あなたはどのような状況にありますか
土地問題のご相談に来られる方の多くは、問題が何年も進行した後です — 境界のフェンスが少しずつ動かされていた、兄弟姉妹が土地を分割しないまま暮らしていた、あるいは誰かがあなたの土地に住み続けて、それが当たり前の状態になっていた、といったケースです。
⚠️ このガイドで最も重要な警告：時間は決して、黙って何もしない人の味方にはなりません 誰かに急かされたからといって、あなたが納得できない境界線の承認にサインをしてはいけません。また、あなたの土地を他人に使用させている場合、その人が使用できるのはあなたが許可したからであるという書面による証拠がないまま、放置してはいけません。何年もそのままにしておくことは、「住んでいた人」を、誰による事前の警告もなしに「権利主張者」へと変えてしまうからです。
各種権利書類が実際にあなたに与えるもの
所有権とは、政府の登記に裏付けられた完全な所有形態です。一方、占有権は、実際に占有して使用収益することによって生じるものであり、より弱く、はるかに失われやすいものです。
| 文書 | 与える権利 | 譲渡可否 | 担保に関する法的地位 |
|---|---|---|---|
| 土地所有権証書（น.ส.4） | 所有権 | 登記により譲渡可 | 抵当権設定可 |
| น.ส.3 ก.（占有権証書・航空写真地図付き） | 占有権 | 譲渡可。原則として公告不要 | 抵当権設定可 |
| น.ส.3・น.ส.3 ข.（占有権証書） | 占有権 | 譲渡可。ただし事前に所定の公告が必要 | 抵当権設定可 |
| ส.ค.1（過去の占有申告書） | 単なる過去の占有の申告 | 登記による譲渡不可 | 担保とはならない |
| 予約書（น.ส.2） | 国が付与する利用権 | 国の条件に限定 | 条件は個別に確認 |
| ส.ป.ก. 4-01（農地改革割当証明書） | 国が農民に付与する利用権 | 一般への売却は不可。条件に従い相続人に承継可 | 所定の枠組みにおいて ธ.ก.ส.（農業・農業協同組合銀行）の融資担保となり得る |
| ภ.บ.ท.5（納税証明書）／納税領収書 | 土地に対する権利を付与しない | 所有権の譲渡不可 | 担保とはならない |
この表が示すのは法律上の地位のみです。どの銀行が実際に受け入れるかは各行の融資方針によるもので、随時変更され得るため、個別に確認する必要があります。この情報は、仏暦2569年8月時点のものです。
น.ส.3 ก. は น.ส.3 および น.ส.3 ข. とは譲渡手続きが異なります。 น.ส.3 ก. は航空写真地図により区画の位置が示されているため、位置がより明確で、一般的な譲渡登記には公告は不要です。一方、航空写真地図を持たない น.ส.3 および น.ส.3 ข. は、譲渡登記の前に所定の手続きによる公告が必要です。ただし、この3種類はいずれも法律上、抵当権設定登記が可能であり、法律が抵当権設定を認めるかどうかを心配する必要はありません。区画ごとに確認すべきことは、境界の正確性、既存の負担、文書発行の経緯、そして各融資機関の担保受入方針であって、法律上の抵当権設定の可否ではありません。
ส.ป.ก. 4-01 の保有者は所有権を有しません。したがって紛争は、権利を割り当てた機関に申し立てるべきであり、当事者間の所有権分割訴訟にはなりません。しかし、「どのような場合でも担保にできない」という認識はもはや正しくありません。現在、ส.ป.ก.（農地改革局）は、所定の枠組みの中で ธ.ก.ส. からの融資担保とすることができ、農業用地の権利証書について資金調達手段を拡大する方針も示しています。規則は頻繁に改正されるため、各県の ส.ป.ก. に確認すべきです。
ภ.บ.ท.5 は、すでに別の制度に置き換えられた旧制度による納税証明書です。長期間にわたって納税領収書を保有し続けていたとしても、あなたが所有者であることを証明するものではありません。
境界紛争と、逃せない90日
土地所有権証書（チャノート）を持っていても、実際の土地の境界が正しいとは限りません。 古いチャノートの多くは、当時の方法で測量されています。一方、「ก.」の付いていない土地使用証書（น.ส.3） は、区画の位置を示す航空写真図がないため、境界紛争が最も多いグループの一つです。双方の記憶は証拠になりません。決め手となるのは、土地台帳と測量です。あなたが境界査定の測量を申請すると、担当官が日を指定し、隣地所有者に通知して境界を指し示すよう立ち会わせます。全員が一致して確認できれば、土地事務所で手続きは終了します。異議があれば、担当官はまず調査を行い調停します。
⏱ 通知を受けた日から90日
