외국인은 태국에서 토지를 소유할 수 없습니다. 가족 주택을 짓거나 구입할 때 토지는 보통 태국인 배우자, 파트너 또는 자녀의 명의로 등기되며, 외국인 파트너에게는 단순한 질문 하나가 남습니다: 나는 이곳에 머무를 어떤 권리를 가지는가?
가장 흔한 답은 **유스프루트(usufruct, 사용수익권)**입니다. 이 가이드는 그것이 무엇인지, 어떻게 등기되는지, 그리고 이혼, 매각, 저당권 설정, 사망 시 어떻게 되는지를 설명합니다 — 등기 전이 아니라 등기 후에 떠오르는 질문들입니다.
명의를 누구로 할지에 대한 더 넓은 선택지는 태국인 파트너 또는 자녀 명의로 주택이나 토지 구입하기를 참조하십시오.
1. 용익권(usufruct)이 부여하는 것
용익권은 민상법전상의 물권입니다. 권리자는 다음을 할 수 있습니다:
- 토지나 부동산을 점유하고 거주할 수 있음
- 그 위의 주택을 포함하여 사용할 수 있음
- 부동산이 임대된 경우 임대료와 같은 수익을 취득할 수 있음
소유자는 소유권을 유지합니다. 소유자는 여전히 토지를 매각할 수 있지만, 용익권이 설정된 상태에서만 가능합니다.
용익권은 토지사무소에 등기되므로, 그 권리는 토지를 따라갑니다. 소유자의 이후 매수인, 상속인 또는 채권자는 용익권이 부착된 상태로 토지를 취득합니다.
2. 평생 또는 유기
| 기간 | 의미 |
|---|---|
| 평생 | 권리자가 사망할 때까지 존속합니다 |
| 유기 | 합의된 기간 동안 존속하며, 30년을 초과할 수 없습니다 |
기간이 어떻든, 유스프루트는 권리자가 사망하면 종료됩니다. 상속되거나 유언으로 남길 수 없습니다. 외국인 배우자가 평생 주거를 보호하려는 경우, 평생 유스프루트가 일반적인 선택입니다.
3. 토지사무소에 등록하기
사용수익권은 해당 토지가 소재한 토지사무소에 등록해야만 제3자에게 효력이 미칩니다.
일반적으로 필요한 서류:
- 권리증서
- 태국인 소유자의 신분증과 주민등록
- 외국인 보유자의 여권
- 당사자가 혼인한 경우 혼인증명서
- 해당 토지가 소유자와 그 배우자의 혼인재산인 경우 배우자의 동의
- 필요한 경우 외국 문서의 번역본
실무상 유의점:
- 양 당사자가 출석하거나, 위임장으로 대리인을 지정합니다
- 토지 담당 공무원은 관계와 목적에 관해 질문할 수 있으며, 특히 보유자가 외국인인 경우 그러합니다. 명확한 답변과 서류가 도움이 됩니다
- 등록 수수료와 세금은 사용수익권에 대해 대가가 지급되는지 여부에 따라 달라집니다. 방문 예약 전에 토지사무소에서 확인하십시오
4. 이혼 시 어떻게 되는가
등기된 사용권(usufruct)은 이혼으로 자동 종료되지 않습니다. 다음의 경우가 아니면 계속 유효합니다:
- 양 당사자가 이를 취소하기로 합의하고 취소 등기를 하는 경우, 또는
- 법원이 소송 절차에서 달리 명령하는 경우
이는 외국인 배우자를 보호하기 위한 것이며, 바로 그것이 이 제도의 취지입니다. 그러나 이는 나중에 태국인 배우자가 가장 자주 제기하는 문제이기도 하므로, 등기 전에 논의하고, 부부가 합의한다면 별거 시 어떻게 할 것인지를 서면 합의서에 기록해 두는 것이 좋습니다.
외국인이 관련된 태국에서의 이혼을 참고하십시오.
