很多夫妻能下決心離婚，卻卡在還在向銀行還款的房子上。產權證是誰的名字，誰在貸款合同上簽字，首付款從哪裡來，夫妻自己談妥之後銀行又會怎麼說。本文只談有按揭的房子。離婚的整體情況、全部夫妻共同財產的分割和子女撫養權，請看離婚、撫養權與財產分割指南。如果夫妻一方是外國人，也請閱讀與外籍配偶離婚指南。
核心答案
在夫妻之間，產權證上的名字不是最終答案。要看房子是個人財產還是夫妻共同財產，以及購房和還款的錢從哪裡來。對銀行而言，答案是貸款合同上的名字，夫妻之間的協議不約束銀行。這兩個問題各走各的路，必須同時處理。
法律依據（《民商法典》） 第1471條規定個人財產，例如婚前已有的財產、供個人使用或從事職業的財產，以及通過繼承或贈與取得並被指定為個人財產的財產。第1472條涉及替代：用個人財產或以個人財產交換取得的財產，可能仍是個人財產。第1474條規定夫妻共同財產，例如婚姻存續期間一方取得的財產，以及通過遺囑或贈與取得並被指定為夫妻共同財產的財產。離婚時，第1533條規定夫妻共同財產平均分割，第1534條規定一方為自己單方利益處分的夫妻共同財產，應計入該方所得份額。關於債務，第1489條和第1490條區分共同債務與個人債務，第1535條規定婚姻終止時共同債務如何承擔的原則。
我們的實務看法 真正的難點往往不是條文，而是證據：首付款是誰轉的，月供從哪個賬戶扣，貸款合同上有誰。我們建議在談判之前先收集這些文件，並讓協議同時處理所有權和對銀行的債務。
假設案例 妮帕和提拉蓬八年前在孔敬登記結婚。婚後兩年以3,200,000泰銖買了房子，產權證只寫提拉蓬一人的名字。首付款400,000泰銖來自妮帕婚前的存款，其餘向銀行貸款，兩人為共同借款人。每月14,500泰銖的月供從提拉蓬的賬戶扣款。兩人現在要離婚，妮帕將和九歲的兒子普姆繼續住在這套房子裡。
1. 產權證只有一個人的名字，房子是誰的
產權證只寫提拉蓬的名字，不代表妮帕沒有份額。婚內用婚內所得購買的房子，依第1474條很可能是夫妻共同財產，離婚時依第1533條平均分割。反之，婚前購買的房子、通過被指定為個人財產的繼承或贈與取得的房子，或完全用個人資金購買的房子，可能是登記人的個人財產。
主張是個人財產的一方通常需要證明其來源。如果文件不清楚，法院會綜合所有事實判斷。我們不會事先承諾任何結果。
分類的大致參考：
| 資金與財產的來源 | 可能的分類 | 應具備的證據 |
|---|---|---|
| 婚前用一方的錢買的房子 | 該方的個人財產（第1471條） | 買賣合同、購買日期、轉賬憑證 |
| 婚內用雙方收入購買 | 夫妻共同財產（第1474條） | 貸款合同、轉賬憑證、賬戶流水 |
| 婚內購買，但首付款是一方的個人資金 | 個案判斷，部分可能是個人財產（第1472條） | 證明首付款來自個人賬戶及轉賬時間 |
| 父母給一方購房資金 | 取決於給了誰以及如何定性 | 贈與書面文件、聊天記錄、轉賬憑證 |
2. 銀行不是夫妻協議的當事人
離婚協議寫"提拉蓬繼續還貸"，只約束夫妻二人。銀行手裡仍是原來的貸款合同。所有共同借款人在銀行同意解除或新貸款還清舊貸款之前，仍須按合同約定對銀行承擔債務。接手還款的一方若違約，銀行可以向共同借款人追討，信用記錄也會同時受影響。離婚協議給你的，是在你們兩人之間要求對方承擔或補償的權利。
關於婚內債務，第1490條列出了哪些債務屬於共同債務，第1535條規定婚姻終止時承擔共同債務的原則。寫入協議之前請核對現行條文，並且不要以為財產對半分，對銀行的債務也隨之對半分。
3. 有按揭房屋的處理選項
| 選項 | 優點 | 風險 | 所需文件 |
|---|---|---|---|
| 一方保留房子並轉貸 | 舊貸款結清，另一方明確免責 | 銀行按單方收入審批，可能被拒 | 離婚協議或備忘錄、收入證明、產權證、原貸款合同、銀行同意函 |
| 出售後分款 | 一次性清償債務，按約定比例分款 | 市價可能低於債務，須等待抵押注銷，需要另找住處 | 約定比例的離婚協議、銀行結清金額通知、買賣合同、產權證 |
| 在一段時間內繼續共有（例如到孩子讀完書） | 孩子居住環境穩定，不必馬上籌措轉貸資金 | 共同借款人仍受銀行約束，須約定誰還款、何時結束共有，日後可能產生糾紛 | 約定期限、還款人、維修負責人及出售或轉貸條件的離婚協議 |
| 取得銀行同意後在土地辦事處過戶 | 房子登記在繼續居住一方名下，符合約定 | 若不解除共同借款人，銀行可能不同意；稅費按主管部門規定 | 離婚協議、銀行同意函、產權證、雙方身份證和戶口登記、結婚與離婚登記 |