調停が成功しなかった場合、土地官は裁判所に訴訟を起こすよう通知します。通知を受けた日から90日以内に、訴えの提起を証明する書類を提出しなければなりません。 期限内に訴訟が提起されない場合、申請者はこれ以上の境界査定を望まないものとみなされます。 境界査定の手続きは、土地事務所の段階で終了します。訴訟を起こさない場合の結果は、双方で同じではありません。 あなたが測量申請者であれば、90日を過ぎると、あなたが開始した手続きは失効し、改めて測量を申請して手続き全体をやり直さなければなりません。しかし、あなたが異議を唱えた隣地所有者である場合、期限内に誰も訴訟を起こさなくても、あなたの負けを意味するわけではありません。というのは、従来の境界の記載事項は修正されないからです。したがって、訴訟を起こすかどうかを決める前に、通知書の全文を読み、自分がどちらの立場に当たるのかを確認し、弁護士にも読んでもらいましょう。90という数字を見ただけで慌てて訴訟を起こしてはいけません。 ⚠️ この期限が適用されるのは、土地法第69条の2に基づく境界査定から生じる紛争に限られます。境界紛争や土地訴訟の一般的な時効ではありません。 境界査定の手続きが終了したからといって、あなたが土地の権利を失ったわけではなく、相手方が主張する境界を取得したわけでもありません。土地そのものの権利は、所有権の原則、占有権、当該訴訟の時効によって別途判断されるものです。 ⚠️ また、この90日期限を、権利証書の発行申請や相続登記の申請に適用してはいけません。 これらは別の手続きであり、それぞれ固有の期限があります。
この通知書は、すぐに弁護士に読んでもらうべきです。通知書に記載された日付が、その後のすべてを決定するからです。
三つの禁止事項 納得できない境界を認証する署名をしてはいけません。署名は法廷で重みを持つからです。相手の塀やフェンスを自分で取り壊してはいけません。刑事事件になる恐れがあります。また、日付の入った異議申立書を出さずに、建築が完成するまで放置してはいけません。
出入り通路――「所有者が変われば権利はすぐ消える」と決めつけてはいけません
よく聞く言葉に「隣人がずっと通らせてくれた」とか「彼が土地を売ったら、私たちの権利はすぐに消える」というものがあります。どちらもあまりに単純化しすぎています。なぜなら、他人の土地を通る使用には様々な法的地位があり、土地の所有者が変わったときの結果も同じではないからです。
| 利用の態様 | 法的地位 | 土地の所有者が変わったときの結果 |
|---|---|---|
| 元の所有者が特定の個人に通行を許可していた | 単なる個人的同意であり、土地に対する権利ではない | 新所有者は原則として拘束されず、許可を取り消すことができる |
| すでに登記されている地役権 | 土地に付着する物権である | 土地に追随し、新所有者もその負担を引き受けなければならない |
| 第1401条により時効取得を主張する地役権 | 法律の条件に従って利用の性質と期間を証明する必要がある権利 | 所有者が変わっただけでは消えない。ただし、未登記のままでは第三者に対抗するのに制限があり、多くの場合裁判で争う必要がある |
| 土地が他の土地に囲まれ、公道への出口がない | 必要通路を第1349条に基づき請求できる | 権利は囲まれた土地の状態に付着するものであり、囲んでいる土地の所有者が変わっても消えない |
したがって、新しい所有者が土地を買ったからといって、あなたの通行権が「すぐに消える」とは一概には言えません。必要なのは、これまでどのような立場でその通路を使ってきたのか、どのくらいの期間使ってきたのか、公然と継続的に使ってきたのか、それとも毎回許可を得て時々使ってきたのか、そしてあなたの土地に公道へ出る他の出口があるのかどうかを振り返って確認することです。これらの答えが、訴訟の全体像を変えます。
ただし、最も安全な方法は、やはり関係が良好なうちに地役権を登記しておくことです。登記済みの権利は土地台帳に記載され、新しい買主は購入前からそれを確認でき、改めて法廷で証明する必要がありません。一方、第1349条に基づく必要通路にはそれ独自の条件があります。囲んでいる土地への損害が最も少ない経路を選ばなければならないという点や、通過される土地の所有者への補償という点です。したがって、必ずしも無償で得られる権利ではありません。
逆占有（時効取得）：土地を失う側と権利を主張する側の両方に向けて
これは、誰にも売ったことがないのに土地を丸ごと失う原因となるものです。所有権証書のある土地では、他人の土地を、平穏に、かつ公然と、そして所有者としての意思をもって（賃借人や使用許可を受けた者としてではなく）引き続き10年間占有した者は、第1382条により所有権を取得します。
