บ้านหรือที่ดินมรดกมีค่าเช่าระหว่างยังไม่แบ่ง ใครรับเงิน ทำบัญชีอย่างไร และต้องบอกทายาทอะไรบ้าง

บ้านหลังหนึ่งของคุณพ่อให้เช่า มีผู้เช่าจ่ายเดือนละครั้ง คุณพ่อเสียชีวิตแล้ว แต่พี่น้องยังไม่ได้แบ่งมรดก คำถามที่ตามมาคือ เงินค่าเช่าเดือนต่อ ๆ ไปเป็นของใคร ใครเป็นคนเก็บ ซ่อมหลังคาจ่ายจากไหน และต้องบอกพี่น้องมากแค่ไหน บทความนี้ตอบเฉพาะช่วง "ก่อนแบ่ง" ส่วนหลักทั่วไปเรื่องทายาทและผู้จัดการมรดกดูคู่มือการจัดการมรดก และเรื่องโอนโฉนดดูการโอนที่ดินมรดกที่สำนักงานที่ดิน

คำตอบหลัก

หลักกฎหมาย (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) ค่าเช่าเป็นดอกผลของทรัพย์มรดก เมื่อมีทายาทหลายคน มาตรา 1745 ให้ทายาทมีสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับทรัพย์มรดกร่วมกันจนกว่าจะแบ่งเสร็จ และให้ใช้บทเจ้าของรวม มาตรา 1356 ถึง 1366 เท่าที่ไม่ขัดกับบรรพมรดก ตามมาตรา 1360 เจ้าของรวมแต่ละคนใช้ทรัพย์ได้โดยไม่ขัดสิทธิคนอื่น และให้สันนิษฐานว่าได้ดอกผลตามส่วนของตน มาตรา 1362 ให้ทุกคนช่วยออกค่าจัดการ ภาษีอากร และค่ารักษาตามส่วน ถ้ามีผู้จัดการมรดก มาตรา 1719 ให้ผู้จัดการมีสิทธิและหน้าที่ทำการอันจำเป็นเพื่อจัดการมรดกและแบ่งปันทรัพย์ และมาตรา 1720 ให้รับผิดต่อทายาทตามมาตรา 809 ถึง 812 ซึ่งว่าด้วยความระมัดระวัง การแสดงบัญชี และการส่งมอบเงิน

มุมมองเชิงปฏิบัติของเรา ปัญหาส่วนใหญ่ไม่ได้เกิดจากกฎหมายไม่ชัด แต่เกิดจากเงินเข้ากระเป๋าคนเดียวโดยไม่มีใครเห็นตัวเลข ทางที่ลดข้อพิพาทได้มากที่สุดคือ เปิดบัญชีธนาคารแยกสำหรับค่าเช่า เก็บใบเสร็จทุกรายการ และส่งสรุปให้ทายาททุกคนเป็นรอบ ๆ อย่างที่แสดงในตารางด้านล่าง

ตัวอย่างสมมติ คุณสมชัยในขอนแก่นเสียชีวิต ทิ้งห้องแถวสองห้องที่ให้เช่าไว้ ทายาทคือภรรยาและลูกสามคน ชื่อมะลิ ต้น และฟ้า มะลิอยู่ใกล้ห้องแถวจึงรับค่าเช่าเข้าบัญชีส่วนตัวมาหกเดือนโดยไม่บอกใคร ต้นสงสัยเมื่อเห็นหลังคารั่วแต่ไม่มีใครซ่อม เรื่องนี้ใช้เป็นตัวอย่างต่อไปในบทความ

1. ค่าเช่าที่ได้ระหว่างยังไม่แบ่งเป็นของใคร

ค่าเช่าที่งอกจากทรัพย์มรดกยังเป็นส่วนของกองมรดก ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนตัวของคนที่ไปเก็บ มาตรา 1360 ให้สันนิษฐานว่าเจ้าของรวมได้ดอกผลตามส่วนของตน ส่วนของแต่ละคนมาจากกฎหมายหรือพินัยกรรม (ดูคู่มือหลัก) และมาตรา 1357 ให้สันนิษฐานว่าเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากันเมื่อไม่มีเหตุอื่น แต่ในมรดกส่วนของทายาทมักไม่เท่ากันตามลำดับและพินัยกรรม จึงต้องดูส่วนจริงก่อน

