이혼 자체는 결정할 수 있어도, 은행에 아직 갚고 있는 집 때문에 막히는 부부가 많습니다. 등기는 누구 명의인지, 누가 대출계약에 서명했는지, 계약금은 어디서 나왔는지, 부부끼리 합의하고 나면 은행은 뭐라고 하는지의 문제입니다. 이 가이드는 대출이 남은 집만 다룹니다. 이혼 전반, 부부공동재산 전체의 분할, 양육권은 이혼·양육권·재산분할 가이드를 보십시오. 배우자 한쪽이 외국인이라면 외국인 배우자와의 이혼 가이드도 함께 읽으십시오.
핵심 답변
부부 사이에서는 등기 명의가 최종 답이 아닙니다. 집이 특유재산인지 부부공동재산인지, 구입 자금과 상환 자금이 어디서 나왔는지를 따져야 합니다. 은행에 대해서는 대출계약상의 명의가 답이며, 부부의 합의는 은행을 구속하지 않습니다. 두 문제는 서로 다른 길을 가므로 둘 다 처리해야 합니다.
법적 근거(민상법전) 제1471조는 특유재산을 정하며, 예를 들어 혼인 전부터 가진 재산, 개인적 용도나 직업을 위한 재산, 상속 또는 증여로 얻은 재산(특유재산으로 지정된 경우)이 포함됩니다. 제1472조는 대위를 다루며, 특유재산으로 또는 특유재산과 교환하여 얻은 재산은 특유재산으로 남을 수 있습니다. 제1474조는 부부공동재산을 정하며, 혼인 중 배우자가 취득한 재산과 유언 또는 증여로 얻어 부부공동재산으로 지정된 재산이 해당합니다. 이혼 시에는 제1533조가 부부공동재산을 균등하게 나누도록 하고, 제1534조는 한쪽이 자기만의 이익을 위해 처분한 부부공동재산을 그 사람의 몫으로 계산하도록 합니다. 채무에 관해서는 제1489조와 제1490조가 공동채무와 개인채무를 구분하고, 제1535조가 혼인이 끝날 때 공동채무의 부담 원칙을 정합니다.
우리의 실무적 견해 실제 문제는 조문이 아니라 증거인 경우가 대부분입니다. 계약금을 누가 송금했는지, 어느 계좌에서 상환했는지, 대출계약에 누가 올라 있는지입니다. 협상 전에 이 서류들을 모으고, 합의서에 소유권과 은행에 대한 채무를 모두 다루도록 쓰기를 권합니다.
가상 사례 니파 씨와 티라폰 씨는 8년 전 콘깬에서 혼인신고를 했습니다. 결혼 2년 뒤 3,200,000바트에 집을 샀고 등기는 티라폰 씨 한 사람 명의입니다. 계약금 400,000바트는 니파 씨의 혼인 전 저축에서 나왔고, 나머지는 두 사람이 공동 차주가 되어 은행에서 빌렸습니다. 월 14,500바트의 상환금은 티라폰 씨의 계좌에서 나갑니다. 두 사람은 이혼하려 하고, 니파 씨는 아홉 살 아들 품과 계속 그 집에서 살 예정입니다.
1. 등기가 한 사람 명의이면 집은 누구의 것인가
등기가 티라폰 씨 한 사람 명의라고 해서 니파 씨에게 지분이 없는 것은 아닙니다. 혼인 중에 혼인 중 번 돈으로 산 집은 제1474조에 따라 부부공동재산일 가능성이 높고, 이혼 시 제1533조에 따라 균등하게 나눕니다. 반대로 혼인 전에 산 집, 특유재산으로 지정된 상속이나 증여로 얻은 집, 특유재산만으로 산 집은 명의자의 특유재산일 수 있습니다.
특유재산이라고 주장하는 쪽은 대개 그 출처를 보여야 합니다. 서류가 불분명하면 법원은 모든 사실을 보고 판단합니다. 결과를 미리 약속할 수는 없습니다.
대략적인 분류의 기준입니다.
| 자금과 재산의 출처 | 예상되는 분류 | 갖춰야 할 증거 |
|---|---|---|
| 혼인 전 한쪽의 돈으로 산 집 | 그 배우자의 특유재산(제1471조) | 매매계약서, 구입일, 송금 내역 |
| 혼인 중 양쪽 소득으로 산 집 | 부부공동재산(제1474조) | 대출계약서, 송금 내역, 계좌 명세 |
| 혼인 중에 샀으나 계약금은 한쪽의 특유자금 | 사안별 판단, 일부는 특유재산일 수 있음(제1472조) | 계약금이 개인 계좌에서 나왔다는 증명과 송금 시기 |
| 부모가 한쪽에게 집 구입 자금을 줌 | 누구에게 어떻게 주었는지에 따라 다름 | 증여 서면, 메시지, 송금 내역 |
2. 은행은 부부 합의의 당사자가 아니다
"티라폰이 계속 갚는다"는 이혼합의는 부부 두 사람만 구속합니다. 은행은 기존 대출계약을 그대로 가지고 있습니다. 모든 공동 차주는 은행이 면책에 동의하거나 새 대출로 기존 대출이 상환될 때까지, 계약이 정한 대로 은행에 대한 채무를 계속 부담합니다. 인수한 쪽이 연체하면 은행은 공동 차주에게 청구할 수 있고, 신용 기록에 미치는 영향도 두 사람 모두에게 미칩니다. 이혼합의가 주는 것은 두 사람 사이에서 상대에게 부담 또는 정산을 요구할 권리입니다.
