競売物件は、開始価格が市場価格を明らかに下回ることが多いため、初めて住宅を探す人にも投資家にも魅力があります。しかし、価格が低いのには理由があります。物件は現状有姿で売られ、瑕疵について責任を負う売主はおらず、内部を見られないこともあり、債務者や賃借人がまだ住んでいる場合もあります。こうしたリスクは、競りが終わっても消えません。買受人に移ります。
本ガイドでは、競売物件の購入の流れ、保証金を納める前に確認すべきこと、落札後に買受人がよく直面する問題を説明します。
本記事は一般的な情報です。各売却の条件はその売却公告に定められており、その時点で適用される規則により変わることがあります。入札前に弁護士に確認してください。
競売物件はどこから来るのか
債権者が勝訴しても債務者が支払わない場合、債権者は執行官に債務者の財産の差押えと競売を申し立てます。得られた代金は、法律の定める順序で債務の弁済に充てられます。そのため、公告に出ている物件の大半は、抵当債務を理由に銀行が差し押さえた住宅や土地、そしてほかの債権者が差し押さえたコンドミニアムの一室です。
物件が訴訟から生じたものであるため、買受人は売る意思のある所有者から買うわけではなく、物件の状態を保証する人もいません。
ステップ1：売却公告を最後まで読む
売却公告は最も重要な書類です。見つけておくべき内容は次のとおりです。
- 抵当権なしか、抵当権付きか。 抵当権付きの場合、買受人は既存の抵当権の負担を引き受けます。一見安い価格は、抵当債務を加えてから比較する必要があります。
- 居住者と賃借人。 公告によっては、居住者がいることや賃貸借契約があることが記載されています。
- 保証金と支払いの条件。 残代金の支払期限を含みます。
- 開始価格と売却期日。 売れなかった場合、開始価格は次の期日で引き下げられることが多くあります。
ステップ2：公告に書かれていない物件の状況を確認する
- 権利証書（土地証書）と登記簿。 地役権、用益権、登記された賃借権など、ほかの負担を確認します。
- 出入口（通路）。 袋地は安いものの、利用が難しくなります。
- 都市計画と土地利用の制限。 特に、建築や事業のために購入する場合です。
- 外から見た物件の状態と、近隣の住民。近隣の人は、誰が住んでいるのか、空き家になってどれくらい経つのかを知っていることが多くあります。
権利証書の問題についてさらに詳しくは、土地と権利証書をめぐる紛争ガイドをご覧ください。
ステップ3：未払いの共用費という見えないコスト
差し押さえられたコンドミニアムの一室や分譲住宅地の住宅は、共用費が長期間未払いになっていることが多くあります。以前の所有者が、問題が起きた時点ですべての支払いを止めてしまうためです。コンドミニアムの一室の名義移転には、法人管理組織が発行する債務なし証明書が必要で、分譲住宅地にも、滞納がある場合に登記を止める措置があります。そのため買受人は、入札前にいくら滞納があるのか、誰が負担するのかを把握し、自分の入札価格にこのコストをあらかじめ含めておく必要があります。
共用費を請求する側の法人管理組織の方は、その立場については共用費滞納ガイドをお読みください。
ステップ4：競売会場に入る前に上限価格を決める
入札すべき上限価格は、市場価格から希望する割引を引いたものではありません。市場価格から、その後にかかるすべてのコストを引いたものです。抵当権付きの売却であれば抵当債務、未払いの共用費、修繕費、名義移転の手数料と税金、立退き手続の費用、そして物件を使えない期間です。この数字を事前に出していない買受人は、会場で高く入札しすぎる傾向があります。
ステップ5：落札後
期限内に残代金を支払う。 銀行融資を使う予定なら、入札前に銀行から予備的な回答を得ておくべきです。支払えなかった場合は通常、保証金を失い、再売却で価格が下がればその差額について責任を負うことがあるからです。
売却への異議。 債務者または利害関係人は、異議を申し立てたり売却の取消しを求めたりすることがあり、名義の移転が遅れます。買受人はその分の時間を見込んでおくべきです。
所有権の移転。 支払いが完了し、支障がなければ、執行官が土地事務所での移転登記の手続を進めます。
ステップ6：物件にまだ人が住んでいる場合
- 債務者または同居人など。 買受人は、元の事件で裁判所に強制的な立退きを申し立てることができ、あらためて提訴する必要はありません。
- 賃借人または自分自身の権利を主張する人。 別個の手続が必要になることがあり、賃貸借契約の種類によっては買受人を拘束する場合があります。
- 交渉。 引っ越し費用を支払う代わりに、決めた日までに退去してもらう合意をするほうが、強制執行より早く安く済むことがあります。
所有権を取得した後でも、自分で立ち入って荷物を運び出したり、鍵を交換したりしてはいけません。人を退去させるには、裁判所の手続を通す必要があります。
当事務所がお手伝いできること
当事務所は、タイ人・外国人を問わず買い手のために、入札前に物件を確認します。売却公告、権利証書、負担、未払いの共用費、居住者を調べ、入札後も、名義の移転の受領、そして物件にまだ残っている人の立退きまで対応できます。サービスの詳細は競売物件の購入サービスをご覧ください。
関心のある物件がありましたら、入札日より前に売却公告をお送りください。その物件にどのようなリスクがあるか、入札価格のほかに実際にかかるコストが何かをお伝えします。
