核心解答
天花板滴水時，問題通常不只是“是不是樓上的鄰居”。請按順序梳理三步：水是從哪裡漏出來的，那個部位屬於專有部分還是共有部分，以及誰有疏忽或未盡維護義務。
準則（《公寓法》和《民商法典》）。 單元是專有部分。為共同使用而設定的結構、排水系統和裝置是共有部分，由法人負責管理和維護。故意或過失損壞他人財產的人，依第 420 條構成侵權。損害由有缺陷或維護不善的建築物造成時，第 434 條首先讓佔有人承擔責任；如果佔有人已盡適當注意，則改由所有人承擔責任。侵權請求權自知悉侵權行為及侵權人起一年屆滿時效（第 448 條）。
我們的實務觀點。 不要先爭論過錯。幾天之內，對損壞情況拍照、錄影，向樓上業主和法人發出書面通知，並請技術人員或工程師確定漏水源頭。好的證據能讓大多數糾紛在早期得到解決，需要訴訟時也是案件的基礎。
關於拖欠公共費用的問題，請見我們的公共費用欠繳指南。本指南不再重複。
1. 哪些漏水是樓上單元的問題，哪些屬於共有部分？
法律規定（《公寓法》B.E. 2522，第 4 條、第 13 條和第 15 條）。
- 專有部分是單元本身，以及劃歸該單元業主使用的任何結構或土地。
- 共有部分是建築物中不屬於單元的部分，以及為共同使用或共同利益而設定的其他財產。第 15 條列舉了例子，包括為建築物的穩固和保護而設的結構和構造物，以及為建築物內的安全或環境而建造的系統，例如排水和汙水處理。
- 第 13 條第 2 款：分隔兩個單元的樓板和牆體，由這兩個單元的業主共同所有，權利如何行使依規約辦理。
- 第 13 條第 3 款：業主不得對自己的單元做任何可能影響建築物結構或穩固的事。
該法並未針對每種情形規定“這根水管屬於某某”。答案來自法人的規約、建築圖紙以及您所在樓盤的登記檔案。
| 漏水位置 | 一般傾向 | 應首先通知誰 |
|---|---|---|
| 樓上單元內的水龍頭、進水軟管、衛浴設施、洗衣機、熱水器 | 樓上單元的專有部分 | 樓上業主或租客，以及法人 |
| 樓上衛生間地面下的水管或防水層 | 可能屬於任何一方，需核對結構和規約 | 樓上單元和法人 |
| 數個單元共用的主管或立管 | 通常是共有部分 | 法人 |
| 樓板與牆體交接處有裂縫 | 兩個單元之間的樓板由兩位業主共同所有 | 兩個單元和法人 |
此表僅說明傾向，並非法律結論。結果取決於您所在樓盤的檔案以及技術人員的報告。
2. 樓上業主何時應當擔責？
法律規定（《民商法典》第 420 條和第 434 條）。 依第 420 條，故意或過失而違法損害他人財產的人，須賠償損失。可能適用的例子：讓浴缸溢水不管，或裝修衛生間時未做好防水，導致水滲到樓下。
第 434 條適用於因建築物有缺陷或維護不足而造成損害的情形。佔有該建築物的人須予賠償。如果該佔有人已為防止損害盡到合理注意，則改由所有人賠償。
實務觀點。 受損的業主至少應當能證明水來自那個單元，以及損失有多大。這就是為什麼指明漏水點的技術人員報告最為重要。
如果樓上業主說“水管只是舊了，不是我的錯”，這並不當然使其免責。第 434 條同樣涉及維護不足的情形。法院會審查每個案件的具體事實。我們在此不引用任何法院判決。
3. 樓上的租客要負責嗎？
因疏忽造成漏水的租客，例如忘記關水龍頭，可能與任何人一樣，依第 420 條承擔責任。如果租客是該單元的佔有人，第 434 條也可能適用於他們。這取決於事實，我們不引用具體判決。
在房東與租客之間，第 562 條規定，因租客本人或其同住人的過錯造成租賃物滅失或損壞的，租客應負責，但因正常使用造成的損壞除外。這屬於房東與租客之間的關係，而不是對樓下單元的責任。
建議。 同時通知業主和租客。請法人告知單元裡住的是誰，以其願意告知的範圍為限。業主與租客之間如何分擔責任，讓他們自己去解決。在原因查明之前，不要放棄對任何一方的請求權。
4. 法人或樓宇經理何時應當擔責？
法律規定（《公寓法》第 33 條和第 36 條）。 法人的設立目的是管理和維護共有部分。經理負責實現這一目的，在緊急且必要的情況下，可以主動下令或處理有關建築物安全的事項，如同一個理性的人照看自己的財產一樣。
實際意義。 如果源頭是共用水管或共用系統，而法人已被告知卻沒有檢查、修理或阻止漏水，那麼擴大的損失可能成為向其提出侵權索賠的依據。因此關鍵在於它何時得到通知，以及它做了什麼。這就是為什麼通知必須採用書面形式並寫明清楚的日期。