혼인 중 채무에 관해서는 제1490조가 공동채무가 되는 채무의 종류를 열거하고, 제1535조가 혼인 종료 시 공동채무 부담의 원칙을 정합니다. 합의서에 쓰기 전에 최신 조문을 확인하십시오. 재산을 반반으로 나누면 은행에 대한 채무도 반으로 나뉜다고 생각해서는 안 됩니다.
3. 대출이 남은 집의 선택지
| 선택지 | 장점 | 위험 | 필요 서류 |
|---|---|---|---|
| 한쪽이 집을 갖고 대환 | 기존 대출이 정리되고 다른 쪽이 분명히 면책됨 | 은행이 단독 소득으로 심사하며 거절될 수 있음 | 이혼합의서 또는 각서, 소득 서류, 권리증, 기존 대출계약서, 은행 동의서 |
| 매각 후 대금 분할 | 채무를 한 번에 상환하고 합의한 비율로 나눔 | 시세가 채무보다 낮을 수 있음, 근저당 말소를 기다려야 함, 새 거처 마련 | 비율을 정한 이혼합의서, 은행의 상환액 통지, 매매계약서, 권리증 |
| 일정 기간 공유 유지(예: 자녀가 학교를 마칠 때까지) | 자녀의 거주 환경이 안정되고 곧바로 대환 자금을 마련하지 않아도 됨 | 공동 차주는 은행에 계속 구속됨, 누가 갚고 언제 공유를 끝낼지 정해야 함, 나중에 분쟁 가능성 | 기간, 상환자, 수리 담당, 매각·대환 조건을 정한 이혼합의서 |
| 은행 동의를 받아 토지사무소에서 이전 | 합의대로 계속 살 사람의 명의가 됨 | 공동 차주를 빼지 않으면 은행이 동의하지 않을 수 있음, 세금과 수수료는 당국의 기준에 따름 | 이혼합의서, 은행 동의서, 권리증, 양쪽의 신분증과 주민등록, 혼인·이혼 등록 |
자녀가 있을 때 일정 기간 공유는 따뜻하게 들리지만, 명확히 쓰지 않으면 새 분쟁이 됩니다. 양육비·양육권 가이드를 읽고 양육비와 집 문제를 분리하십시오.
4. 계약금과 별거 후 상환
혼인 전 저축에서 나온 계약금 니파 씨가 400,000바트가 특유재산(예: 혼인 전부터의 계좌에서 매도인에게 직접 송금)임을 증명할 수 있다면, 제1472조의 대위 원칙을 주장하며 분할 전에 이 부분을 고려해 달라고 요구할 근거가 있습니다. 혼인 중의 돈과 섞였다면 입증이 어려워집니다.
부모가 준 계약금 부모가 누구에게 주었는지, 자녀 한 명에게만인지 부부 모두에게인지, 어떤 메시지나 서류가 있는지가 중요합니다. 특유재산으로 명시한 증여는 무게가 더 실립니다. 빌려준 것이라면 채무로 보고 공동채무인지 따져야 합니다.
별거 후 상환 혼자 갚는 쪽은 송금 내역을 보관하고, 그 납부를 정산에 넣을지 여부를 합의서에 쓰십시오. 절반을 돌려받을 권리가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 합의, 상대가 거주하며 얻은 이익, 사실관계에 따라 달라집니다.
상대가 이혼 전에 자금이나 재산을 빼돌렸다고 의심된다면 이혼 전 배우자의 자금 이동·재산 이전 가이드를 보십시오. 상대의 계좌나 휴대전화에 허락 없이 접근해서는 안 됩니다. 위법일 수 있습니다. 정보는 협상이나 법원 절차를 통해 구하십시오.
5. 이혼합의에 따른 토지사무소 이전
일반적으로 절차는 서면 이혼합의서와 구청(군청)에서의 이혼 등록(또는 판결·화해 판결)에서 시작합니다. 그다음 부부 두 사람이 부동산 소재지 토지사무소에 권리증, 신분 확인 서류, 혼인·이혼 등록, 재산에 관한 합의서를 가지고 갑니다. 집에 근저당이 있으면 담당 직원이 담보계약을 확인하고 대개 근저당권자인 은행의 동의서를 요구합니다. 등기의 종류와 세금은 사실관계에 따라 다릅니다. 이전 날짜를 정하기 전에 토지사무소와 국세청에 문의하고, 은행의 서면 회신이 오기 전에는 날짜를 정하지 마십시오.
