임대료보다 임대차 계약이 더 중요한 이유
조립식 공장은 제조업체가 부지 물색, 설계, 건설 단계를 건너뛰고 곧바로 내부 마감과 시스템 설치로 넘어갈 수 있게 해줍니다. 이 때문에 많은 외국 기업이, 특히 산업단지에서, 이 방식으로 시작하는 것을 선택합니다.
임대료는 모든 당사자가 협상하는 부분이지만, 생산이 제때 시작될 수 있는지를 결정하는 부분은 다른 곳에 있습니다. 즉, 건물이 귀하의 생산 공정에 맞는 사업 목적으로 허가되었는지, 전력이 충분한지, 임대인이 귀하의 허가에 필요한 서류를 마련해 줄 것인지, 그리고 건물 내부에서 무엇을 개조할 수 있는지입니다.
1. 당신은 과연 누구와 계약하는가
임대인이 해당 부동산의 소유자인지, 또는 당신이 원하는 전체 기간 동안 임대할 권리를 가지고 있는지 확인하십시오.
- 부동산 개발업자 는 일반적으로 건물의 소유자이며, 일부 경우에는 자신의 장기 임대차 계약에 따라 토지를 보유합니다. 개발업자 자신의 권리가 얼마나 지속되는지 물어보아야 합니다.
- 개인 소유자 인 경우 토지 권리 문서, 저당권(ภาระจำนอง), 그리고 임대에 대출자의 동의가 필요한지 여부를 확인하십시오.
- 전대인(서브리스) 인 경우 원 임대차 계약(head lease)이 전대를 허용하는지, 그리고 그 기간이 당신의 임대차 계약보다 긴지 확인하십시오.
2. 임대 기간과 등기
- 기간이 3년을 초과하는 임대차 계약은 서면으로 작성하고 등기해야만 3년을 초과하여 효력을 주장할 수 있습니다.
- 일반 임대차 계약의 기간은 30년을 초과할 수 없으며, 합의한 대로 갱신할 수 있습니다.
- 다른 특별법은 조건을 충족하는 구역에서 30년을 초과하되 50년을 초과하지 않는 상업 및 산업 목적의 임대를 허용하며, 이 경우 등기를 해야 합니다.
- 갱신 선택권은 장차 합의하겠다는 약속에 불과하므로, 갱신 메커니즘과 임대료 산정 방법을 명확히 기재해야 합니다.
등기는 자산이 매각될 때에도 귀하를 보호해 줍니다. 등기된 임대차 계약은 새로운 소유자에게도 구속력을 가집니다.
3. 허가된 건축물 용도, 건축 허가 및 공장 허가
서명하기 전에 건축 허가증 사본을 요청하고, 해당 건축물이 귀하가 원하는 유형의 산업 활동에 사용하도록 허가되었는지 확인해야 합니다.
공장 허가 또는 신고는 해당 장소에서 귀하의 명의로, 귀하의 생산 공정을 위한 것이어야 합니다. 기존 임차인의 허가는 귀하에게 이전되지 않습니다. 신청에는 임대인의 서류가 필요하므로, 임대차계약에는 임대인이 해당 서류를 신속히 전달할 의무를 규정해야 합니다. 자세한 내용은 태국에서의 공장 운영 허가를 참조하십시오.
공장이 사업 개시 전에 허가를 받아야 하는 유형에 해당한다면, 임대차 개시일과 임대료 면제 기간은 인테리어 공사 기간만을 기준으로 삼을 것이 아니라 허가 신청 일정과 맞추어야 합니다.
4. 공간 마감 공사 및 변경
공간 마감 공사(fit-out)는 겉으로 보이는 것보다 더 많은 변경을 수반하는 경우가 많습니다. 예를 들어 메자닌(층간, mezzanine) 공간, 크레인, 바닥의 하중 지지, 배관 및 전선용 개구부, 추가 전기실, 폐수 처리 시스템 등입니다.
- 일부 항목은 건축 허가를 받아야 합니다.
