很多夫妻能下决心离婚，却卡在还在向银行还款的房子上。产权证是谁的名字，谁在贷款合同上签字，首付款从哪里来，夫妻自己谈妥之后银行又会怎么说。本文只谈有按揭的房子。离婚的整体情况、全部夫妻共同财产的分割和子女抚养权，请看离婚、抚养权与财产分割指南。如果夫妻一方是外国人，也请阅读与外籍配偶离婚指南。
核心答案
在夫妻之间，产权证上的名字不是最终答案。要看房子是个人财产还是夫妻共同财产，以及购房和还款的钱从哪里来。对银行而言，答案是贷款合同上的名字，夫妻之间的协议不约束银行。这两个问题各走各的路，必须同时处理。
法律依据（《民商法典》） 第1471条规定个人财产，例如婚前已有的财产、供个人使用或从事职业的财产，以及通过继承或赠与取得并被指定为个人财产的财产。第1472条涉及替代：用个人财产或以个人财产交换取得的财产，可能仍是个人财产。第1474条规定夫妻共同财产，例如婚姻存续期间一方取得的财产，以及通过遗嘱或赠与取得并被指定为夫妻共同财产的财产。离婚时，第1533条规定夫妻共同财产平均分割，第1534条规定一方为自己单方利益处分的夫妻共同财产，应计入该方所得份额。关于债务，第1489条和第1490条区分共同债务与个人债务，第1535条规定婚姻终止时共同债务如何承担的原则。
我们的实务看法 真正的难点往往不是条文，而是证据：首付款是谁转的，月供从哪个账户扣，贷款合同上有谁。我们建议在谈判之前先收集这些文件，并让协议同时处理所有权和对银行的债务。
假设案例 妮帕和提拉蓬八年前在孔敬登记结婚。婚后两年以3,200,000泰铢买了房子，产权证只写提拉蓬一人的名字。首付款400,000泰铢来自妮帕婚前的存款，其余向银行贷款，两人为共同借款人。每月14,500泰铢的月供从提拉蓬的账户扣款。两人现在要离婚，妮帕将和九岁的儿子普姆继续住在这套房子里。
1. 产权证只有一个人的名字，房子是谁的
产权证只写提拉蓬的名字，不代表妮帕没有份额。婚内用婚内所得购买的房子，依第1474条很可能是夫妻共同财产，离婚时依第1533条平均分割。反之，婚前购买的房子、通过被指定为个人财产的继承或赠与取得的房子，或完全用个人资金购买的房子，可能是登记人的个人财产。
主张是个人财产的一方通常需要证明其来源。如果文件不清楚，法院会综合所有事实判断。我们不会事先承诺任何结果。
分类的大致参考：
| 资金与财产的来源 | 可能的分类 | 应具备的证据 |
|---|---|---|
| 婚前用一方的钱买的房子 | 该方的个人财产（第1471条） | 买卖合同、购买日期、转账凭证 |
| 婚内用双方收入购买 | 夫妻共同财产（第1474条） | 贷款合同、转账凭证、账户流水 |
| 婚内购买，但首付款是一方的个人资金 | 个案判断，部分可能是个人财产（第1472条） | 证明首付款来自个人账户及转账时间 |
| 父母给一方购房资金 | 取决于给了谁以及如何定性 | 赠与书面文件、聊天记录、转账凭证 |
2. 银行不是夫妻协议的当事人
离婚协议写"提拉蓬继续还贷"，只约束夫妻二人。银行手里仍是原来的贷款合同。所有共同借款人在银行同意解除或新贷款还清旧贷款之前，仍须按合同约定对银行承担债务。接手还款的一方若违约，银行可以向共同借款人追讨，信用记录也会同时受影响。离婚协议给你的，是在你们两人之间要求对方承担或补偿的权利。
关于婚内债务，第1490条列出了哪些债务属于共同债务，第1535条规定婚姻终止时承担共同债务的原则。写入协议之前请核对现行条文，并且不要以为财产对半分，对银行的债务也随之对半分。
3. 有按揭房屋的处理选项
| 选项 | 优点 | 风险 | 所需文件 |
|---|---|---|---|
| 一方保留房子并转贷 | 旧贷款结清，另一方明确免责 | 银行按单方收入审批，可能被拒 | 离婚协议或备忘录、收入证明、产权证、原贷款合同、银行同意函 |
| 出售后分款 | 一次性清偿债务，按约定比例分款 | 市价可能低于债务，须等待抵押注销，需要另找住处 | 约定比例的离婚协议、银行结清金额通知、买卖合同、产权证 |
| 在一段时间内继续共有（例如到孩子读完书） | 孩子居住环境稳定，不必马上筹措转贷资金 | 共同借款人仍受银行约束，须约定谁还款、何时结束共有，日后可能产生纠纷 | 约定期限、还款人、维修负责人及出售或转贷条件的离婚协议 |
| 取得银行同意后在土地办事处过户 | 房子登记在继续居住一方名下，符合约定 | 若不解除共同借款人，银行可能不同意；税费按主管部门规定 | 离婚协议、银行同意函、产权证、双方身份证和户口登记、结婚与离婚登记 |
