情況說明
外國人想在泰國為家人購置一套房產。外國人不能擁有土地，因此房屋和土地會以泰國配偶、泰國伴侶或泰國子女的名義購買。出資的是外國人。
這種做法在許多形式下都是合法的。令人意外的是，除非在購買時就採取措施，否則出資方在法律上所能保留的權利少之又少。
1. 法律允許的範圍
- 外國人不能擁有泰國的土地，除了一些極少適用於家庭住宅的有限途徑
- 外國人可以擁有建築物，與土地分離，並且可以在外國人配額內擁有公寓單元
- 外國人可以持有他人土地的登記權利——租賃權、用益權、居住權、地上權、抵押權
如果公寓能滿足家庭需求，直接擁有它往往是更簡單的途徑。參見外國人以個人名義在泰國購買房產。
2. 以泰國配偶名義購買
當泰國配偶在與外國人婚姻期間購買土地時，土地廳通常要求外國配偶宣告購地資金是泰國配偶的自有資金，而非夫妻共同財產。
其後果是：該土地屬於泰國配偶的個人財產。
- 離婚時，一般不會作為夫妻共同財產進行分割
- 泰國配偶去世時，該土地依照泰國配偶的遺囑處理，或由法定繼承人繼承，而外國繼承人一般不能保有土地。參見我的泰國妻子去世，土地登記在她名下
3. 以未婚伴侶名義購買
在沒有登記結婚的情況下，出資方完全不享有配偶權利。
- 房產屬於登記所有人
- 用於購房的資金通常被視為贈與，除非有明確證據證明並非如此
- 一旦分手，出資方的地位幾乎完全取決於當時簽署的材料
有書面記錄的貸款，並以在土地上登記的抵押作為擔保，是為出資方爭取法律主張的一種方式。
4. 以泰籍子女名義購買
泰籍子女可以擁有土地，父母作為子女的法定代理人代為管理。但需注意：
- 未經法院許可，父母不得出售或抵押子女的土地
- 土地歸子女所有，而非父母
- 若家庭計劃發生變化——搬遷、離婚、需要現金——土地無法隨意出售
以子女名義購買，適合打算將該土地長期贈與該子女的情形。若父母日後可能需要動用這筆價值，則並不合適。
5. 公司代持陷阱
一個常見的建議是成立一家泰國公司來持有土地，由泰國股東代外國人持股。這就是代持安排：
- 參與者將承擔刑事責任
- 可能導致土地被判令出售
- 旨在讓外國人取得控制權的附屬材料往往無法執行
真正經營業務的公司可以持有其經營所需的財產，但僅為持有一套家庭住宅而設立的公司，正是法律所針對的模式。參見與外國合夥人共同設立泰國公司。
6. 真正能保護出資人的工具
| 工具 | 它能帶來什麼 |
|---|---|
| 用益權（usufruct，已登記） | 佔有、使用該土地並從中獲益的權利——可有期限，也可為終身 |
| 居住權（habitation，已登記） | 在該房屋中居住的權利 |
| 地上權（superficies，已登記） | 房屋的所有權獨立於土地 |
| 租賃（lease，已登記） | 在固定期限內使用該土地 |
| 借款＋抵押 | 對所提供款項享有有擔保的債權 |
| 遺囑 | 各人去世後其資產如何處理 |
以上每一項都必須在土地廳辦理登記，才能對抗第三人。參見用以益權和遺囑保護你的住房。
7. 哪種方式適合你
- 已婚、長期自住：登記在泰國配偶名下，同時為外籍配偶登記終身用益權或居住權，並訂立遺囑
- 未婚：以抵押擔保的書面借款，和/或對土地的登記權利，在購買前就約定好
- 為子女的未來：以子女名義購買，並接受這屬於子女的資產
- 投資：改為考慮以外國人本人名義購買公寓
付款前
- 決定房產登記在誰名下，以及原因
- 瞭解將被要求籤署的任何宣告
- 選擇保護性權利或擔保，並在購買的同時進行登記
- 記錄資金來自何處以及依據何種條件
- 訂立與該安排相符的遺囑
- 避免任何依賴代持人的結構
延伸閱讀
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