開發商的房屋銷售合同中應該審查哪些內容？

地塊與產權、房屋型號與規格、價格與付款進度、竣工與過戶日期、任何一方逾期會怎樣、過戶前後發現的瑕疵如何處理、過戶費用由誰承擔，以及公共費用。把合同與你看到的宣傳冊和樣板房進行比對。

主張瑕疵有沒有時間限制？

有。向賣方主張瑕疵，必須在發現瑕疵之日起一年內提出。許多開發商還會在合同中提供自己的保修期。一旦發現瑕疵，應立即以書面形式報出，不要在非正式協商中讓時間流逝。

道路和公共區域由誰維護？

在取得許可的住宅小區中，開發商負責維護公共設施，直至這些設施被移交——通常是移交給由住戶組成的法人。買方應核查該小區的許可證、當初承諾了哪些設施以及移交方案，因為移交時公共區域處於什麼狀況，此後就成了住戶自己的問題。

我的配偶是泰國人，我是外國人。我們可以一起買嗎？

外國人不能在泰國擁有土地，所以房屋和土地通常登記在泰國配偶名下。土地廳通常會要求外籍配偶確認，所用資金是泰國配偶的自有資金，而非夫妻共同財產。簽署這份宣告之前，要弄清楚它意味著什麼。

即使房子看起來已經完工，我也應該在過戶前驗房嗎？

應該。過戶前驗房是最有籌碼的時點——此時列出的瑕疵，屬於開發商必須在交房前修復、或作為交房條件修復的部分。對於走一圈看不出來的結構、屋頂、排水和電氣問題，值得考慮聘請一位獨立驗房師。

在泰國住宅小區購買新房：開發商合同、房屋瑕疵與小區法人

向開發商購買是另一回事

在住宅小區裡買房子，意味著向開發商購買一件成品——地塊、房屋和共用設施——並按開發商的合同來籤。這與買地再請建築商蓋房是兩種不同的交易，風險所在的地方也不一樣。

關於適用於任何房屋或土地購買的核查事項，請參閱買房子或土地前要核查什麼。本指南只講向開發商購房所特有的內容。

1. 合同

開發商合同應明確寫明：

地塊 —— 地契編號、面積、在小區內的位置
房屋 —— 戶型、建築面積、所附的規格清單
價格與付款時間表，包括訂金和首付款
竣工日期與過戶日期，以及任何一方逾期時的處理方式
瑕疵 —— 過戶前的驗收，以及此後的維修流程
過戶費用 —— 在土地廳由誰支付哪些費用和稅費
公共費用 —— 金額、從何時開始收取、涵蓋哪些專案

預訂表也要讀。它往往是在銷售活動現場籤的，那時還沒有人看過合同。

2. 宣傳冊與樣板房

開發商在銷售材料中所承諾的內容——會所、泳池、安保、景觀綠化、樣板房的規格——應當能在合同或其附件中找到依據。請保留：

宣傳冊和專案規劃圖
樣板房的照片
線上房源資訊和銷售宣傳資訊

當交付的房屋或公共設施與承諾不符時，這些就是證據。

3. 過戶前的檢查

過戶是籌碼最大的節點。在此之前：

對照規格說明查驗房屋——結構、屋頂、排水、電氣、管道、裝修
對於走一圈看不出來的問題，考慮聘請獨立驗房師
以書面形式列出瑕疵，並商定修復方式與時間
不要讓過戶日期逼你在沒有書面修復承諾的情況下接受一棟未完工的房屋

4. 過戶後的瑕疵

針對賣家瑕疵的索賠必須在發現瑕疵後一年內提出
開發商通常會對結構和配件提供自己的保修期——請核實這些保修期
以書面形式報告，附上照片和日期
不要在進行非正式協商期間讓時效白白流逝

對於根據您自己的施工合同建造、而非從開發商處購買的房屋，適用規則有所不同。參見關於未完工或存在瑕疵工程的承包商糾紛。

5. 道路、公共區域與小區法人

在取得許可的住宅小區中，開發商必須維護公共設施——道路、排水、照明、公園——直至移交，通常移交給由住戶組成的法人。

購買前，請核實：

該小區是否取得住宅小區許可
承諾了哪些設施，以及這些設施是否存在
移交計劃及公共區域的狀況
公共管理費水平及其用途

移交後，修復開發商遺留問題的費用將成為住戶自己的問題。

6. 融資

大多數買家會使用銀行貸款。貸款審批、估值和過戶日期需要相互銜接。如果貸款被拒，請檢視合同中關於定金和首付款的條款——有些合同對此有規定，很多則沒有。

7. 泰國配偶與外籍配偶

外國人不能擁有土地。當泰外夫妻購房時，房屋和土地通常登記在泰籍配偶名下，土地廳通常要求外籍配偶作出宣告，確認購房資金為泰籍配偶的個人財產，而非夫妻共同財產。

該宣告會對離婚和繼承產生影響。簽署前請務必瞭解其後果，並考慮如何保護外籍配偶的權益。參見以伴侶或子女名義購買房屋或土地以及用使用權和遺囑保護你的住房。

核對清單

已核查房地產經營許可證與地塊產權證
已將合同與宣傳冊及樣板房進行比對
規格清單已作為附件附於合同
日期、逾期救濟措施及定金條款均清晰明確
已完成過戶前驗收，缺陷已書面列明
已核查公共設施及交房方案
貸款時間表與過戶時間相銜接
對於跨國籍夫妻，已瞭解申報義務及保護性措施