有孩子时，继续共有一段时间听起来体贴，但必须写清楚，否则会变成新的纠纷。请阅读抚养费与抚养权指南，把子女抚养费和房子的问题分开。
4. 首付款与分居后的月供
婚前存款的首付款 如果妮帕能证明400,000泰铢是个人财产（例如来自婚前账户并直接转给卖方），她就有理由援引第1472条的替代原则，请求在分割之前先考虑这部分。如果钱与婚内资金混在一起，举证会更难。
父母给的首付款 重要的是父母给了谁，是只给一个孩子还是给夫妻二人，有什么聊天记录或文件。明确写明属于个人财产的赠与分量更重。如果是借款，则按债务处理，并考察是否属于共同债务。
分居后的月供 一个人还款的一方应保存转账凭证，并在协议中写明这些付款是否算作补偿。要回一半并非当然的权利，取决于协议、对方居住所获得的利益以及事实。
如果怀疑对方在离婚前转移资金或财产，请阅读离婚前配偶转移资金和财产指南。不要未经许可访问对方的账户或手机，那可能违法。请通过谈判或法院程序获取信息。
5. 依离婚协议在土地办事处过户
一般而言，程序从书面离婚协议和在区（县）政府的离婚登记（或法院判决、调解判决）开始。随后夫妻二人携带产权证、身份证明、结婚与离婚登记以及处理该财产的协议，到房产所在地的土地办事处。如果房子有抵押，办事人员会核查抵押合同，通常要求抵押权人银行出具同意函。登记类型和税费取决于事实。确定过户日期之前，请先向土地办事处和税务厅咨询，并在银行书面答复之前不要定日期。
如果外籍配偶以泰国籍配偶的名义买房，也请参阅以配偶或子女名义购买房产和土地指南以及外籍配偶的用益权指南。
6. 离婚协议条款示例（请按实际调整）
第…条 位于孔敬府……县……乡、产权证号……的房屋及土地，
目前已向……银行抵押，贷款合同编号……，截至……日的剩余债务约……泰铢。
1. 夫妻双方同意由……（甲方）居住该房屋，并自……日起自行向银行偿还贷款。
甲方按时还款，并每季度向乙方提供还款凭证。
2. 甲方应在……个月内申请转贷，或办理将乙方从贷款合同中解除的手续，
乙方应签署必要文件予以配合。
3. 如银行在期限内未批准，则出售房屋，扣除银行结清金额后的价款
按……：……的比例分配。
4. 甲方承认，如因甲方违约致乙方须向银行付款，甲方应连同法定利息向乙方补偿。
本条不约束银行。共同借款人在银行书面解除之前，仍须依贷款合同对银行负责。
5. 来自……的首付款……泰铢，按……（分割前返还／不返还）处理。
6. 银行书面同意后，双方应在……日内到土地办事处办理过户登记。
法律规定的费用和税款（如有）由……承担。
这只是模板。请按实际情况调整，并在正式签署前请律师审阅。
7. 常见错误
- 以为把产权证改成一个人的名字，另一方就从银行债务中解脱，实际上仍是共同借款人。
- 只写"继续还贷"，却不写转贷期限和违约后果。
- 不保存首付款和月供的转账凭证。
- 只口头同意对方继续居住，没有文件。有孩子时纠纷更多。
- 在房子的问题上拿孩子当筹码，或未告知另一方家长就把孩子带去别处。不应这样做，这可能在法庭上对您不利。
就房子达成协议前的检查清单
房屋与银行文件
- 产权证复印件和买卖合同
- 贷款合同、抵押合同，以及借款人和共同借款人名单
- 银行出具的剩余债务通知和结清金额通知
- 还款记录和转账凭证
资金来源
- 首付款的转账凭证及转出账户
- 父母出资的证明，以及说明给了谁或是否为借款的聊天记录
- 结婚登记和购房日期
决定事项
- 选定方案（转贷、出售、共有或过户）并确定日期
- 书面询问银行是否同意及条件
- 订立涵盖房子、债务和补偿的离婚协议，并请律师审阅
延伸阅读
- 离婚、夫妻共同财产分割与抚养权 — 离婚与财产的整体情况
- 以泰国籍配偶或子女名义购买房产和土地 — 产权证名字与出资人不一致时
- 抚养费与抚养权 — 把子女问题与房子问题分开
- 与外籍配偶离婚 — 配偶一方不是泰国人时
- 外籍配偶的用益权 — 外国人不能拥有土地时的选择
- 婚前协议应约定什么 — 提前预防财产纠纷
- 离婚前配偶转移资金和财产 — 怀疑财产正在消失时
产权证显示登记上的所有人，夫妻之间要看资金来源，对银行而言只有书面解除或转贷才能让您摆脱债务。
我们协助夫妻就房子和贷款进行谈判并起草离婚协议，并协调在土地办事处的过户。如需初步咨询，请致电 +66 92 254 2045 或将详情发送给我们。另请参阅我们的家事法业务。
本指南由苏婉瓦拉律师事务所发布 —— 该律师事务所位于孔敬府，成立于 1986 年。本文仅为一般性信息，不构成针对任何特定事项的法律建议。
