未登记结婚的伴侣分手时，共同还贷的房子和一起经营的生意，财产怎么分

核心答案

没有登记结婚而同居的伴侣，没有依家庭法平分的“夫妻共同财产”。需要逐项按财产法来判断：这件财产归谁，如果是共有，各自份额是多少。最高法院认为，以夫妻名义生活期间共同赚取所得的财产不是夫妻共同财产，而是共有财产（判决4656/2567），民商法典第1357条推定共有人份额相等。

这一推定只是起点。一方明显出得更多，就可以对另一方证明份额并不相等。财产只登记在一个人名下时，没有登记的一方必须证明自己实际出过资金或劳务。因此结果更多取决于付款证据和约定，而不是同居了多少年。

不同类型的财产，争点不同。有银行贷款的房屋要分开看登记人、借款人和实际还款人。土地以登记为起点。存款看资金来源。股份和生意看股东名册、登记文件和实际约定。

1. 没有登记结婚，法律如何看待财产

夫妻共同财产是依法有效登记的夫妻才有的制度。判决4656/2567认为，没有登记结婚而约定以夫妻身份生活，不产生夫妻共同财产意义上的财产权利义务，也不是以分配利润为目的的共同经营约定，所以不属于第1012条的合伙。另一方面，同居期间共同赚取所得的财产是共有，受第1357条调整。

实务上有三点。

• 不存在自动对半分的规则。主张份额的一方要证明共有以及份额比例。
• 交往前取得的财产、受赠的财产、继承的财产不是“共同赚取”的，通常仍归原所有人。
• 家务、做饭、带孩子不是直接的金钱出资。法院依个案事实评价，不能保证与实际付出的现金价值相同。

如果已经登记结婚，或打算登记，请阅读有关离婚与财产的指南。本指南针对没有登记的伴侣。

2. 份额相等的推定，以及推翻它的证据

第1357条规定推定共有人份额相等。“推定”是指主张份额不相等的一方可以举证推翻。

第1356条规定财产属于多人共有时适用共有一章，这是确定份额和请求分割（第8章）的依据。结论取决于个案证据。

3. 仍在还贷的房屋和公寓：登记人、借款人、还款人未必是同一人

要分开考虑三种角色。

银行只认借款人。 即使你和前伴侣约定“谁继续住、谁来还”，银行也不受约束。借款人停止还款，银行会依借款合同向借款人追讨并实现抵押权，两人之间有约定也一样。

第1373条推定土地登记簿上有名字的人享有占有权。没有登记的一方必须证明自己是共有人，例如首付和还款的转账记录、确认共同购买的消息、写有双方名字的买卖合同。

假设示例

甲和乙没有登记结婚，同居5年，买了一套3,000,000泰铢的房子。甲是借款人，也是登记人。乙转了500,000泰铢首付，并在4年里每月转8,000泰铢，每月都有流水。分手时甲主张房子只属于自己。

因为有文件，乙有可能主张按出资比例的共有。份额相等还是按出资比例，由全部证据判断。（所有数字均为假设示例，不是对你的情况的计算。）

有贷款房屋的解决方式

• 买断份额： 继续居住的人付钱买下对方的份额，并通过转贷或变更名义，使继续居住的人成为唯一借款人。
• 还清债务后出售并分配： 适合没有人能买下对方份额的情形。出售价款先还银行债务，剩余部分按约定或已证明的份额分配。
• 转贷： 以继续居住者的名义向另一家银行贷款，把原借款人从债务中解脱出来。新银行审核的是申请人自己的收入。

不要在不变更登记和借款人的情况下，只凭一句口头“你继续还，房子归你”了事。仍是借款人的一方对银行的责任依然存在。有贷款房屋的离婚指南可以参考债务处理的思路，但法律依据不同。

4. 土地：原则相同，但登记的分量更大

有产权证的土地，土地登记簿上的名字依第1373条给予该人占有权的首要推定。没有登记的一方要证明共同承担了购地款，例如向卖方的转账、为付款而转给对方的钱、写有双方名字的买卖合同。