• ค่าเช่าที่ถึงกำหนดก่อนผู้ตายเสียชีวิตแต่ยังไม่ได้รับ เป็นทรัพย์ของกองมรดกด้วย
• เงินประกันที่ผู้เช่าวางไว้ไม่ใช่รายได้ ต้องเก็บแยกและคืนผู้เช่าตามสัญญา
• ทายาทที่อยู่อาศัยในทรัพย์เอง ใช้ได้ตามมาตรา 1360 แต่ต้องไม่ขัดสิทธิคนอื่น ถ้าอยู่คนเดียวทั้งหลังและทายาทอื่นไม่ยอม ให้ตกลงเรื่องค่าตอบแทนไว้เป็นหนังสือ

2. ใครมีสิทธิเก็บค่าเช่าและตัดสินใจ

มีผู้จัดการมรดก ผู้จัดการมรดกมีหน้าที่จัดการตามมาตรา 1719 รวมถึงเก็บค่าเช่าและดูแลสัญญา ตราบที่อยู่ในขอบอำนาจที่พินัยกรรมหรือคำสั่งศาลให้ไว้ ทายาทอื่นไม่ควรไปเก็บเองหรือเซ็นสัญญาแทน

ยังไม่มีผู้จัดการมรดก ทายาทเป็นเจ้าของรวมกัน มาตรา 1358 ให้สันนิษฐานว่าตัดสินเรื่องจัดการตามธรรมดาโดยคะแนนข้างมาก เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งทำการเพื่อรักษาทรัพย์ได้เสมอ เช่น ซ่อมเร่งด่วนกันทรัพย์เสียหาย ส่วนการเปลี่ยนแปลงใหญ่ต้องมีเสียงข้างมากที่ถือส่วนไม่ต่ำกว่าครึ่งหนึ่งของค่าทรัพย์ และบางเรื่องต้องได้รับความเห็นชอบทุกคน

ใครเซ็นสัญญาเช่าใหม่ เช่ารายเดือนหรือรายปีสั้น ๆ ที่เป็นการจัดการตามธรรมดา ให้ตกลงโดยเสียงข้างมากแล้วมอบอำนาจให้ทายาทคนเดียวเซ็นแทนเป็นหนังสือ สัญญาที่ยาวหรือเงื่อนไขหนัก เช่น ต่อสัญญาหลายปี ล็อกค่าเช่าต่ำ หรือให้ผู้เช่าปรับปรุงโครงสร้าง ควรให้ทายาททุกคนเซ็นเห็นชอบ เพราะมาตรา 1361 ให้ทรัพย์สินรวมกันทั้งหมดจำหน่ายหรือก่อภาระได้เมื่อเจ้าของรวมทุกคนเห็นชอบ

3. สัญญาเช่าเดิมและสัญญาเช่าใหม่

สัญญาเดิมยังใช้ต่อ มาตรา 569 ระบุว่าสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับเพราะโอนกรรมสิทธิ์ ผู้รับโอนรับสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนต่อผู้เช่าไปด้วย ผู้เช่าจึงอยู่ต่อจนครบสัญญาได้ ทายาทหรือผู้จัดการมรดกไม่ใช่คนที่จะไล่ผู้เช่าได้ทันทีเพราะเจ้าของเสียชีวิต

เช่าเกินสามปีต้องจดทะเบียน มาตรา 538 กำหนดว่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด และถ้ากำหนดเกินสามปี (หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า) ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นฟ้องบังคับได้เพียงสามปี ข้อนี้ใช้ทั้งกับสัญญาเดิมของผู้ตายและสัญญาใหม่ที่ทายาททำ

สิ่งที่ควรทำทันทีที่ทราบว่ามีผู้เช่า:

1. ขอสำเนาสัญญาเช่า ใบเสร็จ และหลักฐานเงินประกัน
2. แจ้งผู้เช่าเป็นหนังสือว่าเจ้าของเสียชีวิต และแจ้งบัญชีที่ให้จ่าย (ดูข้อความตัวอย่างด้านล่าง)
3. ตรวจวันสิ้นสุดสัญญาและเงื่อนไขต่ออายุ
4. ห้ามทายาทคนเดียวรับเงินล่วงหน้าหลายปีหรือยอมลดค่าเช่าโดยไม่ได้รับความเห็นชอบ