5. 매매와 저당권
매매: 태국인 소유자는 토지를 매도할 수 있지만, 매수인은 용익권이 설정된 상태로 토지를 취득하게 됩니다. 실무에서 이를 받아들이는 매수인은 거의 없으므로, 용익권자가 말소에 동의하지 않는 한 용익권은 사실상 매매를 가로막습니다.
저당권: 은행은 통상 토지를 담보로 대출해 주기 전에 기존 용익권을 말소하거나 후순위로 조정할 것을 요구합니다. 대출을 계획하고 있다면 은행과 등기 순서를 먼저 협의해 두십시오.
권리자에 의한 이전: 권리자는 용익권 자체를 매도할 수는 없지만, 등기된 조건의 범위 안에서 다른 사람이 이를 행사하도록 할 수 있습니다. 예를 들어 주택을 임대해 주는 방식입니다.
6. 배우자 중 한 명이 사망한 경우
| 사망자 | 효과 |
|---|---|
| 권리자(외국인 배우자) | 유즈프루트가 소멸합니다. 토지는 이 권리에서 자유로워집니다 |
| 소유자(태국인 배우자) | 토지는 소유자의 상속인 또는 수증자에게 이전되며, 여전히 유즈프루트의 적용을 받습니다 |
이 때문에 유즈프루트는 유언장과 함께 사용할 때 가장 잘 작동합니다. 태국인 배우자의 유언장에는 유즈프루트가 소멸한 후 누가 토지를 상속받을지, 일반적으로는 자녀가 상속받는다고 명시됩니다. 유즈프루트와 유언장으로 내 집 지키기 및 태국 내 외국인의 유언과 상속을 참조하십시오.
7. 용익권과 다른 권리의 비교
| 권리 | 부여하는 내용 | 가장 적합한 용도 |
|---|---|---|
| 용익권 | 토지를 점유·사용하고 수익을 취득할 권리 | 임대 수익을 포함하여 종신까지 주거를 확보 |
| 거주권 | 주택에 거주할 권리만 | 수익 없이 거주만 하는 더 단순한 권리 |
| 지상권 | 토지와 분리된 주택의 소유권 | 외국인이 대금을 지급한 주택의 가치 보호 |
| 등기 임대차 | 고정 기간(흔히 30년) 동안 사용 | 기간이 정해진 사용; 갱신 약속과 결합 가능 |
이들은 흔히 결합됩니다. 예를 들어, 외국인 배우자가 주택을 소유하도록 하는 지상권, 토지에 대한 종신 용익권, 그리고 유언장을 함께 활용합니다.
8. 흔한 실수
- 등기되지 않은 계약에 의존하기 — 이는 당신과 상대방 사이에는 구속력이 있을 수 있으나 매수인, 상속인 또는 채권자에게는 구속력이 없습니다
- 지상권이 주택의 소유권을 의미한다고 가정하기 — 그렇지 않습니다
- 유언장이 없어, 소유자의 상속인과 권리자가 분쟁에 휘말리게 됩니다
- 저당권을 간과한 뒤, 은행이 말소를 요구한다는 사실을 뒤늦게 알게 됩니다
등록 전 확인 사항
- 용익권(usufruct), 거주권(habitation), 지상권(superficies), 임대차 중 무엇이 필요한지, 또는 이들의 조합이 필요한지 결정합니다
- 종신 또는 기간을 정한 방식 중 선택합니다
- 해당 토지가 소유자의 개인 재산인지 혼인 재산인지, 그리고 누구의 동의가 필요한지 확인합니다
- 별거 시 어떻게 처리할지 서면으로 합의합니다
- 은행 대출이 있다면 등록 전에 준비합니다
- 해당 약정에 부합하는 유언장을 작성합니다
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- 용익권과 유언장으로 주택 보호하기
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- 용익권과 관련 권리를 정확히 등록하려면, 저희 팀과 상담하십시오
