状況
外国人が家族のためにタイに家を欲しがっている。外国人が土地を所有することはできないため、家と土地はタイ人の配偶者、タイ人のパートナー、またはタイ人の子の名義で購入される。支払うのは外国人である。
これは多くの形態において適法である。人々が驚くのは、購入時に手続きを講じない限り、支払う側のパートナーに法的に残されるものがいかに少ないかということである。
1. 法律上認められること
- 外国人はタイで土地を所有できません。ただし、家族の住まいにはほとんど当てはまらない限定的な例外があります
- 外国人は土地とは別に建物を所有でき、外国人枠の範囲内でコンドミニアムの1室を所有できます
- 外国人は他人の土地について登記された権利を保有できます — 賃借権、用益権、居住権、地上権、抵当権
コンドミニアムが家族のニーズを満たすのであれば、それを完全所有する方が多くの場合より簡単な選択肢です。詳細は外国人としてタイで不動産を購入するをご覧ください。
2. タイ人の配偶者の名義で購入する場合
タイ人の配偶者が外国人との婚姻中に土地を購入する場合、土地事務所は通常、購入資金がタイ人の配偶者自身の資金であり婚姻共同財産ではないと外国人の配偶者が申告することを求めます。
その結果、土地はタイ人の配偶者の個人財産となります。
- 離婚の際には、一般に婚姻財産として分割されません
- タイ人の配偶者が死亡した場合、土地はタイ人の配偶者の遺言により、または法定相続人へ承継されます。そして、外国人の相続人は一般に土地を保有することができません。詳しくはタイ人の妻が死亡し、土地が妻の名義になっている場合をご覧ください。
3. 未婚のパートナーの名義で購入する場合
婚姻届を提出していない場合、支払った側のパートナーには配偶者としての権利が一切ありません。
- 家は登記上の所有者に帰属します
- 購入のために渡した資金は、明確な反証がない限り、通常は贈与とみなされます
- 別れた際の支払者側の立場は、その時点で署名した書類にほぼ全面的に左右されます
貸付として書面化し、土地に抵当権を登記して担保とする方法は、支払った側のパートナーに法的請求権を与える一つの手段です。
4. タイ人の子どもの名義で購入する
タイ人の子どもは土地を所有することができ、親は子どもの法定代理人としてこれを管理します。ただし：
- 親は裁判所の許可なくして子どもの土地を売却し、または抵当権を設定することはできません
- 土地は親ではなくその子どもに帰属します
- 家族の計画が変わった場合 — 転居、離婚、現金の必要 — 土地をそのまま売却することはできません
子どもの名義での購入は、その土地をその子どもに与えるという長期的な意向に適しています。親が後にその価値を利用する必要が生じうる場合には、適した方法とはいえません。
5. 会社と名義人（ノミニー）の罠
よく持ちかけられる方法として、土地を所有させるためにタイ法人を設立し、タイ人株主が外国人のために株式を保有する、というものがあります。これは名義人（ノミニー）を使った取り決めです。
- 関与した者に刑事責任が生じます
- 土地が売却を命じられる可能性があります
- 外国人に支配権を与えるために作成された別途の書類は、多くの場合、法的に執行できません
実際に事業を営んでいる会社が、その事業に必要な不動産を所有することは可能ですが、専ら家族の住まいを保有するためだけに設立された会社は、法律が狙いを定めている類型です。外国人パートナーとタイ法人を設立する場合をご参照ください。
6. 実際に支払った人を守る手段
| 手段 | 得られるもの |
|---|---|
| 用益権（ユースフルクト）（登記済み） | 土地を占有し、使用し、その利益を得る権利 — 期間の定めがあるもの、または終身 |
| 居住権（登記済み） | その家に住む権利 |
| 地上権（登記済み） | 土地とは別に建物を所有する権利 |
| 賃借権（登記済み） | 一定期間、土地を使用する権利 |
| 貸付＋抵当権 | 提供した金銭についての担保付債権 |
| 遺言 | 死亡時に各人の資産がどうなるか |
いずれも第三者に対抗するには、土地事務所での登記が必要です。用益権と遺言で自宅を守るをご覧ください。
7. どの方法が適しているか
- 結婚しており、長期的に居住する住まいとする場合：タイ人配偶者の名義で登記し、外国人配偶者には登記済みの終身用益権または居住権を設定し、さらに遺言を用意する
- 結婚していない場合：購入前に合意した、抵当権で担保された貸付金の記録、および／または土地に対する登記済みの権利
- 子どもの将来のため：子どもの名義で購入し、それが子どもの資産となることを受け入れる
- 投資目的：代わりに外国人の自己名義でコンドミニアムを検討する
支払う前に
- 誰の名義で不動産を登記するか、またその理由を決める
- 署名を求められる申告書の内容を理解する
- 保護的権利または担保を選び、購入と同時に登記する
- 資金の出所と条件を書面に残す
- その取り決めに適合する遺言を作成する
- ノミニーに依存するスキームを避ける
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- 支払いの前に購入の仕組みを整えたい方は、当事務所のチームにご相談ください