เรียน ผู้เช่า (ชื่อ / เลขที่ห้อง)
เจ้าของทรัพย์ตามสัญญาเช่าฉบับลงวันที่ ........ ถึงแก่ความตายเมื่อวันที่ ........
สัญญาเช่ายังคงมีผลตามเดิม ตั้งแต่เดือน ........ ขอให้ชำระค่าเช่าเข้าบัญชี
ธนาคาร ........ ชื่อบัญชี "กองมรดกของ (ชื่อผู้ตาย)" เลขที่ ........
และขอให้เก็บใบโอนเงินไว้เป็นหลักฐาน หากมีเรื่องซ่อมแซม โปรดแจ้งผู้ประสานงาน (ชื่อ / โทร)
ลงชื่อ ........ (ทายาท / ผู้จัดการมรดก) วันที่ ........

4. ต้องทำบัญชีอย่างไร

ถ้ามีผู้จัดการมรดก มาตรา 1732 ให้ผู้จัดการจัดการ ทำรายงานแสดงบัญชีการจัดการ และแบ่งปันมรดกให้เสร็จภายในหนึ่งปีนับแต่วันที่ระบุในมาตรา 1728 เว้นแต่ผู้ทำพินัยกรรม ทายาทโดยจำนวนข้างมาก หรือศาลกำหนดเป็นอย่างอื่น และมาตรา 1720 ให้ผู้จัดการรับผิดต่อทายาทตามมาตรา 809 ถึง 812 ซึ่งรวมการแสดงบัญชีและส่งมอบเงินที่ได้รับ ถ้ายังไม่มีผู้จัดการมรดก ไม่มีใครถูกกฎหมายบังคับให้ทำบัญชีรูปแบบเดียว แต่ทายาทที่เก็บเงินแทนคนอื่นควรทำให้ตรวจสอบได้ เพราะมาตรา 1362 ให้ทุกคนร่วมออกรายจ่ายตามส่วน จึงต้องมีหลักฐานว่ารายจ่ายเป็นจริง

หลักการทำบัญชีที่ใช้ได้จริง:

• เปิดบัญชีธนาคารแยก ใช้ชื่อกองมรดก ไม่ปนกับเงินส่วนตัว
• บันทึกทุกรายการเมื่อเกิดขึ้น พร้อมเลขที่ใบเสร็จหรือหลักฐานโอน
• แยกหมวด: ค่าเช่า เงินประกัน (ไม่ใช่รายได้) ซ่อมแซม ภาษี ประกันภัย ค่าส่วนกลาง
• ปิดบัญชีรายเดือน ส่งสรุปให้ทายาททุกคนตามตารางหัวข้อ 6
• เก็บเอกสารจนกว่าจะแบ่งมรดกเสร็จและทายาททุกคนรับทราบเป็นหนังสือ

ตัวอย่างบัญชีรายรับรายจ่าย (ปรับหัวคอลัมน์ได้):

กองมรดกของ: นายสมชัย (สมมติ)     ทรัพย์: ห้องแถว 2 ห้อง     เดือน: ........
วันที่   | รายการ                         | รับ      | จ่าย    | คงเหลือ  | หลักฐาน
01 ต.ค.  | ยอดยกมา                        |          |         | 12,000   | สมุดบัญชี
05 ต.ค.  | ค่าเช่าห้อง A (ผู้เช่า ก.)     | 6,000    |         | 18,000   | สลิปโอน
05 ต.ค.  | ค่าเช่าห้อง B (ผู้เช่า ข.)     | 5,500    |         | 23,500   | สลิปโอน
12 ต.ค.  | ซ่อมหลังคารั่ว ห้อง A          |          | 3,800   | 19,700   | ใบเสร็จช่าง
20 ต.ค.  | เบี้ยประกันอัคคีภัย            |          | 2,400   | 17,300   | ใบเสร็จ
         | เงินประกันผู้เช่า (แยกบัญชี)   | บันทึกนอกยอดรายได้ ห้อง A 12,000 / ห้อง B 11,000
สรุปเดือน: รับ 11,500  จ่าย 6,200  ส่วนต่าง 5,300   ผู้จัดทำ: ........ ส่งทายาทวันที่ ........