最後の要件こそが、ほとんどの事件の鍵となります。もし相手があなたの許可を得てその土地にいる場合、期間の計算は進行しません。占有の性質が変わらない限りはそう言えます（この項目の末尾にある第1381条の条件を参照）。また、起点をいつにするかは、年数の数字よりも重要です。なぜなら、当事者ごとにカウントを開始する日が異なるからです。
所有権は条件を満たしたときに発生するのであって、裁判所の命令によって発生するものではありません
占有が要件を満たし、10年が経過した時点で、占有者は第1382条により法律上当然に所有権を取得します。裁判所は所有権を生み出すのではなく、すでに発生した権利を確認する役割を担います。これは、紛争がある場合や、占有者がその命令を土地局における登記記載の修正に用いるために行われます。 ただし、登記が完了するまでは、取得した権利には重大な弱点があります。すなわち、善意で、対価を支払い、かつ善意で権利の登記を行った譲受人に対しては、その権利を対抗することができません（第1299条）。
この2行の違いは、実務上双方に実際の影響を及ぼします。占有者は「まだ裁判所に行っていないのだから、何も得ていない」と誤解し、時間を空費しているうちに、元の所有者が土地を新たな買主に譲渡してしまい、せっかく取得した権利をその買主に対して主張できなくなる可能性があります。一方、土地の所有者は「裁判所が命令を出さない限り、まだ何も起こっていない」と誤解し、そのまま放置してしまいます。実際には法的な要件はすでに満たされているかもしれず、残っているのは裁判における証拠の問題にすぎません。
権利証書のない土地や、น.ส.3（ノソー3：土地の占有権を証明する書式）および น.ส.3 ก.（ノソー3コー：改良型占有権証明書）しかない土地には、占有による時効取得（逆占有）の原則が適用されます。この場合、元の所有者が取り戻すために訴えを提起しなければならない期間は、所有権証書のある土地よりもはるかに短くなります。したがって、こうした土地では待つことはできません。
国有地の種類は一つではありません。公共用土地、国有財産用地、寺院土地、森林区域内の土地、農地改革区域内の土地は、それぞれ異なる法律・異なる所管官庁に従い、争い方も異なります。原則として、逆占有（時効取得）を主張して国有地を取得することはできません。しかし、どの役所に行き、どの裁判所に申し立てるべきかを知るためには、土地の種類を正確に特定する必要があります。
もしあなたが土地の所有者なら、年に一度は土地を訪れ、日付入りの写真を撮ってください。もし人がいるなら、賃貸借契約書や居住許可書を作成してください。なぜなら、最初から許可を受けての占有は、所有者としての占有には当たりません。したがって、時効の期間は進行を開始しないからです。そして、その許可書は、後日その事実を証明する最良の証拠となります。ただし、書類に署名してもらう前に、相手がいつからどのような立場でそこに住み始めたのかを明らかにしなければなりません。もし相手が許可も求めずに自ら居住し、すでに長期間占有している場合、今日新たに署名した書類は、経過した時間を遡って消し去ることはできません。また、既に上述したとおり法律上発生している可能性のある権利を消し去ることもできません。このようなケースでは、訴訟を提起すべきかどうか、迅速に弁護士に評価してもらう必要があります。一枚の書類だけに安心してはいけません。
⚠️ ただし、許可書は絶対的な保証ではありません。占有の性質は、第1381条に定める条件により後に変わり得るからです。他人に代わって財産を占有する者は、もはや占有を継続する意思がないことを占有者に通知した場合、または第三者から得た新たな権限に基づいて善意に占有を開始した場合にのみ、占有の性質を変更することができます。そのような事由が生じたときは、その日から期間の計算が進行し始めることがあります。 したがって、このような通知書や告知を受けたら、引き出しにしまい込んではいけません。なぜなら、書面に記載された日付が、あなたが土地を失う期間の起算日となり得るからです。
相手方がいかなる書類にも署名しない場合は、送達の証拠が残る形で告知書を送付してください。ただし、一通の手紙で常に期間の進行を止められると思ってはいけません。より強力な手段は、裁判所への訴訟提起です。
もしあなたが長期間その土地に居住しているなら、重要な疑問は、その土地がすでに他人の手に渡っているかどうかです。なぜなら、善意で、対価を支払い、かつ善意で登記を行った買主は保護されることがあります。しかしこれは、すべての買主を保護する防壁ではありません。善意であるかどうかは、双方の側から立証することができます。
兄弟姉妹が共有する相続土地
