核心解答
天花板滴水时，问题通常不只是“是不是楼上的邻居”。请按顺序梳理三步：水是从哪里漏出来的，那个部位属于专有部分还是共有部分，以及谁有疏忽或未尽维护义务。
准则（《公寓法》和《民商法典》）。 单元是专有部分。为共同使用而设置的结构、排水系统和设备是共有部分，由法人负责管理和维护。故意或过失损坏他人财产的人，依第 420 条构成侵权。损害由有缺陷或维护不善的建筑物造成时，第 434 条首先让占有人承担责任；如果占有人已尽适当注意，则改由所有人承担责任。侵权请求权自知悉侵权行为及侵权人起一年届满时效（第 448 条）。
我们的实务观点。 不要先争论过错。几天之内，对损坏情况拍照、录像，向楼上业主和法人发出书面通知，并请技术人员或工程师确定漏水源头。好的证据能让大多数纠纷在早期得到解决，需要诉讼时也是案件的基础。
关于拖欠公共费用的问题，请见我们的公共费用欠缴指南。本指南不再重复。
1. 哪些漏水是楼上单元的问题，哪些属于共有部分？
法律规定（《公寓法》B.E. 2522，第 4 条、第 13 条和第 15 条）。
- 专有部分是单元本身，以及划归该单元业主使用的任何结构或土地。
- 共有部分是建筑物中不属于单元的部分，以及为共同使用或共同利益而设置的其他财产。第 15 条列举了例子，包括为建筑物的稳固和保护而设的结构和构造物，以及为建筑物内的安全或环境而建造的系统，例如排水和污水处理。
- 第 13 条第 2 款：分隔两个单元的楼板和墙体，由这两个单元的业主共同所有，权利如何行使依规约办理。
- 第 13 条第 3 款：业主不得对自己的单元做任何可能影响建筑物结构或稳固的事。
该法并未针对每种情形规定“这根水管属于某某”。答案来自法人的规约、建筑图纸以及您所在楼盘的登记文件。
| 漏水位置 | 一般倾向 | 应首先通知谁 |
|---|---|---|
| 楼上单元内的水龙头、进水软管、卫浴设施、洗衣机、热水器 | 楼上单元的专有部分 | 楼上业主或租客，以及法人 |
| 楼上卫生间地面下的水管或防水层 | 可能属于任何一方，需核对结构和规约 | 楼上单元和法人 |
| 数个单元共用的主管或立管 | 通常是共有部分 | 法人 |
| 楼板与墙体交接处有裂缝 | 两个单元之间的楼板由两位业主共同所有 | 两个单元和法人 |
此表仅说明倾向，并非法律结论。结果取决于您所在楼盘的文件以及技术人员的报告。
2. 楼上业主何时应当担责？
法律规定（《民商法典》第 420 条和第 434 条）。 依第 420 条，故意或过失而违法损害他人财产的人，须赔偿损失。可能适用的例子：让浴缸溢水不管，或装修卫生间时未做好防水，导致水渗到楼下。
第 434 条适用于因建筑物有缺陷或维护不足而造成损害的情形。占有该建筑物的人须予赔偿。如果该占有人已为防止损害尽到合理注意，则改由所有人赔偿。
实务观点。 受损的业主至少应当能证明水来自那个单元，以及损失有多大。这就是为什么指明漏水点的技术人员报告最为重要。
如果楼上业主说“水管只是旧了，不是我的错”，这并不当然使其免责。第 434 条同样涉及维护不足的情形。法院会审查每个案件的具体事实。我们在此不引用任何法院判决。
3. 楼上的租客要负责吗？
因疏忽造成漏水的租客，例如忘记关水龙头，可能与任何人一样，依第 420 条承担责任。如果租客是该单元的占有人，第 434 条也可能适用于他们。这取决于事实，我们不引用具体判决。
在房东与租客之间，第 562 条规定，因租客本人或其同住人的过错造成租赁物灭失或损坏的，租客应负责，但因正常使用造成的损坏除外。这属于房东与租客之间的关系，而不是对楼下单元的责任。
建议。 同时通知业主和租客。请法人告知单元里住的是谁，以其愿意告知的范围为限。业主与租客之间如何分担责任，让他们自己去解决。在原因查明之前，不要放弃对任何一方的请求权。
4. 法人或楼宇经理何时应当担责？
法律规定（《公寓法》第 33 条和第 36 条）。 法人的设立目的是管理和维护共有部分。经理负责实现这一目的，在紧急且必要的情况下，可以主动下令或处理有关建筑物安全的事项，如同一个理性的人照看自己的财产一样。
实际意义。 如果源头是共用水管或共用系统，而法人已被告知却没有检查、修理或阻止漏水，那么扩大的损失可能成为向其提出侵权索赔的依据。因此关键在于它何时得到通知，以及它做了什么。这就是为什么通知必须采用书面形式并写明清楚的日期。
