核心答案
泰国法律尽职调查的价值取决于其范围。在泰国律师打开资料室之前，委托方应先确定审查什么、以何种门槛、涵盖哪个期间以及采用何种格式。报告随后应把可能使交易无法进行的问题放在第一页，而不是放在附录里。
规则（《外国人经商法》、《土地法典》与劳动法）。 泰国有若干规则会改变交易的结构，而不只是价格。依《佛历2542年外国人经商法》，外国人持股达一半或以上的公司被视为外国人，从事受限制业务须取得许可证或其他合法依据，而泰籍股东为外国人代持股份则构成犯罪。依《土地法典》，外国人（包括被视为外国人的公司）一般不得拥有土地，除非获得特别许可。依《民商法典》，员工转移至新雇主须取得员工同意，而《佛历2541年劳动保护法》在雇主被转让或合并时保留员工的权利。
我们的实务看法。 商定一份书面范围，写明排除事项、重要性门槛和红旗规则。先要求提交简短的红旗报告，再提交完整报告。估值、税务和技术审查，仍交由各自负责的顾问处理。
涉及获得 BOI 促进的目标公司，另请参阅收购获得 BOI 促进的公司：股权转让前的尽职调查。
1. 泰国律师开始之前，委托方应确定什么？
| 事项 | 需要决定的内容 | 为什么重要 |
|---|---|---|
| 目标与结构 | 股权收购还是资产收购；涉及哪些实体 | 决定需要哪些同意和转让 |
| 时间表 | 资料室开放、红旗报告日期、签署、交割 | 确定问题须在何时浮现 |
| 重要性 | 低于该水平的合同和索赔只作概要，不作全面审查 | 使时间和成本保持合理比例 |
| 回溯期 | 诉讼、备案和合同回溯多少年 | 较早的问题可能仍然有效 |
| 依赖 | 谁可依赖报告：买方、贷款人、共同投资人 | 影响委托条款和报告收件人 |
| 格式 | 红旗报告、完整报告、对披露附表的意见 | 交易团队首先阅读摘要 |
| 语言 | 引用泰文文件的英文报告 | 关键文件可能需要翻译 |
把这些写入委托函。如果在交易过程中发生变化，例如交易结构由股权收购变为资产收购，应以书面更新范围。
2. 哪些在范围内，哪些在范围外？
| 领域 | 通常属于法律尽职调查 | 通常在范围外（及由谁负责） |
|---|---|---|
| 公司事务：登记、股东、股东名册、会议记录、章程 | 在范围内 | — |
| 外资持股及《外国人经商法》合规 | 在范围内 | — |
| 重大合同：客户、供应商、经销、贷款、租赁 | 在范围内，限于超过重要性门槛者 | — |
| 不动产：权属、租赁、权利负担 | 在范围内 | 测绘及环境状况：技术顾问 |
| 许可证照：工厂、BOI、FDA、行业许可 | 在范围内 | — |
| 雇佣：合同、工作规则、争议、外籍员工 | 在范围内 | 工资核算准确性：会计师 |
| 知识产权：注册与归属 | 在范围内 | 自由实施意见：专业律师 |
| 诉讼与强制执行 | 在范围内，并列明检索 | — |
| 个人数据：政策、告知、传输 | 在范围内 | 信息安全：技术顾问 |
| 税务 | 文件中所见的争议和通知 | 税务风险敞口：税务顾问 |
| 财务报表 | — | 会计师（财务尽职调查） |
| 估值 | — | 财务顾问 |
| 外国法：目标公司的境外子公司、买方本国法 | — | 该国律师 |
把排除事项写入委托并在报告中重申。关于尽职调查报告的争议，大多是关于从未纳入范围的事项。
3. 泰国法律尽职调查报告无法告诉您什么？
- 没有统一的诉讼数据库。 没有任何一个公开登记册涵盖所有法院。报告应列明所做的每一项检索、检索日期及其局限，其余部分依赖目标公司的书面确认。
- 以所提供的文件为准。 泰国律师审查资料室中的内容。缺失的文件会列为缺失，而不会假定其没有问题。
- 官员的实际做法。 有些问题，例如主管机关是否会续期许可证或批准某项变更，只能以对现行做法的看法来回答。
- 现场实际情况。 资产的实物状况、实际经营和环境事项需要现场勘查和技术顾问。
4. 哪些红旗事项必须在交割前提交给交易团队？
| 红旗事项 | 为什么重要 | 常见应对 |
|---|---|---|
| 泰籍股东看似为外国人代持 | 可能构成《外国人经商法》下的名义股东犯罪；结构可能违法 | 重组、取得许可证或其他合法依据，或放弃交易 |
| 目标公司已是或将成为外国人的，拥有土地 | 《土地法典》的限制 | 排除该土地、重组，或改为租赁 |
| 重要合同中的控制权变更条款 | 客户、供应商或贷款人可能终止合同 | 以同意作为交割前条件 |
