「売買（売戻特約付）」を、多くの人は「権利書を預けてお金を借り、後でお金を払って取り戻す、質屋のようなもの」と理解しています。しかし、この理解こそが、多くの土地所有者が土地を失う原因となっています。なぜなら、法律上、売買（売戻特約付）は実際の売買であり、登記の日から所有権は移転しているからです。売主に残るのは、約束した期間内に「買い戻す権利」だけなのです。
最も重要な違い：抵当権と買戻し付売買
| 抵当権 | 買戻し付売買 | |
|---|---|---|
| 契約期間中の所有権 | 元の所有者に留まる | 買主に移転済み |
| 支払わない／買い戻さない場合 | 債権者が抵当権実行の訴訟を起こし、競売にかける必要がある | 期限経過後、土地は買主のものとなる |
| 財産を失うまでの期間 | 長い・裁判所の手続きあり | 短い・満期日に終了 |
覚えておくべき重要な点は最後の行です。抵当権には常に裁判所の手続きが介在しますが、買戻し付売買にはありません。買戻しの期限を過ぎると、買主は誰も訴える必要がなく、競売にかける必要もなく、元の所有者が再交渉できる手続きも一切ありません。
必ず土地局で登記すること
不動産の売買回買（ขายฝาก）は、書面で作成し、所轄官庁の職員に対して登記を行わなければなりません。登記をしなければ、その契約は無効となります。
実務上よく見られるのが、当事者間で書面に署名するだけで、相手方に土地所有権証書（โฉนด）を預けて保管させるという方法です。しかし、これは完全な売買回買ではなく、抵当権の設定でもありません。紛争が生じた場合には、当事者の真の意図が何であったかを立証する必要があり、時間がかかる上に、不確実性がはるかに高くなります。
農地・居住用土地の買戻し特約付売買において売主を保護する法律
農業用または居住用の土地については、売主が過度に不利にならないよう枠組みを定めた特別の法律があります。知っておくべきポイントは次のとおりです。
- 買戻し期間には下限があります。 契約で数か月という短期間に定めて、土地を取り上げることはできません。
- 売主は、買戻し期間が満了するまで、土地の利用や居住を継続できます。 買主に対価を支払う必要はありません。
- 買主は、法律で定められた期間をもって、満了前に書面で通知しなければなりません。
- 買主が請求できる利益には上限が設けられています。
これらの期間や上限の詳細は改正されることがあります。契約を締結する時点、または買戻しを行う時点で施行されている版を確認してください。
実際に土地を失うポイント
ご相談に寄せられた事例を見ると、繰り返されるパターンは数種類しかありません。
まだ自分の所有だと思っている – そのため、資金を急いで用意せず、「期限が来てから交渉すればいい」と考えてしまいます。
日数を数え間違える – 手元にある契約書の日付を見て計算してしまいますが、その日付は登記の日付と一致しないことがあります。
買い戻しに行ったのに、相手方がはぐらかす – 先延ばしにされ、お金を受け取ってもらえず、土地局に行ってもらえないまま、期限を過ぎてしまいます。法律には最初から解決手段が用意されていたのに、その対処法を知らなかったために、こうした結果になってしまいます。
口頭で契約を延長する – 「期間を延ばす」と口頭で約束しただけで、書面にせず登記もしなかったため、いざというときに何も証明できません。
契約を重ねて結んでしまう – 買い戻し条件付き売買の同じ相手方（買受人）から追加でお金を借りてしまいますが、それが買戻しの期限にどのような影響を与えるのかを理解していません。
これから行う場合、サイン前に何を確認すべきか
- 実際の買戻し期限は登記日から起算され、口頭で合意した日からではありません
- 買戻しに必要な総額（利益を含む）を数字で明確に明記する
- 買戻しの手段・方法、相手方と連絡がつかない場合の対処法
- 期間延長の条件と、延長を有効にするために必要な手続き
- 契約期間中に居住や生計を立てる権利が契約書に明記されているか
期限を過ぎてしまった場合、まだ手段はあるのでしょうか
はるかに難しくなりますが、すべてのケースですぐに終わってしまうわけではありません。確認すべき論点は、契約が法定の方式どおりに作成されたか、登記がなされたか、買戻し特約付売買の買主が法律の定めるところにより通知を行ったか、定められた期限が法律上の最低期間に反していないか、買戻しを妨害したか、といった点です。これらの論点は、口頭の説明ではなく、実際の書類に基づいて確認しなければなりません。
待ってはいけません この件の期間は常に進行しており、1週間経過するごとに選択肢は少なくなっていきます。
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買戻し特約付き売買契約を締結しようとしている方、または買戻し期限が近づいていて何をすべきか分からない方は、無料で弁護士に相談できます 電話 092-254-2045
この記事は一般的な情報を提供するものであり、個別の事案に関する法的見解ではありません