- 일부 항목은 공장의 배치도 또는 생산 능력을 변경하므로, 이 역시 허가에 반영되어야 합니다.
- 모든 항목은 임대차 계약에 따라 임대인의 동의를 받아야 합니다.
공간 마감 공사의 승인 절차를 합의할 때에는 회신 기한을 명확히 정하고, 승인된 작업 항목을 임대차 계약에 명시해야 합니다.
5. 전기, 수도 및 폐수
전력 용량은 가장 자주 놀라움을 안겨주는 사안입니다. 다음 사항은 서면으로 확인해야 합니다:
- 건물에서 사용 가능한 전력 용량 및 업그레이드 비용을 누가 부담하는지
- 변압기 업그레이드가 필요한지, 필요하다면 얼마나 걸리는지
- 급수와 폐수 관련 제한, 그리고 프로젝트의 폐수 방류 기준
- 환경 모니터링과 결과 보고를 누가 담당하는지
6. 투자장려 인증서와 산업단지 내 허가
귀하가 이미 투자장려를 받았거나 신청할 예정이라면, 인증서에 프로젝트의 위치가 명시됩니다. 해당 토지가 장려 대상 입지로 사용될 수 있는지 확인하고, 투자장려를 받지 못할 경우 임대차 계약에 어떤 일이 발생하는지 검토하십시오.
산업단지 내에 위치한 프로젝트의 경우, 산업단지 운영자는 일반적인 승인 외에도 산업단지로부터 허가를 받아야 하는 경우가 많습니다. 임대차 계약에는 누가 신청서를 제출하는지, 누가 무엇을 제공하는지가 명시되어야 합니다.
7. 임대인이 자산을 매각하거나 귀하가 이전해야 하는 경우에는 어떻게 됩니까
- 자산 매각 등록된 임대차계약은 매수인을 구속합니다. 임대차계약이 등록되었는지, 그리고 새로운 매수인이 임대인의 임대차계약상 의무와 책임을 승계하는지 확인하십시오.
- 중도 퇴거 조기 해지 권리 또는 임차권 양도 권리를 협상해야 합니다. 사용할 면적의 규모가 아직 확실하지 않은 경우에는 특히 그렇습니다.
- 귀하의 그룹 내 권리 양도 계열사에 권리를 양도할 수 있도록 정해야 합니다. 이는 이후 사업 구조조정 시 필요할 수 있습니다.
- 원상복구 무엇을 철거하고 무엇을 남길지, 그리고 보증금이 어떻게 반환되는지를 명확히 합의해야 합니다.
8. 그 밖에 자세히 읽어보아야 할 조건
- 보험. 건물의 보험계약자는 누구이며, 현장 내 자산과 사업 중단에 대한 보험계약자는 누구인가.
- 수선. 구조와 지붕의 수선과 내부 유지관리의 구분.
- 임대료 재검토. 임대료가 어떻게, 언제 변경되는가.
- 계약 위반. 계약 해지 전 시정 기간, 그리고 현장에 있는 기계류가 어떻게 되는지.
- 분쟁. 법원인지 중재인지, 그리고 계약에 사용되는 언어.
서명 전 체크리스트
- 임대인이 계약 전 기간 동안 임대할 권리를 가지고 있는지 확인
- 임대차 계약이 임대 기간에 따라 등록되었는지 확인
- 건물이 귀하가 의도한 산업 유형에 따른 용도로 사용 허가를 받았는지 확인
- 임대인이 귀하의 인허가 신청 및 투자 장려 신청에 사용할 서류를 제공할 의무가 있는지 확인
- 임대료 납부 개시일을 인허가 취득 일정에 맞추고, 단순히 공간 인테리어 일정에만 맞추지 않도록 할 것
- 공간 인테리어 공사의 승인 절차와 승인된 공사 항목을 명시할 것
- 전력 용량과 증설 책임을 서면으로 명시할 것
- 폐수 및 환경 관련 책임을 명확히 규정할 것
- 계약 갱신, 중도 해지, 임차권 양도, 원상복구 조건에 합의할 것