拍卖房产既吸引首次购房者，也吸引投资者，因为起拍价往往明显低于市价。但低价是有原因的。房产按现状出售，没有出卖人对瑕疵负责，有时无法进入内部查看，债务人或承租人也可能仍住在里面。这些风险不会在落槌时消失，而是转移给了买受人。
本指南说明购买拍卖房产的流程、缴纳保证金之前要核查什么，以及买受人在中标后常遇到的问题。
本文属于一般性知识。每次拍卖的条件以该次的拍卖公告为准，并可能随当时适用的规定而变化。参加竞拍之前，请先向律师核查。
拍卖房产从哪里来
债权人胜诉而债务人不付款时，债权人申请执行官查封债务人的财产并拍卖。所得款项按法律规定的顺序清偿债务。因此，公告中的房产大多是银行因抵押债务而查封的房屋和土地，以及其他债权人查封的公寓单位。
由于房产来自诉讼案件，买受人并不是向愿意出售的所有人购买，也没有人为房产的状况作担保。
第1步：完整阅读拍卖公告
拍卖公告是最重要的文件。需要找到的内容有：
- 无抵押还是带抵押。 如果带抵押，买受人要一并承担原有的抵押负担。看起来便宜的价格，必须先加上抵押债务再去比较。
- 居住者和承租人。 有些公告会注明房产有人居住或存在租约。
- 保证金和付款的条件。 包括支付余款的期限。
- 起拍价和拍卖场次。 如果流拍，起拍价常在下一场降低。
第2步：核查公告没有说明的房产情况
- 地契和登记簿。 核查其他负担，例如地役权、用益权，或已登记的租赁。
- 出入通道。 没有通路的土地便宜，但难以使用。
- 城市规划和土地使用限制。 特别是准备购买后用于建设或经营的情形。
- 从外部观察房产的状况，以及邻居，他们往往知道谁住在房子里、房子空置了多久。
有关地契问题的更多内容，请参阅土地与地契纠纷指南
第3步：拖欠的公共费用，看不见的成本
被查封的公寓单位和住宅小区的房屋，往往长期拖欠公共费用，因为原所有人在出问题时就停止支付一切费用。公寓单位过户需要法人管理机构出具的无欠款证明，住宅小区对欠费情形也有暂停登记的措施。因此，买受人在竞拍前就要知道欠了多少、由谁承担，使自己的出价已经包含这笔成本。
如果您是被拖欠公共费用的法人管理机构，请阅读拖欠公共费用指南了解这一方的情况。
第4步：进入拍卖厅之前先定好最高价
您应当出的最高价，不是市价减去想要的折扣，而是市价减去随之而来的全部成本：带抵押出售时的抵押债务、拖欠的公共费用、维修费、过户费用和税款、驱逐程序的费用，以及房产无法使用的这段时间。没有事先算出这个数字的买受人，往往会在拍卖厅里出价过高。
第5步：中标之后
在期限内支付余款。 如果打算使用银行贷款，应当在竞拍前先获得银行的初步答复，因为如果无法付款，通常会没收保证金，并且如果再次拍卖的价格更低，您还可能要承担差额。
对拍卖的异议。 债务人或利害关系人可以提出异议或申请撤销拍卖，从而拖延过户。买受人应当为此预留时间。
所有权过户。 款项付清且没有障碍后，由执行官安排在土地局办理过户登记。
第6步：如果仍有人居住在房产内
- 债务人或其家属随从。 买受人可以在原案件中向法院申请强制驱逐，无需再次起诉。
- 承租人或主张自己权利的人。 可能需要另行提起诉讼，并且某些类型的租约可能对买受人有约束力。
- 协商。 约定居住者在某个日期前搬出并给予搬家费用，有时比强制执行更快、更省钱。
即使已取得所有权，也不要自行进入搬运物品或更换门锁。让人搬出，必须通过法院的程序。
我们能提供的协助
我们为泰国和外国买家在竞拍前核查房产，涵盖拍卖公告、地契、权利负担、拖欠的公共费用和居住者，并可在竞拍后全程跟进，直至接收过户并驱逐仍留在房产内的人。服务详情请见购买拍卖房产服务。
如果您有感兴趣的房产，请在竞拍日之前把拍卖公告发给我们。我们会告诉您该房产有哪些风险，以及除了出价之外的真实成本有哪些。