我们没有发现该法规定法人要对单元内的所有损失当然负责。如果原因纯粹在楼上单元内部，法人可能不必负责，但它应当协助协调进入单元并隔断水源。项目的规约可能有更多规定。
5. 应当保留哪些证据？
- 照片和视频。 拍下水渍、天花板、墙壁、地板和受损物品，并让文件带有日期和时间。连续拍摄数日，以显示漏水一直在持续。
- 技术人员或工程师报告。 应指明漏水点、原因和损坏程度。如果需要进入楼上单元，应征得同意，并请法人派人到场作见证。
- 书面通知。 发给楼上业主和法人，并保留送达证明，例如邮寄收据或已读消息。
- 维修报价和收据。 包括单元的维修，以及受损物品的报价和收据，并附上物品照片、购买价格和使用年限。
- 法人记录。 事故记录、往来消息，以及此前是否报告过漏水。
- 单元文件。 单元所有权文件、规约、图纸以及您自己的保险单的复印件。
关于减少损失：第 442 条类推适用第 223 条。第 223 条允许法院考虑受害方是否没有避免或减轻损害。因此应立即转移物品、切断已潮湿的线路，并设法止水。
6. 保险处于什么位置？
法人持有的楼宇保险（如有）与您自己的保险，例如家财险或第三者责任险，在承保范围和除外责任上差异很大。有些保险不承保逐渐渗漏。我们没有审阅过任何保单，也没有确认该法是否要求投保任何特定险种。请阅读您自己的保单，并在维修或清除受损部分之前，向保险公司询问通知期限。
7. 可以主张什么，步骤如何？
法律规定（《民商法典》第 438 条）。 法院根据具体情况和侵权行为的严重程度，决定赔偿的方式和数额。赔偿包括返还丧失的财产或支付其价值，以及赔偿由此造成的其他损失。
实务观点。 常见项目有天花板、墙壁、地板和电气设施的修复费用，受损物品的价值，以及单元确实无法居住时的临时住宿费用。请保留报价和收据。
我们通常建议的顺序：
- 报告漏水并要求止漏。
- 附上技术人员报告和维修估价发出催告函，并设定合理的答复期限。
- 协商。如果达成一致，应以书面形式写明：金额、付款日期以及由谁负责维修。
- 如果没有达成一致，考虑起诉。
金额较小的索赔。 达灵詹民事法院常见问题说明，简易案件（คดีมโนสาเร่，kor-dee mano-sa-re）是指争议金额不超过 300,000 泰铢的案件。其程序比普通案件简便。关于起诉步骤和费用，请直接向法院咨询。我们没有确认漏水纠纷是否可以作为消费者案件，这取决于一方是否为经营者，所以不要想当然。
8. 时效：您有多长时间？
法律规定（《民商法典》第 448 条）。 因侵权而提出的损害赔偿请求，自受害人知道侵权行为及应由谁赔偿之日起一年，或自侵权行为发生之日起十年，即告时效届满。如果该行为同时构成刑事犯罪，而刑事时效更长，则适用更长的期间。
常见的失误。 为了等对方付款而谈上几个月，可能不知不觉用完这一年。我们没有确认哪些通知或协商会中断时效，所以请律师核对您案件中的起算日。如果您从第一天起就知道源头是哪个单元，就应视为这一年从那时开始计算。
9. 假设案例
假设案例。 A 先生住在 405 室，月初发现卫生间天花板滴水。他拍下视频，向法人发出书面通知，并请技术人员检查。技术人员发现 505 室地板下的排水管破裂。法人通知了 505 室的业主，而该业主把单元出租了。A 先生带着维修报价，分别致函业主和租客。关键问题是，按规约，那根地板下的水管由谁负责，以及 505 室的业主是否有维护过。每个项目都不同。本例并非对任何结果的预测。
10. 第一周清单
- 如有可能，先止水；请法人关闭阀门。
- 先拍照、录像，再清理。
- 转移贵重物品，切断已潮湿的线路。
- 向法人和楼上业主发出书面通知；保留送达证明。
- 聘请技术人员或工程师出具指明漏水点的报告。
- 索取规约和图纸。
- 查看您的保单，如可能适用，通知保险公司。
- 保留每一份报价和收据。
- 写下您知道源头和责任人的日期，并开始计算一年。
- 证据尚未收集完整之前，不要把所有痕迹都修复掉。
延伸阅读
处理公寓漏水索赔，先取得指明源头的技术人员报告，再向楼上业主和法人发出书面通知，因为侵权时效仅为自知悉侵权行为及责任人起一年。
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本指南由苏婉瓦拉律师事务所发布 —— 该律师事务所位于孔敬府，成立于 1986 年。本文仅为一般性信息，不构成针对任何特定事项的法律建议。