| 获得 BOI 促进，但买方可能无法满足其条件 | 优惠可能被暂停或撤销 | 核查促进证书；就变更申请 BOI 批准 |
| 以个人名义签发的许可证 | 许可证可能不随业务保留 | 交割前转让或重新签发 |
| 资产交易中的员工转移 | 须取得员工同意；已累积的权利随之转移 | 规划同意事项和已累积的负债 |
| 目标公司提供的担保、抵押和质押 | 资产可能并非不受限制 | 交割时解除 |
| 超过重要性门槛的未决或可能发生的诉讼 | 风险敞口及管理层时间 | 特定赔偿、托管或调整价格 |
| 关联方交易 | 价值外流；税务问题 | 终止或予以规范 |
| 法定备案缺失或逾期 | 罚款；账目审批问题 | 交割前纠正，或以赔偿处理 |
| 无合法依据或未作告知而持有个人数据 | 《个人数据保护法》下的风险敞口 | 整改计划 |
这些应对是买方及其顾问的商业选择。泰国律师的职责，是确保每个问题都及早被发现，并以通俗语言解释清楚。
5. 红旗报告样本（虚构）
下面的示例完全是虚构的。项目、公司和发现事项均为杜撰，仅用于展示格式。
红旗报告 —— 示例项目（虚构）
目标公司：Example Manufacturing (Thailand) Co., Ltd.（虚构）
提交对象：[委托方] 编制人：泰国律师
资料室截至：[日期] 状态：初步
A. 可能影响交易是否进行或如何进行的问题
1. 股权结构：两名泰籍股东，没有证据显示出资来自其自有资金。
风险：可能被视为为外国股东代持
（《外国人经商法》）。
所需：资金来源证据；签署前的结构建议。
2. 重要客户合同：客户可在控制权变更时终止合同。
所需：以客户同意作为交割前条件。
B. 涉及价格、赔偿或条件的问题
3. 工厂土地：由目标公司拥有；交割后目标公司
成为外资所有。所需：《土地法典》分析及方案说明。
4. 工厂许可证：以一名董事的个人名义签发。
所需：交割前转让给目标公司。
C. 尚未审查
- 雇佣文件夹尚未上传。
- 诉讼检索：[检索] 已于 [日期] 完成；[检索] 待办。
D. 范围外（由其他顾问负责）
- 税务风险敞口、财务报表、环境状况。
红旗报告应当简短。如果交易团队必须通读完整报告才能找到足以使交易告吹的事项，说明这一格式已经失败。
6. 如何处理利益冲突和保密？
- 利益冲突。 泰国律师在接受委托前，应就目标公司、卖方和主要交易相对方核查利益冲突，并及早说明其是否正在或曾经为其中任何一方提供服务。泰国律师协会的行为规则限制律师在其已提供过咨询或已知悉事实的事项中为对方代理。
- 保密协议。 资料室通常位于买方与卖方之间的保密协议之下。务必确保泰国律师作为买方的顾问之一被纳入并受其约束。泰国律师还受《刑法典》和泰国律师协会规则所规定的职业保密义务约束。
- 资料室中的个人数据。 员工档案和客户名单包含受《佛历2562年个人数据保护法》保护的个人数据。应请卖方尽可能遮盖或匿名化，并让泰国律师审查样本而非完整档案。
诸如 IBA《法律职业行为国际原则》之类的国际指引是有用的共同参照，但各律师事务所仍受其自身监管机构规则的约束。
7. 如何确定委托和预算？
- 范围与排除事项，如第2节所述，并为排除的领域指定负责人。
- 阶段： 红旗报告、完整报告、就买卖协议的保证与条件提供支持、交割交付物。
- 每个阶段的估算，并约定资料室扩大或时间表变动时重新估算的规则。
- 依赖和收件人以书面写明。
- 费用： 如果您是委托方律师事务所，在与泰国律师商定任何费用安排之前，请核查您自身的职业规则。本指南不提供费用数字。
8. 清单
- 以书面确定目标、结构、时间表、重要性、回溯期和依赖。
- 商定范围和排除事项，并写明由谁负责每个被排除的领域。
- 把红旗日期定在远早于签署之前。
- 要求列明每项检索及其日期和局限。
- 要求把可能使交易告吹的问题放在第一页。
- 首先核查外资持股、土地、控制权变更、BOI 条件和许可证。
- 在资料室开放前完成冲突核查和保密协议覆盖。
- 商定阶段和预算批准。
延伸阅读
在资料室开放之前，商定范围、门槛和红旗规则，并确保可能使交易告吹的问题在签署之前而不是之后送达交易团队。
我们为买方和投资人审查泰国公司、合同、土地和许可证，可由客户直接委托，也可通过其交易律师委托。首次咨询不收取费用。联系我们。面向外国企业与外籍客户的入口请见这里。另请参阅合资企业、买卖企业和商法。
本指南由苏婉瓦拉律师事务所发布 —— 该律师事务所位于孔敬府，成立于 1986 年。本文仅为一般性信息，不构成针对任何特定事项的法律建议。