土地特有的注意事项如下。

• 土地转让必须在土地局登记。口头或聊天里说“送给你”，登记不会改变。
• 依第1361条，共有人可以处分或抵押自己的份额，但出售、质押或抵押整个财产需要全体共有人同意。产权证写两个人名字的，一个人不能单独卖整体。只写一个人的，信赖登记的善意买受人有可能受到保护，请尽早采取对策。
• 争议期间担心对方出售或设定抵押的，请就起诉前或起诉同时的保全措施咨询律师。
• 非泰国国籍的人在泰国持有土地受到限制。不要自行判断能把自己的名字写上产权证，或能像泰国人一样执行请求。需要个别确认。请参见下面的外国人房产指南。

5. 银行存款和联名账户

存款可以立刻转走，所以最容易最先引发争议。

• 联名账户： 联名并不总是意味着份额相等。要看谁存入、资金从哪里来。不过，如果两人把它当作共同生活费账户使用，就倾向于认定为共同资金。
• 单名账户： 户主可以依银行规则取款。为保管而存入或转入的一方，要拿出转账记录，以及属于共同资金或寄存款项的约定。
• 同居期间互相转账： 分别梳理是赠与、借款还是共同出资。消息内容或流水备注的用途会影响解释。
• 不要不商量就清空账户： 分手前取走全部资金，会给对方留下隐匿财产的证据，引发争议。先把流水打印出来。如何保留证据，请参见离婚前配偶转移资金的指南。

6. 股份、合伙、未登记的店铺、车辆，以及共同负担的债务

股份有限公司的股份

对公司和第三人而言，记入股东名册的人显示为所有人。第1129条规定，记名股份的转让，在受让人的姓名和住址记入股东名册之前，不得对抗公司或第三人；并规定这种转让须以书面作成，由转让人和受让人签名，并至少有一名证人签名证明，否则无效。

名册上只有对方的名字，而你出过资，你能主张的仅限于对方是替你持有股份，或你按出资比例是共有人，这同样需要证明。

• 为购买股份向公司或股东账户转款的记录
• 确认代持或共同出资的协议或聊天记录
• 能看出实际出资人的股东协议、会议记录、财务报表

这是你与名册股东之间的请求，公司不会主动更正名册。公司有其他股东、或章程限制转让的，请在谈判前确认。生意与股份的区分，请参见离婚时公司股份的指南。

已登记的合伙等

谁是合伙人由合同和登记簿决定，而不是由是否同居决定。退出合伙依合同和合伙法。请先查看设立合同和登记。

未登记的店铺或生意

没有合同也没有法人，只是一起开店的，法院看谁出资、谁经营、谁拿利润、经营资产是用谁的钱买的。判决4656/2567认为，以夫妻名义同居本身不是合伙。但如果有以分配利润为目的共同经营的约定，符合第1012条，就可能在个人关系之外成立生意上的关系。主张合伙，需要利润分配约定和共同出资的证据。

车辆等登记资产

车辆登记在占有人名下，但登记名义并不自动决定当事人之间的所有权。首付和分期还款的付款证据，与房子的用法相同。仍有车贷的车辆，合同人或借款人继续对金融机构负责。

共同负担的债务

债务依合同。在借款或担保上签字的人对债权人负责。对方也用了这笔钱，属于两人之间的问题；如果有约定分担债务的消息等证据，可以用于追偿的主张。仅凭“伴侣也该还”，并不当然约束债权人。

7. 应保留的证据

• 转账记录和账户流水（首付、还款、装修、购买股份），以银行App的原件保存
• 借款合同、买卖合同、贷款余额明细、能看出借款人和担保人的银行文件
• 产权证、公寓所有权证、股东名册、公司登记证明、车辆登记
• 建造、维修、物业费、店铺设备的收据
• 在LINE等处就共同购买、股份、代持所发的消息（保存带日期的完整对话，不要只截取一部分）
• 了解事实的证人（卖方、中介、店员、见证约定的朋友等）
• 能显示同居期间和各财产购买时间的照片或记录