土地が死亡者の名義のままであっても、相続人が裁判所に遺産管理人を選任してもらうまで何もできないというわけではない。 この誤解のために、多くの家族が不要な手続きに時間と費用を費やしている。第1599条に基づき、被相続人が死亡したとき、遺産は直ちに相続人に帰属する。したがって相続人は、被相続人の死亡日からその土地について権利を有する。不足しているのは、登記上の名義を実態に合わせて変更することだけであり、相続人は相続登記の申請を土地局に直接行うことができる（土地法典第81条）。すべての場合に裁判所が遺産管理人を選任する命令を出す必要があるわけではない。
では、いつ遺産管理人を選任すべきか。 遺産管理人の選任は一つの方法であり、強制されるものではないが、次のような場合には実際に必要となることが多い。
- 相続人相互で紛争がある場合、または誰が権利ある相続人かについて異議を唱える者がいる場合
- 一部の相続人が手続きを行う用意がない、または行うことができない場合（例：連絡不能、海外在住、未成年、署名拒否）
- 相続財産が複雑で、複数県にまたがる土地が複数あり、被相続人の借金、銀行口座、株式、その他の財産が混在している場合
- 銀行や契約相手などの外部の当事者が、取引を行うために明確な単独の管理権限者を必要とする場合
ご自身のケースがどのグループに当てはまるかは、相続サービス をあわせてご参照ください。最初に間違った選択をすると、何も得ずに数か月を無駄にすることになるからです。
相続登記の段階で相続人同士が争った場合、土地局の職員はまず当事者の言い分を調査・比較し、合意できない場合は命令を下します。不満のある当事者は、通知を受けてから60日以内に裁判所へ訴訟を提起し、その証明となる書類を提示しなければなりません。この60日という期間は、土地法典第81条に基づく相続登記手続における紛争にのみ適用されます。これは登記手続上の段階であり、相続紛争や原訴訟の消滅時効ではありません。また、境界調査の90日とは別の期間です。混同しないようご注意ください。そして、期間満了を放置した場合の結果も異なります。境界調査の90日の場合、誰も訴訟を提起しなければ測量の件はそのまま終了します。しかしこの60日の場合、期間内に訴訟が提起されなければ、土地局の職員は下した命令に従って手続きを進めます。その命令に従って土地が登記され、不満のある当事者は登記段階で争う機会を失います。この60日は、黙って過ごすことができない期間です。
共有者が自分でできること
共有者は「土地全体について持ち分に応じた権利」を有するのであって、「その土地のあの一角」に対する権利を有するわけではありません。 分割がまだされていない間は、誰も自己の持ち分が土地のどこに位置するかを指し示すことはできません。ここから、しばしば混同される二つの事項を明確に区別する必要があります。第1361条に基づき、共有者の一人は、他の共有者の同意を得ることなく、自己の「未分割の共有持ち分」を譲渡し、抵当権を設定し、またはその他の負担を付することができます。したがって、兄弟姉妹の一人は自己の持ち分を部外者に売却することが実際に可能であり、その部外者が代わって共有者となります。多くの家族はこのようなことが起こり得ると考えたこともありません。しかし、土地という財産自体、すなわち土地全体の譲渡、質権設定、抵当権設定、またはその他の負担の付与には、全共有者の同意が必要です（第1361条第2項）。 また、土地全体の賃貸は譲渡や抵当権設定とは別の事項です。これは共有財産の管理に該当し、別の基準が適用されます。詳細は下表のとおりです。
| 行為 | 全共有者の同意が必要か |
|---|---|
| 自己の未分割の持ち分の売却または抵当権設定 | 不要です。第1361条により単独で行えます。 |
| 土地全体の売却、抵当権設定、負担付与（地役権の登記を含む） | 必要です。全員の同意がなければなりません（第1361条第2項）。 |
| 土地全体の賃貸 | 共有財産の管理の事項となり、民法・商法典に基づきます。売却・抵当権設定とは別の基準で判断され、常に全員一致が必要とは限りません。ただし、その賃貸が通常の管理行為か重要な管理行為かに応じて、必要な多数決の基準が変わります。必ず弁護士に条文とその土地の事実関係を確認してもらってください。チャノート（土地所有権証書）の持ち分割合だけで自分で多数決を計算してはいけません。実務上、土地局は賃貸の登記に際して全共有者の署名を求めることが多いので、誰の署名が必要か、また契約が誰の持ち分を拘束するのかを事前に確認すべきです。 |
| 共有物の分割請求 | 原則不要です。共有者は誰でも分割を請求できます。ただし、分割禁止の合意がある場合や、時期を逸した場合は除きます。家庭内の合意書を事前に確認してください。 |
