デベロッパーの同意なしに、他人のコンドミニアム契約を引き継ぐことはできますか？

通常、あなたを保護する形ではできません。ほとんどのデベロッパーの契約は契約上の地位の譲渡を制限しており、多くの場合、自社の書式で、手数料を伴う書面による同意を要求します。その同意がなければ、デベロッパーは引き続き当初の買主を契約の相手方として扱い、あなたは履行を強制できない契約に対して支払いをしたことになりかねません。

ノベーション（契約上の地位の譲渡）で、私が買うものは正確には何ですか？

あなたが買うのは、デベロッパーとの契約における当初の買主の地位です。すなわち、購入を完了する権利、すでに支払済みとして計上された分割金、そして依然として残っている義務です。まだ部屋そのものを買うわけではありません。だからこそ、契約条件、支払記録、そして当初の買主による債務不履行の有無が、価格と同じくらい重要になります。

当初の買主が分割金の支払いを滞納している場合はどうなりますか？

デベロッパーは、契約を債務不履行として扱い、利息や違約金を請求し、または契約を解除する権利を有する場合があります。売主に支払う前に、デベロッパーから受領済みの支払額および延滞額の明細を取得し、売主が滞納額を清算することを完了の条件としてください。

外国人として、当初の買主に支払うお金は FET（外貨送金に係る外国為替取引証明書）の要件に算入されますか？

これが最も見落とされやすい点です。土地事務所は、その部屋の購入代金が買主の名義で外貨としてタイに入金された証拠を求めます。当初の買主に私的に支払ったお金や、当初の買主がタイ国内の資金から支払った分割金は、その証拠にならない可能性があります。何かを支払う前に、デベロッパーおよび銀行と資金の流れを設計してください。

これは中古コンドミニアムを買うのと同じですか？

いいえ。中古（リセール）は、すでに権利証がある完成済みの部屋を売買し、土地事務所で登記されるものです。ノベーションは完成前に行われ、デベロッパーとの契約に基づく権利を移転するものです。リスク、書類、確認事項が異なります。完成済みの部屋については、個人所有者から中古コンドミニアムを購入する方法のガイドをご覧ください。

タイで完成前のコンドミニアム契約を譲り受ける・譲渡する：ノベーション、デベロッパーの同意、そして資金の流れ

契約であって、ユニットではない

オフプラン（未完成物件）の買主は、建物が完成する前に自らの契約上の地位を売却することがあります。その理由は、予定が変わったから、価格が上昇したから、あるいは残りの分割金を支払えないからなどです。引き継ぐ買主は、デベロッパーとの当初の契約の当事者となります。これはしばしばノベーション、再譲渡、タイの実務では頭金の売却と呼ばれます。

適切に行われれば、新たな買主は、既に一部が支払済みである、価格の確定したユニットを取得できます。非公式に行われた場合、新たな買主は、デベロッパーが認めていない契約に対して売主へ金銭を支払うことになります。

1. まずデベロッパーの同意が必要です

ほとんどのデベロッパー契約には、以下の内容が含まれています：

デベロッパーの書面による同意なしでの譲渡を制限する
売主、買主、デベロッパーの三者が署名するデベロッパー指定の譲渡書式を要求する
譲渡手数料を徴収し、プロジェクトのどの段階まで譲渡可能かについて制限を設ける場合もある

同意がなければ、デベロッパーは引き続き当初の買主との取引を進めます。デベロッパーがあなたを受け入れることを書面で確認するまで、売主に金銭を支払わないことを条件としてください。

2. 購入する対象

項目	取得すべきもの
デベロッパー契約書	すべての別紙および変更契約を含む完全なコピー
支払記録	デベロッパーが発行する、受領済み分割金および未払額の明細
ユニットの詳細	階、号室番号、面積、仕様、駐車場
完成予定日	およびすでに告知されている延長期間
外国人枠	あなたが外国人の場合、当該ユニットをあなたに移転できることの確認
売主の権限	身元、婚姻状況、該当する場合は配偶者の同意

3. 売主の債務不履行

元の買主が分割払いを滞納している場合、デベロッパーは違約金を請求し、または契約を解除する権利を有することがあります。売主に支払う前に：

デベロッパーが発行する支払状況および滞納額の証明書を取得する
滞納額の完済を決済完了の条件とする
デベロッパーが**債務不履行通知（default notice）**を発行していないことを確認する

4. 支払いの構成

最も安全な構成は、支払いと移転が同時に行われるようにするものです：

譲渡書類への署名時に、デベロッパーの事務所で支払う
エスクロー、またはデベロッパーの書面による承諾に連動した段階的な支払い
デベロッパーの同意前に売主へ多額の手付金を支払わない

私人間の合意のみを根拠に、売主へプレミアム全額を支払うことは避けてください。

5. 外国人購入者：資金の流れ

コンドミニアムを外国人の名義で登記するには、土地事務所は、購入資金が外貨で、かつ購入者本人の名義でタイに持ち込まれた証拠を必要とします。通常は**外国送金証明書（FET form）または銀行のクレジットアドバイス（入金証明書）**によって証明します。

ノベーション（契約上の地位の移転）は、これを複雑にします。

元の購入者が支払った分割金は、タイ国内の資金から支払われたものである可能性がある
あなたが元の購入者に支払うプレミアムは、私人間の支払いである
あなたが開発業者に支払う残りの分割金が、あなたが管理できる部分である

何かを支払う前に、移転がどのように証明されるかについて、開発業者および銀行と合意してください。ここを誤ると、完了時に土地事務所があなたの名義でのユニットの登記を拒否する可能性があります。

開発業者側のその他の確認事項については、開発業者からオフプランのコンドミニアムを購入する場合をご覧ください。

6. 税金と費用

契約上の権利の売却は、売主に税金を生じさせることがあり、デベロッパーの譲渡手数料や最終的な土地事務所の費用を誰が負担するかを取り決める必要があります。誰が何を支払うのかを書面で合意しておけば、デベロッパーの窓口で相違が生じることを避けられます。

7. 売主が海外にいる場合

売主が海外にいることは少なくありません。委任状を用いることも可能ですが、内容が具体的であること、適切な形式で作成されていること、そして海外で署名される場合には認証を受けていることが必要です。詳しくは公証が必要な書類をご覧ください。

チェックリスト

デベロッパーの書面による原則同意を取得済み
デベロッパーとの契約書全文および支払明細書を確認済み
滞納金を完済、または条件とすることを合意済み
外国人枠と資金の流れについてデベロッパーおよび銀行と合意済み
署名済みの譲渡フォームと同時に支払いが行われるよう組み立て済み
税金、手数料、諸費用の負担を書面で取り決め済み
売主の権限および配偶者の同意を確認済み