핵심 답변
천장에서 물이 떨어질 때 문제는 단순히 "위층 이웃이냐"만이 아닙니다. 세 단계를 순서대로 따져 보십시오. 물이 어디에서 샜는지, 그 부분이 전유부분인지 공용부분인지, 그리고 누가 부주의했거나 관리를 소홀히 했는지입니다.
원칙(콘도미니엄법 및 민상법전). 각 세대는 전유부분입니다. 공동 사용을 위해 마련된 구조, 배수 시스템, 설비는 공용부분이며, 관리 법인이 이를 관리하고 유지해야 합니다. 고의 또는 과실로 타인의 재산에 손해를 입힌 사람은 제420조에 따라 불법행위를 범한 것입니다. 하자가 있거나 관리가 불량한 공작물에서 손해가 생긴 경우, 제434조는 먼저 점유자에게 책임을 지우고, 점유자가 적절한 주의를 기울였다면 대신 소유자가 책임을 집니다. 불법행위에 기한 청구권은 불법행위와 가해자를 안 때부터 1년이 지나면 시효로 소멸합니다(제448조).
우리의 실무적 견해. 먼저 잘잘못을 따지지 마십시오. 며칠 안에 피해 상황을 사진과 영상으로 기록하고, 위층 소유자와 관리 법인에 서면으로 통지하며, 기술자나 엔지니어에게 누수 원인을 특정하게 하십시오. 좋은 증거가 있으면 대부분의 분쟁은 초기에 해결되고, 소송이 필요할 때에는 그 토대가 됩니다.
관리비 체납에 관해서는 공용 관리비 체납 가이드를 참조하십시오. 이 가이드에서는 반복하지 않습니다.
1. 어떤 누수가 위층 세대의 문제이고, 어떤 누수가 공용부분의 문제입니까?
법률의 규정(콘도미니엄법 B.E. 2522, 제4조, 제13조, 제15조).
- 전유부분은 세대 자체와 그 세대 소유자를 위해 따로 정해진 구조물 또는 토지입니다.
- 공용부분은 건물 중 세대가 아닌 부분과 공동의 사용 또는 이익을 위해 마련된 그 밖의 재산입니다. 제15조는 건물의 안정과 보호를 위한 구조 및 구조물, 그리고 배수와 오수 처리처럼 건물 내의 안전 또는 환경을 위해 설치된 시스템 등을 예로 들고 있습니다.
- 제13조 제2항: 두 세대를 가르는 바닥과 벽은 그 두 세대의 소유자가 공동으로 소유하며, 그 권리를 행사하는 방법은 규약에 따릅니다.
- 제13조 제3항: 소유자는 자기 세대에 대하여 건물의 구조나 안정에 영향을 줄 수 있는 어떤 행위도 해서는 안 됩니다.
이 법은 모든 경우에 대해 "이 수도관은 누구의 것"이라고 정하고 있지 않습니다. 답은 관리 법인의 규약, 건축 도면, 그리고 해당 프로젝트의 등기 서류에서 나옵니다.
| 누수 위치 | 일반적 경향 | 가장 먼저 통지할 대상 |
|---|---|---|
| 위층 세대의 수도꼭지, 급수 호스, 위생 기구, 세탁기, 온수기 | 위층 세대의 전유부분 | 위층 소유자 또는 임차인, 그리고 관리 법인 |
| 위층 욕실 바닥 아래의 배관 또는 방수층 | 어느 쪽일 수도 있음. 구조와 규약을 확인 | 위층 세대와 관리 법인 |
| 여러 세대가 공유하는 주관 또는 입상관 | 보통 공용부분 | 관리 법인 |
| 슬래브와 벽의 접합부에 균열이 있음 | 세대 사이의 바닥은 양쪽 소유자의 공동 소유 | 양쪽 세대와 관리 법인 |
이 표는 경향을 보여 줄 뿐이며 법적 결론이 아닙니다. 결과는 해당 프로젝트의 서류와 기술자의 보고서에 달려 있습니다.
2. 위층 소유자는 언제 책임을 집니까?
법률의 규정(민상법전 제420조 및 제434조). 제420조에 따라 고의 또는 과실로 위법하게 타인의 재산에 손해를 입힌 사람은 배상해야 합니다. 해당할 수 있는 예로는 욕조의 물이 넘치도록 방치한 경우, 또는 제대로 된 방수 없이 욕실을 리모델링하여 물이 아래로 스며든 경우가 있습니다.
제434조는 공작물에 하자가 있었거나 충분히 관리되지 않아 손해가 생긴 경우에 적용됩니다. 그 공작물을 점유하는 사람이 배상해야 합니다. 그 사람이 손해를 막기 위해 합리적인 주의를 기울였다면 대신 소유자가 배상해야 합니다.
실무적 견해. 피해를 입은 소유자는 적어도 물이 그 세대에서 나왔다는 점과 피해의 정도를 입증할 수 있어야 합니다. 누수 지점을 지목한 기술자의 보고서가 가장 중요한 이유입니다.