我們沒有發現該法規定法人要對單元內的所有損失當然負責。如果原因純粹在樓上單元內部，法人可能不必負責，但它應當協助協調進入單元並隔斷水源。專案的規約可能有更多規定。
5. 應當保留哪些證據？
- 照片和影片。 拍下水漬、天花板、牆壁、地板和受損物品，並讓檔案帶有日期和時間。連續拍攝數日，以顯示漏水一直在持續。
- 技術人員或工程師報告。 應指明漏水點、原因和損壞程度。如果需要進入樓上單元，應徵得同意，並請法人派人到場作見證。
- 書面通知。 發給樓上業主和法人，並保留送達證明，例如郵寄收據或已讀訊息。
- 維修報價和收據。 包括單元的維修，以及受損物品的報價和收據，並附上物品照片、購買價格和使用年限。
- 法人記錄。 事故記錄、往來訊息，以及此前是否報告過漏水。
- 單元檔案。 單元所有權檔案、規約、圖紙以及您自己的保險單的影印件。
關於減少損失：第 442 條類推適用第 223 條。第 223 條允許法院考慮受害方是否沒有避免或減輕損害。因此應立即轉移物品、切斷已潮溼的線路，並設法止水。
6. 保險處於什麼位置？
法人持有的樓宇保險（如有）與您自己的保險，例如家財險或第三者責任險，在承保範圍和除外責任上差異很大。有些保險不承保逐漸滲漏。我們沒有審閱過任何保單，也沒有確認該法是否要求投保任何特定險種。請閱讀您自己的保單，並在維修或清除受損部分之前，向保險公司詢問通知期限。
7. 可以主張什麼，步驟如何？
法律規定（《民商法典》第 438 條）。 法院根據具體情況和侵權行為的嚴重程度，決定賠償的方式和數額。賠償包括返還喪失的財產或支付其價值，以及賠償由此造成的其他損失。
實務觀點。 常見專案有天花板、牆壁、地板和電氣設施的修復費用，受損物品的價值，以及單元確實無法居住時的臨時住宿費用。請保留報價和收據。
我們通常建議的順序：
- 報告漏水並要求止漏。
- 附上技術人員報告和維修估價發出催告函，並設定合理的答覆期限。
- 協商。如果達成一致，應以書面形式寫明：金額、付款日期以及由誰負責維修。
- 如果沒有達成一致，考慮起訴。
金額較小的索賠。 達靈詹民事法院常見問題說明，簡易案件（คดีมโนสาเร่，kor-dee mano-sa-re）是指爭議金額不超過 300,000 泰銖的案件。其程式比普通案件簡便。關於起訴步驟和費用，請直接向法院諮詢。我們沒有確認漏水糾紛是否可以作為消費者案件，這取決於一方是否為經營者，所以不要想當然。
8. 時效：您有多長時間？
法律規定（《民商法典》第 448 條）。 因侵權而提出的損害賠償請求，自受害人知道侵權行為及應由誰賠償之日起一年，或自侵權行為發生之日起十年，即告時效屆滿。如果該行為同時構成刑事犯罪，而刑事時效更長，則適用更長的期間。
常見的失誤。 為了等對方付款而談上幾個月，可能不知不覺用完這一年。我們沒有確認哪些通知或協商會中斷時效，所以請律師核對您案件中的起算日。如果您從第一天起就知道源頭是哪個單元，就應視為這一年從那時開始計算。
9. 假設案例
假設案例。 A 先生住在 405 室，月初發現衛生間天花板滴水。他拍下影片，向法人發出書面通知，並請技術人員檢查。技術人員發現 505 室地板下的排水管破裂。法人通知了 505 室的業主，而該業主把單元出租了。A 先生帶著維修報價，分別致函業主和租客。關鍵問題是，按規約，那根地板下的水管由誰負責，以及 505 室的業主是否有維護過。每個專案都不同。本例並非對任何結果的預測。
10. 第一週清單
- 如有可能，先止水；請法人關閉閥門。
- 先拍照、錄影，再清理。
- 轉移貴重物品，切斷已潮溼的線路。
- 向法人和樓上業主發出書面通知；保留送達證明。
- 聘請技術人員或工程師出具指明漏水點的報告。
- 索取規約和圖紙。
- 檢視您的保單，如可能適用，通知保險公司。
- 保留每一份報價和收據。
- 寫下您知道源頭和責任人的日期，並開始計算一年。
- 證據尚未收集完整之前，不要把所有痕跡都修復掉。
延伸閱讀
處理公寓漏水索賠，先取得指明源頭的技術人員報告，再向樓上業主和法人發出書面通知，因為侵權時效僅為自知悉侵權行為及責任人起一年。
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本指南由蘇婉瓦拉律師事務所釋出 —— 該律師事務所位於孔敬府，成立於 1986 年。本文僅為一般性資訊，不構成針對任何特定事項的法律建議。
