 체크리스트
- 해당 필지를 관할하는 토지청을 확인하고 먼저 전화합니다.
- 권리증서, 사망증명서, 각 상속인의 신분증과 주민등록, 각 상속인의 관계 증빙을 모읍니다.
- 유언과 이전의 법원 명령이 있는지 찾아봅니다.
- 보유할지 매각할지 정합니다. 그에 따라 관리인이 필요한지가 결정됩니다.
- 출석하지 못하거나 해외에 사는 상속인에게 무엇이 필요한지 사무소에 묻습니다.
- 외국인 상속인이 있으면 신청 전에 제93조 허가 또는 콘도 규정을 확인합니다.
- 당일에 수수료와 세금 계산을 요청하고 영수증을 모두 보관합니다.
더 읽어보기
상속 토지는 토지청에서 세 가지 경로 중 하나로 이전되며, 알맞은 경로는 상속인들이 합의했는지, 유언이 있는지, 토지를 보유할지 매각할지에 따라 달라집니다.
저희는 상속인의 토지청 신청, 관리인 선임 청구, 상속 분쟁을 지원합니다. 최초 상담은 무료입니다 — +66 92 254 2045로 전화하시거나 내용을 보내주십시오. 상속 서비스와 토지 서비스도 참고하십시오.
이 가이드는 수완와라 법률사무소가 발행했습니다 — 1986년에 설립된 콘깬(Khon Kaen) 주의 법률사무소입니다. 본 내용은 일반적인 정보일 뿐이며, 특정 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.