위층 소유자가 "배관이 그냥 낡았을 뿐 내 잘못이 아니다"라고 말하더라도 그것만으로 자동으로 면책되는 것은 아닙니다. 제434조는 관리가 불충분한 경우도 다루고 있습니다. 법원은 각 사건의 사실관계를 살핍니다. 여기서는 어떤 법원 판결도 인용하지 않습니다.
3. 위층 임차인은 책임을 집니까?
수도꼭지를 잠그는 것을 잊는 등 부주의로 누수를 일으킨 임차인은 다른 사람과 마찬가지로 제420조에 따라 책임을 질 수 있습니다. 임차인이 그 세대의 점유자라면 제434조가 임차인에게도 적용될 수 있습니다. 이는 사실관계에 달려 있으며, 특정 판결은 인용하지 않습니다.
집주인과 임차인 사이에서는 제562조에 따라, 임차인 본인 또는 동거인의 과실로 임대 목적물에 멸실이나 손상이 생긴 경우에는 임차인이 책임을 지지만, 통상적인 사용으로 인한 손상에 대해서는 책임을 지지 않습니다. 이는 집주인과 임차인 사이의 관계이며, 아래층 세대에 대한 책임이 아닙니다.
조언. 소유자와 임차인 모두에게 통지하십시오. 관리 법인에 그 세대에 누가 거주하는지, 알려 줄 수 있는 범위에서 문의하십시오. 소유자와 임차인 사이의 책임 분담은 그들이 직접 정하도록 두십시오. 원인이 분명해지기 전에는 어느 쪽에 대한 청구도 포기하지 마십시오.
4. 관리 법인 또는 건물 관리인은 언제 책임을 집니까?
법률의 규정(콘도미니엄법 제33조 및 제36조). 관리 법인은 공용부분을 관리하고 유지하기 위해 존재합니다. 관리인은 그 목적을 수행하며, 긴급하고 필요한 경우에는 합리적인 사람이 자기 재산을 돌보듯이 건물의 안전에 관한 사항을 스스로 판단하여 명하거나 수행할 수 있습니다.
실제로는 어떤 의미인가. 원인이 공용 배관이나 공용 설비이고, 관리 법인이 통지를 받고도 점검, 수리 또는 누수 차단을 하지 않았다면, 그로 인해 늘어난 손해는 관리 법인에 대한 불법행위 청구의 근거가 될 수 있습니다. 따라서 언제 통지를 받았고 무엇을 했는지가 중요합니다. 그래서 통지는 날짜가 분명한 서면이어야 합니다.
이 법에서 세대 안에서 생긴 모든 손해에 대해 관리 법인이 당연히 책임을 진다고 정한 규정은 찾지 못했습니다. 원인이 오로지 위층 세대 내부에 있다면 관리 법인은 책임이 없을 수 있지만, 세대 출입의 조율과 물의 차단을 도와야 합니다. 프로젝트의 규약에 더 많은 규정이 있을 수 있습니다.
5. 어떤 증거를 남겨야 합니까?
- 사진과 영상. 얼룩, 천장, 벽, 바닥, 손상된 물건을 파일에 날짜와 시간이 남도록 촬영합니다. 누수가 계속되고 있음을 보이기 위해 며칠에 걸쳐 촬영하십시오.
- 기술자 또는 엔지니어의 보고서. 누수 지점, 원인, 피해 범위를 특정해야 합니다. 위층 세대에 들어가야 한다면 동의를 구하고, 관리 법인이 입회인으로 참석하게 하십시오.
- 서면 통지. 위층 소유자와 관리 법인에게 보내고, 우편 영수증이나 읽음 표시된 메시지 등 송달 증거를 확보합니다.
- 수리 견적서와 영수증. 세대 수리분과 손상된 물건분을 모두 갖추고, 물건의 사진, 구입 가격, 사용 연수를 함께 기록합니다.
- 관리 법인의 기록. 사고 기록, 메시지, 그리고 이전에 누수가 신고된 적이 있는지 여부.
- 세대 관련 서류. 세대 소유권 증서, 규약, 도면, 본인의 보험증권 사본.
손해 확대 방지에 관하여: 제442조는 제223조를 유추 적용합니다. 제223조는 피해자가 손해를 피하거나 줄이지 못했는지를 법원이 고려할 수 있게 합니다. 따라서 즉시 물건을 옮기고, 젖은 회로의 전원을 끄고, 물을 멈추게 하십시오.
6. 보험은 어떻게 관련됩니까?
관리 법인이 가입한 건물 보험(있는 경우)과 본인의 보험, 예를 들어 가재도구 보험이나 제3자 배상책임 보험은 보장 범위와 면책 사항이 크게 다릅니다. 서서히 스며드는 누수는 보장하지 않는 보험도 있습니다. 우리는 어떤 보험증권도 검토하지 않았으며, 이 법이 특정 보험 가입을 요구하는지도 확인하지 않았습니다. 본인의 보험증권을 읽어 보시고, 피해를 수리하거나 치우기 전에 보험사에 통지 기한을 문의하십시오.
7. 무엇을 청구할 수 있고, 절차는 어떻게 됩니까?