実際上の帰結として、兄弟姉妹の一人だけで土地全体を売れなくすることはできる一方で、その自分の持ち分を売ることを妨げることもできません。また、長年その土地に居住している相続人が、兄弟姉妹のために占有しているのではなく、自己のために占有していると後に主張する可能性があります。これは登記上の持ち分割合とは別の問題であり、相続土地に関する紛争の最も一般的な種となっています。
最も早い解決策は、相続人同士が合意し、土地局で一括して分割登記を行うことです。その次は、第三者による調停です。最後の手段は、共有物分割の訴訟を提起することです。兄弟姉妹がしばしば知らないのは、競売が多くのケースで実際に行われるということです。三世代にわたって守ってきた土地が、よそ者の手に渡ってしまうこともあり得るのです。
土地の登記差し止め — 30日間、そして「差押え」ではない
何か問題が起きたとき、多くの人は、困っている人なら誰でも土地の登記差し止めを申請できると考えています。実際には、申請者の資格は「利害関係者」という広い言葉よりはるかに狭いものです。申請者は、その土地に対して直接の利害関係を有し、登記を実行させ、又は登記を変更させるよう裁判上強制できる程度の請求権を有している者でなければなりません。単に土地が移転されれば不利益を被るというだけでは足りません。
よく条件に該当する例としては、売買予約契約を交わして金銭を支払ったのに売主が登記移転に応じない者、その土地を相続する権利を有する相続人、占有によって所有権を取得したと主張して訴訟中の者、又は土地が夫婦共有財産であると主張する配偶者などが挙げられます。
⚠️ 一般の債権者は必ずしも登記差し止めの申請権を有しません。その土地を担保としていない貸付契約に基づく債権者は、債務者が土地を売却して借金から逃げるのを心配していたとしても、債務者に対し移転や登記を義務付ける何らの約束もないため、登記を強制する請求権はありません。このような債権者の正しい手段は、訴訟を提起して裁判所に保全処分を申し立てることです。土地局へ赴くことではありません。誤った窓口への申請は、時間が最も貴重なときに時間を無駄にすることになります。
- 土地局職員が差し止めを受理した日から30日間の期限があります。また、同じ理由での再申請はできません。この30日間が唯一の機会で、期日までに訴訟を起こすだけでは不十分です。期間満了後も登記を停止させ続けるのは裁判所の保全命令です。差し止め申請書自体ではありません。したがって、訴訟と同時に裁判所に対し処分・譲渡禁止の命令を申し立て、その裁判所命令を土地局に提出しなければなりません。期日どおりに訴訟を起こしても裁判所命令がなければ、期間満了後は土地を移転させることができます。なお、期限や土地局段階での手続の詳細は、提出日に担当官に確認すべきです。これらの規定は定期的に改正されるためです。
- 「登記差し止め」は「差押え」ではありません。登記差し止めは土地局における登記を一時的に停止する処分です。一方、財産の差押えは判決に基づく強制執行です。手続きも所管機関も異なります。強制執行と債権回収 を参照してください。
土地事務所で終了する手続きと、裁判所に持ち込む必要のある手続き
土地事務所は、登記事務や、すべての当事者の意見が一致している手続きを担当します。すなわち、境界査定のための測量、分筆、土地権利証の統合、地役権の登記、相続人全員が合意している場合の相続登記などです。一方、権利をめぐって争いのある事項、すなわち時効取得、立退き訴訟、囲繞地通行権および地役権をめぐる訴訟、共有物分割訴訟などは、裁判所が判断します。また、違法に登録された事項の取消しは、土地局から開始できる場合もありますが、多くのケースは裁判所で決着します。
ダムロンタムセンターは、調停の場を開くことはできますが、所有権を確定する権限はありません。また、事案が終結した場合には、その結果を登記しなければなりません。未登記の判決は完全に安全ではないからです。
1年間、様子を見ているコストは、最初の月から明確に相談するコストよりも、はるかに高くなることが多いものです。
弊所は、土地所有者とそのご家族のために、土地訴訟および土地紛争を2529年から取り扱っています。電話番号 092-254-2045 までご連絡ください。その土地がどの種類の書類なのか、問題がいつ始まったのか、すでに官公庁からの書面を受け取っているかをお伝えください。または、お問い合わせ までご連絡ください。
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本ガイドは スワンワラ法律事務所 が作成しました。コンケンに所在し、仏暦2529年に設立された法律事務所です。本ガイドは一般的な情報であり、個別の事案に関する法的意見ではありません。各事案の結果は、権利証書と現地の事実関係によって異なります。