デベロッパーのパンフレットや広告には法的拘束力がありますか。

はい。コンドミニアム法上、コンドミニアムの広告および販売資料は売買契約の一部を構成します。引き渡された部屋、共用部分または施設が広告された内容と一致しない場合、それは契約違反となり得ます。購入した時点のパンフレット、間取り図、モデルルームの写真、オンライン掲載情報のコピーを保管しておいてください。

デベロッパーはどのような契約書式でも自由に使うことができますか。

いいえ。デベロッパーと買主との間のコンドミニアムユニットの売渡契約または売買契約は、大臣が定める書式に従わなければなりません。買主に不利益となる形で所定の書式から逸脱する条項は、署名前に指摘すべき点であり、弁護士によるレビューでは、デベロッパーの草案をその書式と比較検討する必要があります。

引渡しが遅れた場合、どうなりますか。

それは契約の内容と、どの程度遅れたかによります。よく検討された契約では、引渡し日、猶予期間、そして買主の救済手段——遅延に対する補償、または契約を解除して支払済み代金を取り戻す権利——が定められています。デベロッパーが契約違反である場合、買主の選択肢には、履行の請求、損害賠償の請求、または契約を解除して支払済み代金の返還を請求することが含まれます。助言を受けるまでは分割金の支払いを続けてください。先に支払いを止めてしまうと、自分が契約違反の立場になり得ます。

私が引渡しを受けられない場合、デベロッパーは手付金を保持できますか。

通常、買主が契約違反となった場合、契約によりデベロッパーは支払済み代金を保持できますが、不均衡な没収は争うことができ、またデベロッパー自身が適切に履行していたことが必要です。あなたが引渡しを受けられない理由がデベロッパー自身の不履行——たとえば移転書類を提供しないこと——にある場合、検討内容はまったく異なります。

外国人買主は所有権移転の前に何を準備しなければなりませんか。

とりわけ重要なのは2点です。第一に、購入資金が海外から外貨でタイに持ち込まれたことを示す証拠であり、買主自身の名義であること——通常はFETフォームまたは銀行の入金証明書——。第二に、建物の外国人所有枠が当該移転を可能にすることをコンドミニアムが確認する証明書です。いずれも最後ではなく、最初の分割金の時点から手配しておくべきです。

タイでデベロッパーから未竣工（オフプラン）コンドミニアムを購入する：契約書・遅延・代金の返還

まだ存在しないものを購入する

オフプラン（未完成）のコンドミニアムは、間取り図、パンフレット、モデルルーム（ショーユニット）をもとに購入されます。買主はまず予約契約に署名し、次に売買契約に署名し、建物が建てられている間、1年から3年にわたって分割金を支払います。所有権の移転は、最後になって初めて行われます。

この長い期間こそが、問題の生じる場所です。完成が遅れる、部屋が示されたものと違う、デベロッパーが書類を引き渡すために手数料を求めてくる、あるいは買主の事情が変わる。それぞれの場合にどうなるかは、最初に署名した契約によって決まります。

1. 署名することになる書類

段階	書類	確認すべき点
予約	予約申込書および手付金	手付金が返金可能かどうか、および物件がどのくらいの期間確保されるか
契約	売買契約書（コンドミニアム物件）	物件の詳細、価格、支払スケジュール、完成予定日、救済手段
移転	土地事務所での売買登記	最終価格、手数料、割当証明書、外貨送金の証拠

予約申込書も契約書と同じくらい注意深く読んでください。買主は、販売イベントの当日に、自分が何に合意したのか気づかないまま署名してしまうことがよくあります。

2. パンフレットは契約の一部です

コンドミニアム法の下では、デベロッパーの広告および販売資料は売買契約の一部を構成します。引き渡されたユニット、共用部分、または施設が広告された内容と一致しない場合、それは契約違反となり得ます。