법률의 규정(민상법전 제438조). 배상을 어떤 방식으로 얼마를 할지는 사정과 불법행위의 중대성에 따라 법원이 정합니다. 배상에는 잃은 재산의 반환 또는 그 가액의 지급과 함께, 그로 인해 생긴 그 밖의 손해에 대한 배상이 포함됩니다.
실무적 견해. 흔한 항목은 천장, 벽, 바닥, 전기 설비의 수리비, 손상된 물건의 가액, 그리고 세대가 실제로 거주할 수 없는 경우의 임시 숙소 비용입니다. 견적서와 영수증을 보관하십시오.
우리가 보통 권하는 순서는 다음과 같습니다.
- 누수를 신고하고 멈추도록 요청합니다.
- 기술자의 보고서와 수리 견적을 첨부하여, 합리적인 회신 기한을 둔 청구 서한을 보냅니다.
- 협상합니다. 합의하면 금액, 지급일, 누가 수리를 하는지를 서면으로 남깁니다.
- 합의가 안 되면 소송을 검토합니다.
소액 청구. 딸링찬 민사법원의 자주 묻는 질문에 따르면, 약식사건(꼬디 마노사레, คดีมโนสาเร่)은 다툼의 금액이 30만 바트를 넘지 않는 사건입니다. 절차는 통상의 사건보다 간단합니다. 제소 절차와 비용은 법원에 직접 문의하십시오. 누수 분쟁이 소비자 사건이 될 수 있는지는 확인하지 않았습니다. 이는 당사자 중 한쪽이 사업자인지에 달려 있으므로 그렇다고 단정하지 마십시오.
소요 기간과 비용에 관해서는 태국 민사소송에 걸리는 기간과 태국의 변호사 비용을 참조하십시오.
8. 기한: 언제까지 청구해야 합니까?
법률의 규정(민상법전 제448조). 불법행위로 인한 손해배상 청구권은 피해자가 불법행위와 누가 지급해야 하는지를 안 때부터 1년, 또는 불법행위가 있은 때부터 10년이 지나면 시효로 소멸합니다. 그 행위가 형사상 범죄이기도 하고 형사 공소시효가 더 길다면 그 더 긴 기간이 적용됩니다.
사람들이 흔히 틀리는 부분. 상대방이 지급해 주기를 바라며 몇 달 동안 이야기를 하다 보면 모르는 사이에 1년이 지나갈 수 있습니다. 어떤 통지나 협상이 시효를 중단시키는지는 확인하지 않았으므로, 본인 사건의 기산일은 변호사에게 확인받으십시오. 첫날부터 어느 세대가 원인인지 알고 있었다면, 그때부터 1년이 진행되는 것으로 보십시오.
9. 가상의 사례
가상의 사례. A 씨는 405호에 살고 있으며, 월초에 욕실 천장에서 물이 떨어지는 것을 발견합니다. 그는 영상을 촬영하고, 관리 법인에 서면으로 통지하고, 기술자에게 점검을 맡깁니다. 기술자는 505호 바닥 아래의 배수관에 금이 간 것을 발견합니다. 관리 법인이 505호 소유자에게 알리는데, 그 소유자는 세대를 임대 중입니다. A 씨는 수리 견적서를 첨부하여 소유자와 임차인 양쪽에 서한을 보냅니다. 핵심 쟁점은 규약상 그 바닥 아래의 배관을 누가 책임지는지, 그리고 505호 소유자가 그것을 관리해 왔는지입니다. 프로젝트마다 사정이 다릅니다. 이 사례는 어떤 결과에 대한 예측도 아닙니다.
10. 첫 주 체크리스트
- 가능하면 물을 멈춥니다. 관리 법인에 밸브를 잠가 달라고 요청합니다.
- 치우기 전에 사진과 영상을 찍습니다.
- 귀중품을 옮기고 젖은 회로의 전원을 끕니다.
- 관리 법인과 위층 소유자에게 서면으로 통지하고 송달 증거를 보관합니다.
- 누수 지점을 특정한 보고서를 위해 기술자 또는 엔지니어를 고용합니다.
- 규약과 도면을 요청합니다.
- 본인의 보험증권을 확인하고, 적용될 수 있다면 보험사에 통지합니다.
- 모든 견적서와 영수증을 보관합니다.
- 원인과 책임자를 안 날짜를 적어 두고, 1년을 셉니다.
- 증거가 갖추어지기 전에 흔적을 모두 수리해서 없애지 마십시오.
더 읽을거리
콘도 누수 청구는 원인을 특정한 기술자의 보고서를 확보하는 것에서 시작하고, 그 다음 위층 소유자와 관리 법인 양쪽에 서면으로 통지하십시오. 불법행위의 소멸시효는 불법행위와 책임자를 안 때부터 단 1년이기 때문입니다.
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이 가이드는 수완와라 법률사무소가 발행했습니다 — 1986년에 설립된 콘깬(Khon Kaen) 주의 법률사무소입니다. 본 내용은 일반적인 정보일 뿐이며, 특정 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.