รายจ่ายที่ควรขอความเห็นชอบก่อน คือรายการใหญ่หรือไม่เร่งด่วน เช่น ต่อเติม เปลี่ยนโครงสร้าง ส่วนซ่อมเร่งด่วนเพื่อรักษาทรัพย์ทำได้ทันที แต่ต้องแจ้งภายหลังพร้อมใบเสร็จ

5. ภาษีที่ต้องรู้ในภาพรวม

ค่าเช่าเป็นเงินได้ตามประมวลรัษฎากร และกองมรดกที่ยังมิได้แบ่งถูกกำหนดให้เป็นผู้เสียภาษีเงินได้ต่างหาก (มาตรา 57 ทวิ วรรคสอง ซึ่งเชื่อมกับมาตรา 56 เรื่องผู้มีหน้าที่เสียภาษี) จึงมีผลปฏิบัติสองข้อ คือ รายได้หลังผู้ตายเสียชีวิตไม่ควรรวมในชื่อผู้ตายหรือชื่อทายาทคนเดียวโดยไม่ได้คิด และอาจต้องใช้เลขประจำตัวผู้เสียภาษีของกองมรดก ผู้ที่มีหน้าที่ยื่นแทนโดยทั่วไปคือผู้จัดการมรดก ทายาท หรือผู้ครอบครองทรัพย์ ตัวเลขเช่น การหักค่าใช้จ่ายและอัตราภาษีเปลี่ยนตามปีและข้อเท็จจริง จึงตรวจกับกรมสรรพากรหรือผู้เชี่ยวชาญทุกปี

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีรายปีของทรัพย์ ผู้เสียตามกฎหมายขึ้นกับว่าใครเป็นเจ้าของและใครใช้ประโยชน์ ทรัพย์ที่ให้เช่าเพื่อหารายได้มักถูกจัดประเภทตามการใช้ประโยชน์ ควรเก็บใบแจ้งภาษีของท้องถิ่นและจ่ายจากบัญชีกองมรดก บทความนี้ไม่คำนวณตัวเลข ถ้าจะวางแผนภาษีเต็มรูป ดูงานภาษี

6. ต้องเปิดเผยข้อมูลอะไรให้ทายาทบ้าง

การเปิดเผยข้อมูลนี้ทำเฉพาะระหว่างทายาท ไม่ต้องส่งต่อบุคคลภายนอกหรือโพสต์ในกลุ่มที่มีคนนอก ถ้าทายาทบางคนอยู่ต่างประเทศ ใช้อีเมลหรือกลุ่มสนทนาปิดที่เก็บหลักฐานไว้ได้ ในตัวอย่างของเรา ต้นควรได้รับสรุปทุกเดือนตั้งแต่เดือนแรกที่มะลิรับเงิน ซึ่งช่วยให้พี่น้องคุยกันก่อนที่ความไม่ไว้ใจจะลุกลาม

7. ถ้าทายาทเห็นไม่ตรงกัน

ลำดับที่เรามักแนะนำ จากเบาไปหนัก:

1. ขอข้อมูลเป็นหนังสือ ระบุรายการ ช่วงเวลา และกำหนดส่ง เช่น 15 วัน
2. ตกลงกติกาชั่วคราว เปิดบัญชีกลาง ตั้งคนประสานงาน เสียงข้างมากตัดสินเรื่องธรรมดาตามมาตรา 1358
3. ไกล่เกลี่ย ผ่านญาติผู้ใหญ่ ทนายความ หรือศูนย์ไกล่เกลี่ยของศาล
4. ตั้งหรือเปลี่ยนผู้จัดการมรดก ถ้ายังไม่มี ดูการยื่นคำร้องขอตั้งผู้จัดการมรดก และการเลือกผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม ถ้ามีแล้วแต่ไม่ทำหน้าที่ดูผู้จัดการมรดกไม่แบ่งและไม่ตอบทายาท
5. ขอแบ่งมรดก มาตรา 1363 ให้เจ้าของรวมเรียกให้แบ่งทรัพย์ได้ เว้นแต่มีนิติกรรมขัดอยู่ หรือทรัพย์มีลักษณะต้องคงอยู่เป็นของรวมถาวร และจะเรียกในเวลาไม่เป็นโอกาสอันควรไม่ได้ การตัดสิทธิเรียกแบ่งโดยนิติกรรมทำได้ไม่เกินคราวละสิบปี
6. เรียกคืนหรือบัญชีเงินที่ถูกเก็บไป ถ้าเงินของกองมรดกถูกนำไปใช้โดยไม่มีสิทธิ ความรับผิดและวิธีเรียกคืนขึ้นกับหลักฐาน ผลที่ได้ไม่รับประกัน