외국인 배우자가 태국인 배우자 명의로 집을 샀다면 배우자·자녀 명의 주택·토지 구입 가이드와 외국인 배우자를 위한 용익권 가이드도 참고하십시오.
6. 이혼합의서 조항 예시(조정하여 사용)
제…조 콘깬 주 ……군 ……면에 있는 권리증 번호 ……의 주택 및 토지는
현재 ……은행에 대출계약 번호 ……로 근저당이 설정되어 있고, ……일 기준 잔액은 약 ……바트이다.
1. 부부는 ……(갑)이 주택에 거주하며 ……일부터 은행 대출을 직접 상환하기로 합의한다.
갑은 기한 내에 납부하고 분기마다 납부 증거를 을에게 제공한다.
2. 갑은 ……개월 이내에 대환을 신청하거나 을을 대출계약에서 제외하는 절차를 밟고,
을은 필요한 서류에 서명하여 협조한다.
3. 기한 내에 은행의 승인이 나지 않으면 주택을 매각하고, 은행 상환액을 뺀 대금을
……：……의 비율로 나눈다.
4. 갑은 갑의 불이행으로 을이 은행에 납부하게 된 경우 법정이자를 더하여 을에게 변제함을 인정한다.
본 조항은 은행을 구속하지 않는다. 공동 차주는 은행이 서면으로 면책해 줄 때까지 대출계약에 따라 은행에 책임을 진다.
5. ……에서 나온 계약금 ……바트는 ……(분할 전에 반환/반환하지 않음)으로 취급한다.
6. 은행이 서면으로 동의한 후 쌍방은 ……일 이내에 토지사무소에서 이전 등기를 한다.
법령상 필요한 수수료와 세금(있는 경우)은 ……이 부담한다.
이것은 틀일 뿐입니다. 사실관계에 맞게 고치고, 실제 서명 전에 변호사의 검토를 받으십시오.
7. 흔한 실수
- 등기를 한 사람 명의로 옮기면 다른 쪽이 은행 채무에서 벗어난다고 믿는 것. 실제로는 여전히 공동 차주입니다.
- 대환 기한이나 불이행 시의 결과 없이 "계속 갚는다"고만 쓰는 것.
- 계약금과 상환금의 송금 내역을 보관하지 않는 것.
- 상대가 계속 사는 것을 구두로만 정하고 서류를 남기지 않는 것. 자녀가 있으면 분쟁이 더 커집니다.
- 집 문제에서 자녀를 협상 수단으로 쓰거나, 상대 부모에게 알리지 않고 자녀를 다른 곳으로 옮기는 것. 해서는 안 되며 재판에서 불리하게 작용할 수 있습니다.
집에 대해 합의하기 전의 체크리스트
집과 은행 서류
- 권리증 사본과 매매계약서
- 대출계약서, 담보계약서, 차주·공동 차주 명단
- 은행의 잔액 통지와 상환액 통지
- 상환 내역과 송금 내역
자금의 출처
- 계약금의 송금 내역과 출금 계좌
- 부모가 준 돈의 증거와 누구에게 주었는지 또는 대여인지를 보여주는 메시지
- 혼인 등록과 집 구입일
결정 사항
- 선택지(대환, 매각, 공유, 이전)를 정하고 날짜를 정하기
- 은행이 동의하는지, 어떤 조건인지 서면으로 묻기
- 집, 채무, 정산을 모두 다룬 이혼합의서를 작성하고 변호사의 검토 받기
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- 외국인 배우자와의 이혼 — 배우자 한쪽이 태국인이 아닌 경우
- 외국인 배우자를 위한 용익권 — 외국인이 토지를 소유할 수 없을 때의 선택지
- 혼전계약서에서 무엇을 합의할까 — 재산 분쟁을 미리 막기
- 이혼 전 배우자의 자금 이동·재산 이전 — 재산이 사라진다고 의심될 때
등기권리증은 등기상 소유자를 보여주지만, 부부 사이에서는 돈의 출처가 결정하고, 은행에 대해서는 서면 면책이나 대환이 있어야 채무에서 벗어납니다.
우리는 집과 대출에 관한 이혼합의의 협상과 작성, 토지사무소 이전 조율을 돕습니다. 최초 상담을 원하시면 +66 92 254 2045로 전화하시거나 내용을 보내주십시오. 가족법 업무도 참고하십시오.
이 가이드는 수완와라 법률사무소가 발행했습니다 — 1986년에 설립된 콘깬(Khon Kaen) 주의 법률사무소입니다. 본 내용은 일반적인 정보일 뿐이며, 특정 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.
