デベロッパーの住宅売買契約では、何を確認すべきですか？

区画と権利証、住宅のモデルと仕様、価格と支払スケジュール、完成日と引渡し日、どちらかの当事者が遅延した場合の取扱い、引渡し前に発見された瑕疵と引渡し後に発見された瑕疵の扱い、移転費用を誰が負担するか、そして共用施設費です。契約書を、パンフレットや案内されたモデルハウスと比較してください。

瑕疵の請求には期限がありますか？

はい。売主に対する瑕疵の請求は、瑕疵を発見した時から1年以内に行わなければなりません。多くのデベロッパーは契約書で独自の保証期間も定めています。瑕疵を発見したら、できるだけ早く書面で報告し、非公式な交渉を続けているうちに期間が過ぎてしまわないようにしてください。

道路や共用部分の維持管理は誰が行いますか？

許可を受けた住宅地では、デベロッパーは共用施設が引き渡されるまで、その維持管理に責任を負います。通常は、住民が設立する法人に引き渡されます。購入者は、住宅地の許可、約束された施設、引渡しの計画を確認すべきです。引渡し時の共用部分の状態が、その後は住民自身の問題となるからです。

配偶者はタイ人で、私は外国人です。一緒に購入できますか？

外国人がタイで土地を所有することはできないため、住宅と土地は通常、タイ人配偶者の名義で登記されます。土地事務所は多くの場合、外国人配偶者に対し、使用された資金がタイ人配偶者自身の資金であり、夫婦の共同財産ではないことを確認するよう求めます。署名する前に、その申告が何を意味するのかを理解してください。

住宅が完成しているように見えても、引渡し前に検査すべきですか？

はい。引渡し前の検査は、最も交渉力が発揮できる時点です。その時に指摘した瑕疵は、引渡し前または引渡しの条件として、デベロッパーが修補しなければならないものの一部となります。目視では確認できない構造・屋根・排水・電気の問題については、独立した検査業者に依頼することも検討に値します。

タイの住宅地で新築住宅を購入する：デベロッパー契約、瑕疵、そして村の法人

デベロッパーからの購入は別の取引

住宅地で家を購入するということは、区画・建物・共用施設からなる完成品を、デベロッパーが用意した契約に基づいてデベロッパーから買うということです。これは土地を買って建設業者に依頼するのとは異なる取引であり、リスクの在りかも異なります。

住宅や土地の購入に共通して当てはまる確認事項については、住宅や土地を購入する前に確認すべきことをご覧ください。本ガイドでは、デベロッパーからの購入に特有の事項を扱います。

1. 契約書

デベロッパーとの契約書には、次の点が明確に記載されている必要があります。

区画 — 土地所有権証書（title deed）の番号、面積、エステート内の位置
建物 — モデル、床面積、添付の仕様書一覧
価格と支払スケジュール — 予約金および頭金を含む
竣工日と移転（所有権移転）日 — およびどちらか一方が遅延した場合の取り扱い
瑕疵 — 引き渡し前の検査と、その後の補修の流れ
移転費用 — 土地事務所でどの手数料・税金を誰が負担するか
共益費 — 金額、いつから発生するか、何を対象とするか

予約申込書（reservation form）も必ず読んでください。契約書を誰も読まないまま、販売イベントの場で署名してしまうことが少なくありません。

2. パンフレットとモデルハウス

デベロッパーが販売資料で約束したもの――クラブハウス、プール、セキュリティ、ランドスケープ、モデルハウスの仕様――は、契約書またはその付属書類において確認できるものでなければなりません。以下を保管しておいてください：

パンフレットおよび区画計画図
モデルハウスの写真
オンライン掲載情報および販売時のメッセージ

引き渡された住宅または共用施設がこれらに満たない場合、これらが証拠となります。

3. 引き渡し前の検査

引き渡しは、最も重要な交渉力を持つ場面です。その前に：

検査を実施し、住宅が仕様書どおりであるか確認する — 構造、屋根、排水、電気設備、配管、仕上げ
目視では確認できない部分について、独立した検査機関の利用を検討する
不具合を書面でリスト化し、どのように、いつ修正されるかを合意する
引き渡し日のプレッシャーに押され、書面による修補の確約がないまま未完成の住宅を受け入れてはならない

4. 引き渡し後の瑕疵

売主に対する瑕疵の請求は、瑕疵を発見した時から1年以内に行わなければなりません
デベロッパーは、構造や設備について独自の保証期間を定めていることが多いため、必ず確認しましょう
書面で報告し、写真と日付を添えましょう
非公式な交渉を続けているうちに期間が経過してしまわないよう注意してください

デベロッパーから購入したのではなく、自身の建設請負契約に基づいて建てられた住宅については、適用されるルールが異なります。詳しくは未完成工事・瑕疵工事をめぐる請負業者との紛争をご覧ください。

5. 道路、共用エリア、村の法人

認可を受けた住宅地では、開発業者が共用施設——道路、排水設備、照明、公園——を引き渡しまで維持管理しなければならず、引き渡し先は通常、住民が設立する法人です。

購入前に確認すべき点：

その住宅地が住宅地として認可を受けているか
どのような施設が約束され、それが実際に存在するか
引き渡し計画と共用エリアの状態
共通費の水準と、その費用が何に充てられるか

引き渡し後は、開発業者が残したものを修繕する費用は住民自身の問題となります。

6. 資金調達

ほとんどの買主は銀行ローンを利用します。ローン承認、担保評価、そして所有権移転の日程を揃える必要があります。ローンが拒否された場合は、手付金と頭金について契約書にどのように定められているかを確認してください。これについて定めている契約もありますが、多くは定めていません。

7. タイ人の配偶者と外国人の配偶者

外国人が土地を所有することはできません。タイ人と外国人の夫婦が購入する場合、住宅と土地は通常、タイ人の配偶者名義で登記され、土地事務所は一般に、購入資金が夫婦の共有財産ではなくタイ人の配偶者自身の資金である旨を外国人の配偶者が申告することを求めます。

この申告は、離婚や相続に影響を及ぼします。署名する前にその意味を理解し、外国人の配偶者の立場を保護することを検討してください。パートナーや子どもの名義で住宅や土地を購入するおよび用益権と遺言による住まいの保護をご覧ください。

チェックリスト

不動産業者免許と区画の権利証書を確認
契約書をパンフレットおよびモデルハウスと照合
仕様書を契約書に添付
日付、遅延時の救済措置、手付金の条件を明確に
所有権移転前の検査を実施し、瑕疵を書面に列挙
共用施設と引き渡し計画を確認
ローンの日程を所有権移転に合わせる
国籍の異なるカップルの場合、宣言および保護措置を理解