ห้ามเข้าถึงบัญชีธนาคาร โทรศัพท์ หรืออีเมลของทายาทคนอื่นโดยไม่มีสิทธิ การทำเช่นนั้นอาจผิดกฎหมายคอมพิวเตอร์และกฎหมายข้อมูลส่วนบุคคล ให้ใช้ทางขอเอกสารและทางศาลแทน กรณีมีทายาทเป็นผู้เยาว์ ดูทายาทผู้เยาว์และการที่ผู้ปกครองจัดการมรดก และถ้าพบทรัพย์เพิ่มหลังแบ่ง ดูทรัพย์มรดกที่พบเพิ่มหลังแบ่ง

8. รายการตรวจสอบ

ก่อนรับเงินเดือนแรก

• ระบุทายาทและส่วนของแต่ละคน
• ตรวจว่ามีผู้จัดการมรดกหรือไม่ และขอบอำนาจคืออะไร
• ขอสำเนาสัญญาเช่า ใบเสร็จ หลักฐานเงินประกัน
• เปิดบัญชีธนาคารแยกสำหรับกองมรดก
• ส่งหนังสือแจ้งผู้เช่า

ระหว่างยังไม่แบ่ง

• บันทึกบัญชีรายเดือน พร้อมหลักฐานทุกรายการ
• ส่งสรุปให้ทายาททุกคนตามตาราง
• ขอความเห็นชอบก่อนจ่ายรายการใหญ่หรือเซ็นสัญญาใหม่
• ตรวจสัญญาเกิน 3 ปี ว่าจดทะเบียนแล้วหรือยัง
• เก็บเงินประกันแยกจากรายได้

ภาษีและการปิดงาน

• ตรวจหน้าที่ยื่นภาษีเงินได้ของกองมรดกกับกรมสรรพากร
• จ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามใบแจ้ง
• ก่อนแบ่ง ทำบัญชีปิดรอบและให้ทายาทรับทราบเป็นหนังสือ

อ่านเพิ่มเติม

• พ่อแม่เสียชีวิต แบ่งมรดกอย่างไร — หลักทั่วไปว่าใครเป็นทายาทและเมื่อไรต้องตั้งผู้จัดการมรดก
• การโอนที่ดินมรดกที่สำนักงานที่ดิน — ขั้นตอนโอนโฉนดเมื่อพร้อมแบ่ง
• ยื่นคำร้องขอตั้งผู้จัดการมรดก — ถ้าต้องมีผู้มีอำนาจเก็บค่าเช่าและเซ็นสัญญา
• การเลือกผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม — เลือกคนที่ทำบัญชีและดูแลทรัพย์ได้
• ผู้จัดการมรดกไม่แบ่งและไม่ตอบทายาท — เมื่อผู้จัดการไม่ส่งบัญชี
• ทายาทผู้เยาว์และการที่ผู้ปกครองจัดการมรดก — เมื่อมีทายาทอายุไม่ถึงเกณฑ์

ค่าเช่ามรดกจัดการได้ง่ายเมื่อมีบัญชีแยก มีหลักฐานครบ และทายาททุกคนเห็นตัวเลขเดียวกัน

เราช่วยทายาทและผู้จัดการมรดกวางระบบบัญชีค่าเช่า ตรวจสัญญาเช่า และแก้ข้อพิพาทระหว่างทายาท ปรึกษาเบื้องต้น โทร 092-254-2045 หรือ ส่งรายละเอียดให้เรา ดูเพิ่มเติมที่งานมรดกและงานภาษี

คู่มือนี้เผยแพร่โดย สำนักงานกฎหมายสุวรรณวรา ลอว์เฟิร์ม — สำนักงานกฎหมายในจังหวัดขอนแก่น ก่อตั้งเมื่อปี 1986 เป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายสำหรับเรื่องใดเรื่องหนึ่งโดยเฉพาะ