使用证据前请先咨询。以不当方式取得的证据可能丧失价值。不要未经许可进入对方的账户或设备。

8. 协商分割，还是请法院分割

协议分割

采用书面形式。逐项列出财产，写明各自份额、转移方式、期限、银行债务由谁承担、如何使其从债务中解脱，并由全体签字。不动产转移须在土地局登记，转移费用和税费也要在协议中分配。

诉讼分割

第1363条赋予共有人分割请求权，但有法律行为上的限制，或共有物属于永久性质的，不能请求分割。分割请求权不能通过法律行为一次性排除超过10年，也不能在不适当的时候请求分割。

第1364条规定分割方式。

一套房子很难实物分割，常以出售、买断、当事人之间竞价了结。对有抵押的房屋，无论判决内容如何，抵押权人仍依抵押合同保留其权利。

9. 时间与需要注意的风险

• 时效： 不同类型的请求（返还借款、请求返还无故转移的财物、收回出资款等）期间不同。期间由各请求的法律依据决定，因此本指南不给出数字。不要等待，尽早咨询，并确认你打算使用的请求的期限。
• 争议期间对方出售或转移： 单名资产风险最大。请定期查看产权证或登记。
• 证据灭失： 聊天记录被删除、银行App流水过期。请立即备份。
• 借款人不还款： 如果你不是借款人，帮忙还款不会使你成为债务人，但共同借款人或担保人要对银行负责。

10. 常见错误

1. 以为同居时间长就能像夫妻共同财产一样分得一半
2. 用现金或第三人账户还房贷，没有写明用途的流水
3. 产权证和贷款都在对方名下，没有确认自己份额的书面文件
4. 房子只有口头约定，没有更换借款人，对银行的责任仍在
5. 用对方的名字买股份，没有证明代持的文件
6. 分手前取走资金或转移资产，给对方指责的把柄，也损害证据
7. 情绪上删除聊天记录，或只保存对话的一部分
8. 等得太久，证据消失，请求可能超过时效

11. 协商或起诉前的清单

• 把全部财产和债务列成清单，并把房屋、土地、存款、股份、生意、车辆分开
• 对每一项确定登记人、借款人、实际还款人
• 把交往前的财产和个人受赠，与共同赚取的财产分开
• 收集转账记录、账户流水、借款合同、收据和相关聊天记录
• 查验当前的产权证或股东名册
• 在有人继续还款之前，先与银行沟通，或谈判让借款人退出
• 决定采用买断份额、出售后分配，还是诉讼分割
• 把约定写成书面，在土地局办理转移登记或更正股东名册

延伸阅读

• 有贷款房屋离婚时如何分割 —— 贷款处理方式的参考
• 离婚时的公司股份与生意资产 —— 股份与生意的区分
• 离婚前配偶转移资金或资产的证据 —— 如何保留资金转移的证据
• 婚前协议应约定什么 —— 尚未分手，想事先约定的情形
• 外国人在泰国的房产 —— 土地与公寓的限制
• 债权追收与强制执行 —— 判决的执行

没有登记结婚的伴侣没有夫妻共同财产，但共同积累的财产可能构成共有，且份额被推定为相等。结果取决于付款证据、登记上的名义、借款人以及约定。分手前请保留证据，并把财产逐项分开考虑。

本所可协助审查房屋、土地、股份、生意出资的证据，评估可以主张的份额，起草有关财产与债务的书面协议，与银行协调让借款人退出，以及在协商不成时提起共有物分割诉讼。电话 +66 92 254 2045，或发送详情联系我们。也请参阅家事法服务和民事服务。

本指南由苏婉瓦拉律师事务所发布 —— 该律师事务所位于孔敬府，成立于 1986 年。本文仅为一般性信息，不构成针对任何特定事项的法律建议。