外國人不能在泰國擁有土地。當建造或購買家庭住宅時，土地通常登記在泰國配偶、伴侶或子女名下，而外籍伴侶則不得不面對一個簡單的問題：我有什麼權利留在這裡？
最常見的答案是用益權。本指南解釋用益權是什麼、如何登記，以及在離婚、出售、抵押和死亡時它會怎樣——這些都是登記之後才會出現的問題，而不是登記之前。
關於以誰的名義購買更為全面的選擇，請參閱以你的泰國伴侶或子女的名義購買房屋或土地。
1. 用益權能為您帶來什麼
用益權是《民商法典》規定的一項物權。權利人可：
- 佔有並居住於該土地或房產
- 使用該土地或房產，包括其上的房屋
- 獲取收益，例如房產出租時的租金
所有權人保留所有權。所有權人仍可出售土地，但須受用益權約束。
由於用益權在土地廳登記，該權利隨土地而存在。所有權人的後續買方、繼承人或債權人均須在承載用益權的情況下取得該土地。
2. 終身或固定期限
| 期限 | 含義 |
|---|---|
| 終身 | 持續至持有人死亡 |
| 固定期限 | 持續約定的期限，該期限不得超過三十年 |
無論期限如何，用益權在持有人死亡時終止。該權利不可繼承，也不可通過遺囑遺留。對於為外籍配偶終身保障住房的情況，終身用益權是通常的選擇。
3. 在土地廳辦理登記
用益權只有在土地所在地的土地廳辦理登記後，才對第三方具有約束力。
通常需要的材料：
- 地契
- 泰方業主的身份證和戶口登記
- 外籍持有人的護照
- 若雙方已婚，需提供結婚證
- 若該土地屬於業主與另一配偶的夫妻共同財產，需提供配偶同意書
- 必要時提供外文材料的翻譯件
實務要點：
- 雙方親自到場，或通過授權委託書委派他人
- 土地廳工作人員可能會就雙方關係和用途進行詢問，尤其是在持有人為外國人時。清楚的答覆和材料會有所幫助
- 登記費和可能產生的稅費取決於該用益權是否支付任何對價。請在預約前與土地廳確認
4. 離婚時會怎樣
已登記的用益權不會因離婚而自動終止。除非出現以下情況，否則該權利繼續存在：
- 雙方同意登出並辦理登出登記，或
- 法院在訴訟中作出另行裁定
這正是為了保護外籍配偶，也是這一安排的意義所在。但這也是泰籍配偶日後最常提出的問題，因此最好在登記前先討論清楚；若雙方達成一致，應以書面協議載明分居時應當如何處理。
參見涉及外國人的泰國離婚。
5. 出售與抵押
出售：泰國業主可以出售土地，但買方取得的土地受用益權約束。實踐中，很少有買方會接受這一點，因此除非用益權人同意取消，用益權實際上會阻礙出售。
抵押：銀行通常要求先取消或使既有的用益權退居次位，才會以該土地作為抵押發放貸款。如果計劃貸款，請先與銀行安排好登記順序。
用益權人的轉讓：用益權人不能出售用益權本身，但可以在已登記的條件範圍內讓他人行使該權利——例如將房屋出租。
6. 配偶一方死亡時
| 死亡方 | 效果 |
|---|---|
| 持有人（外籍配偶） | 用益權終止。土地不再受其約束 |
| 所有人（泰籍配偶） | 土地由所有人的繼承人或受遺贈人取得，但仍受用益權約束 |
正因如此，用益權與遺囑配合使用效果最佳：泰籍配偶可在遺囑中指定用益權終止後由誰繼承土地，通常是子女。參見用以益權和遺囑保護您的住房以及外國人在泰國的遺囑與繼承。
7. 用益權與其他權利的比較
| 權利 | 賦予的內容 | 最適合的用途 |
|---|---|---|
| 用益權 | 佔有、使用土地並收取土地收益 | 保障終身居住，包括租金收入 |
| 居住權 | 僅有權在該房屋內居住 | 更簡單的居住權利，不含收益 |
| 地上權 | 房屋所有權與土地分離 | 保護外國人出資購買的房屋的價值 |
| 已登記的租賃 | 在固定期限內使用，通常為三十年 | 固定期限的使用；可與續期承諾結合 |
這些權利常常組合使用：例如，以地上權讓外籍配偶擁有房屋，再加上對土地的終身用益權，並配合遺囑。
8. 常見錯誤
- 依賴未登記的協議——它可能約束你們雙方，但不約束買方、繼承人或債權人
- 誤以為用益權就意味著房屋所有權——並非如此
- 沒有立遺囑，結果所有人的繼承人和持有人最終陷入糾紛
- 忽視抵押權，後來才發現銀行要求先登出
註冊之前
- 確定您需要的是用益權、居住權、地上權、租賃，還是幾種權利的組合
- 選擇終身期限或固定期限
- 核實該土地是所有權人的個人財產還是婚後共同財產，以及需要誰的同意
- 以書面形式約定分居時的處理方式
- 在登記前安排好任何銀行貸款
- 訂立與上述安排相配套的遺囑
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