購入時から以下を保管してください：

パンフレットおよび間取り図
モデルルームの写真
オンライン掲載情報および販売に関するメール
契約書に添付された仕様リスト

3. 契約書の様式は法定されている

デベロッパーと買主との間のコンドミニアム売買契約は、大臣が定める様式に従わなければなりません。デベロッパーは依然として独自の草案を作成しており、多くの場合、追加条項が盛り込まれています。レビューでは、その草案を法定様式と比較し、買主にリスクを転嫁する条項を指摘します。

4. 最も重要な条件

ユニットの明細 — 階、番号、面積、および最終面積が異なった場合の取扱い
支払スケジュール — 日付だけでなく、建設の進捗に連動
竣工日および猶予期間
遅延時の救済手段 — 補償、または契約を解除して支払済み代金を取り戻す権利
仕様の変更 — 開発業者が差し替えできるもの、およびその基準
瑕疵 — 引渡し前の検査、および開発業者の修補義務
移転費用 — 土地事務所における各種手数料・税を誰が負担するか
共益費および修繕積立金 — 金額と、いつから発生するか
契約上の地位の譲渡 — 竣工前に契約を売却できるかどうか。詳しくは竣工前のコンドミニアム契約の売買をご覧ください。
債務不履行 — 買主が支払を完了できない場合に、開発業者が保持できるもの

5. 引渡しが遅延した場合

契約書を確認する — 引渡し日、猶予期間、救済手段
支払いを続ける — 助言を受けるまでは予定どおりの分割金を支払う。先に支払いを止めると、自分が債務不履行となるおそれがある
開発業者に書面で問い合わせる — 変更後の引渡し日とその理由を求める
判断する — 補償を受けて待つか、契約を解除して支払済み金員を取り戻すか
書面で行動する — やり取りの記録を保管する

6. 買主が決済を完了できない場合

契約上、通常は買主が債務不履行となった場合、デベロッパーは支払済みの代金を保持できるとされています。しかし、不相応に過大な没収は争うことができ、またデベロッパー自身の履行状況も重要です。デベロッパーが提供すべきもの——書類、クォータ証明書、契約に合致した物件——を提供していないために買主が決済を完了できない場合、状況は大きく異なります。

7. 外国人購入者：初日から準備すべき2つのこと

海外からの資金。 コンドミニアムを外国人の名義で登記するには、土地事務所は、購入資金が外貨で、購入者本人の名義でタイに持ち込まれた証拠を必要とします。通常は FETフォーム または**銀行のクレジットアドバイス（入金証明書）**です。分割払いもそれぞれ、そのユニットを送金目的として明記して送金してください。

外国人所有枠（クォータ）。 建物には外国人の所有枠があります。名義移転時に、コンドミニアム側が、その枠によってあなたへの売却が可能であることを証明しなければなりません。契約段階で、そのユニットが外国人枠で売却されるものであることを開発業者に確認してください。

あわせて外国人としてタイで不動産を購入する、および転売物件についてはタイ人個人オーナーから中古コンドミニアムを購入するもご参照ください。

8. 検査および引き渡し

引き渡し前に、契約書および仕様書と照らし合わせて当該物件を検査してください。瑕疵は書面に記録し、その修補方法について合意してください。後日発見された瑕疵についても請求することは可能ですが、売主に対する瑕疵の請求には、瑕疵を発見したときから起算される期限があります——速やかに対応してください。

9. 移転後

コンドミニアムの法人（juristic person）への登録を行ってください
移転書類、FETまたはクレジット・アドバイス、およびクォータ証明書はまとめて保管してください。これらは売却時に再び必要になります
ユニットを賃貸する場合は、建物の規則および短期賃貸に関する法律を確認してください。ホテル・宿泊業の許可証をご覧ください

契約締結前に

予約条件を読み、手付金の条件を理解します
契約書を所定の定型書式と照合します
パンフレット、図面・プラン、販売資料を保存します
完成（引渡し）日、猶予期間、遅延時の救済措置を明確にします
外国人クォータの確認と支払方法について合意します
移転費用の負担を振り分けます
譲渡および債務不履行の条件を理解します