有孩子時，繼續共有一段時間聽起來體貼，但必須寫清楚，否則會變成新的糾紛。請閱讀撫養費與撫養權指南，把子女撫養費和房子的問題分開。
4. 首付款與分居後的月供
婚前存款的首付款 如果妮帕能證明400,000泰銖是個人財產（例如來自婚前賬戶並直接轉給賣方），她就有理由援引第1472條的替代原則，請求在分割之前先考慮這部分。如果錢與婚內資金混在一起，舉證會更難。
父母給的首付款 重要的是父母給了誰，是隻給一個孩子還是給夫妻二人，有什麼聊天記錄或文件。明確寫明屬於個人財產的贈與分量更重。如果是借款，則按債務處理，並考察是否屬於共同債務。
分居後的月供 一個人還款的一方應保存轉賬憑證，並在協議中寫明這些付款是否算作補償。要回一半並非當然的權利，取決於協議、對方居住所獲得的利益以及事實。
如果懷疑對方在離婚前轉移資金或財產，請閱讀離婚前配偶轉移資金和財產指南。不要未經許可訪問對方的賬戶或手機，那可能違法。請通過談判或法院程序獲取資訊。
5. 依離婚協議在土地辦事處過戶
一般而言，程序從書面離婚協議和在區（縣）政府的離婚登記（或法院判決、調解判決）開始。隨後夫妻二人攜帶產權證、身份證明、結婚與離婚登記以及處理該財產的協議，到房產所在地的土地辦事處。如果房子有抵押，辦事人員會核查抵押合同，通常要求抵押權人銀行出具同意函。登記型別和稅費取決於事實。確定過戶日期之前，請先向土地辦事處和稅務廳諮詢，並在銀行書面答覆之前不要定日期。
如果外籍配偶以泰國籍配偶的名義買房，也請參閱以配偶或子女名義購買房產和土地指南以及外籍配偶的用益權指南。
6. 離婚協議條款示例（請按實際調整）
第…條 位於孔敬府……縣……鄉、產權證號……的房屋及土地，
目前已向……銀行抵押，貸款合同編號……，截至……日的剩餘債務約……泰銖。
1. 夫妻雙方同意由……（甲方）居住該房屋，並自……日起自行向銀行償還貸款。
甲方按時還款，並每季度向乙方提供還款憑證。
2. 甲方應在……個月內申請轉貸，或辦理將乙方從貸款合同中解除的手續，
乙方應簽署必要文件予以配合。
3. 如銀行在期限內未批准，則出售房屋，扣除銀行結清金額後的價款
按……：……的比例分配。
4. 甲方承認，如因甲方違約致乙方須向銀行付款，甲方應連同法定利息向乙方補償。
本條不約束銀行。共同借款人在銀行書面解除之前，仍須依貸款合同對銀行負責。
5. 來自……的首付款……泰銖，按……（分割前返還／不返還）處理。
6. 銀行書面同意後，雙方應在……日內到土地辦事處辦理過戶登記。
法律規定的費用和稅款（如有）由……承擔。
這只是模板。請按實際情況調整，並在正式簽署前請律師審閱。
7. 常見錯誤
- 以為把產權證改成一個人的名字，另一方就從銀行債務中解脫，實際上仍是共同借款人。
- 只寫"繼續還貸"，卻不寫轉貸期限和違約後果。
- 不保存首付款和月供的轉賬憑證。
- 只口頭同意對方繼續居住，沒有文件。有孩子時糾紛更多。
- 在房子的問題上拿孩子當籌碼，或未告知另一方家長就把孩子帶去別處。不應這樣做，這可能在法庭上對您不利。
就房子達成協議前的檢查清單
房屋與銀行文件
- 產權證影印件和買賣合同
- 貸款合同、抵押合同，以及借款人和共同借款人名單
- 銀行出具的剩餘債務通知和結清金額通知
- 還款記錄和轉賬憑證
資金來源
- 首付款的轉賬憑證及轉出賬戶
- 父母出資的證明，以及說明給了誰或是否為借款的聊天記錄
- 結婚登記和購房日期
決定事項
- 選定方案（轉貸、出售、共有或過戶）並確定日期
- 書面詢問銀行是否同意及條件
- 訂立涵蓋房子、債務和補償的離婚協議，並請律師審閱
延伸閱讀
- 離婚、夫妻共同財產分割與撫養權 — 離婚與財產的整體情況
- 以泰國籍配偶或子女名義購買房產和土地 — 產權證名字與出資人不一致時
- 撫養費與撫養權 — 把子女問題與房子問題分開
- 與外籍配偶離婚 — 配偶一方不是泰國人時
- 外籍配偶的用益權 — 外國人不能擁有土地時的選擇
- 婚前協議應約定什麼 — 提前預防財產糾紛
- 離婚前配偶轉移資金和財產 — 懷疑財產正在消失時
產權證顯示登記上的所有人，夫妻之間要看資金來源，對銀行而言只有書面解除或轉貸才能讓您擺脫債務。
我們協助夫妻就房子和貸款進行談判並起草離婚協議，並協調在土地辦事處的過戶。如需初步諮詢，請致電 +66 92 254 2045 或將詳情傳送給我們。另請參閱我們的家事法業務。
本指南由蘇婉瓦拉律師事務所發布 —— 該律師事務所位於孔敬府，成立於 1986 年。本文僅為一般性資訊，不構成針對任何特定事項的法律建議。
