태국 호텔 운영위탁계약(HMA): 운영사를 선임하기 전에 소유주가 확인할 것

많은 호텔 소유주는 호텔을 직접 운영하지 않고, 브랜드를 가진 체인이나 현지 운영 회사에 운영을 맡깁니다. 문제는 계약을 체결하는 날에는 거의 생기지 않습니다. 소유주가 이번 달 객실 수입이 어디에 있는지 알고 싶어질 때, 또는 계약을 종료하려다가 호텔의 OTA 페이지, 웹사이트 도메인, 허가, 직원이 모두 운영사 명의로 되어 있다는 것을 알게 될 때 문제가 생깁니다. 호텔은 여전히 소유주의 것이지만 객실 판매를 계속할 수 없습니다.

이 가이드는 운영사를 선임하려는 소유주, 또는 이미 선임한 소유주를 위해 작성되었으며, 계약 기간 중과 계약 종료 시 소유주와 운영사의 관계에 초점을 둡니다. 아직 호텔을 사거나 양수하는 단계라면 인수 전 확인에 초점을 둔 영업 중인 호텔 인수·양수 가이드를 참고하십시오.

핵심 답변

호텔 운영위탁계약(HMA)에 서명하기 전에 소유주는 다섯 가지 사항에 대해 서면으로 답을 받아 두어야 합니다. 첫째, 건물의 소유자는 누구이고, 허가를 받는 사람은 누구이며, 호텔 총괄 책임자는 누구이고, 운영사의 역할은 무엇인가. 둘째, 모든 수금 경로가 누구 명의의 계좌로 들어가고, 누가 얼마까지 출금할 수 있으며, 소유주가 어떻게 확인할 수 있는가. 셋째, 고용주는 누구이고, 어떤 비용을 누가 부담하며, 거래처와의 계약을 누가 승인하는가. 넷째, 운영 보수는 수입 기준인가 이익 기준인가, 그리고 그 수치들이 어떻게 정의되어 있는가. 다섯째, 계약이 종료되면 무엇을, 어떤 형식으로, 며칠 이내에 반환해야 하는가.

법적 틀 관계의 대부분은 계약으로 정해지지만, 법률이 몇 가지 지점에서 틀을 정해 두고 있습니다. 호텔 영업 허가는 사업을 운영하는 자에게 발급되며 건물에 발급되는 것이 아닙니다. 호텔 관련 법령은 투숙객 명부 작성 등 호텔 총괄 책임자의 의무를 규정합니다. 고용주가 되는 쪽은 노동자 보호법과 사회보장법에 따른 부담을 집니다. 또한 개인정보 보호법 B.E. 2562(2019년)는 개인정보 처리자(컨트롤러)의 의무(제37조)와 지시에 따라 처리하는 수탁 처리자(프로세서)의 의무(제40조)를 구분합니다. 따라서 좋은 계약은 서류상의 역할이 실제로 일어나는 일과 일치하도록 만드는 계약입니다.

1. 건물 소유자, 허가 명의인, 호텔 총괄 책임자, 운영 회사는 어떻게 다른가

이 네 가지 역할은 한 사람일 수도 있고 네 사람일 수도 있습니다. 혼란은 소유주가 모든 역할을 자신이 가지고 있다고 생각하지만 실제 서류는 운영사 명의로 되어 있을 때 시작됩니다.

흔한 형태는 세 가지이며, 우리 호텔이 어느 쪽인지 먼저 알아야 합니다.

• 운영위탁 소유주가 수입을 받고 손실도 스스로 부담하며, 운영사는 운영 보수를 받습니다. 허가, 은행 계좌, 거래처와의 계약은 소유주 명의로 해야 합니다.
• 임대 운영사가 건물을 임차하여 자기 사업으로 운영합니다. 수입은 임차인의 것이고 소유주는 임대료를 받습니다. 그래서 허가와 직원도 보통 임차인 쪽에 있게 되며, 주된 쟁점은 임대차 계약의 문제가 됩니다.
• 프랜차이즈 소유주가 직접 운영하거나 다른 운영사를 선임하되, 체인의 브랜드와 예약 시스템을 사용합니다. 함께 읽어야 할 계약이 두 세트입니다.

위험 신호 는 서류에는 "운영위탁"이라고 되어 있는데 허가, 수금 계좌, 직원 근로계약이 모두 운영사 명의로 되어 있는 경우입니다. 실제로는 소유주가 투자자의 위험을 지면서 계약상의 청구권만 가지고 있는 셈입니다. 운영사에 재무 문제가 생기면 호텔의 돈이 운영사의 자산과 섞여 있을 수 있습니다.

2. 객실 수입은 어느 계좌로 들어가고, 누가 출금할 수 있으며, 소유주는 수입을 어떻게 확인하는가

운영위탁 방식에서 안전한 원칙은 호텔의 모든 수입이 소유주 회사 명의의 계좌로 들어가게 하는 것입니다. 운영사는 위임받은 범위에서 지급할 권한을 가질 뿐, 계좌의 소유자가 아닙니다.

돈이 들어오는 모든 경로를 점검 하고, 각 경로가 어느 계좌로 들어가는지 계약에 적어 두십시오.

• 프런트의 현금 및 계좌이체
• 카드 단말기(EDC): 단말기에 연결된 가맹점 계정이 누구 명의인가
• OTA가 송금하는 돈. 예를 들어 OTA가 투숙객에게 대금을 받아 송금하는 경우나 가상 카드로 결제하는 경우
• 호텔 웹사이트의 결제 게이트웨이
• 레스토랑, 바, 스파의 POS, 그리고 연회나 세미나의 보증금
• 직원에게 배분하기 위해 투숙객에게 징수하는 서비스 요금(별도로 기록하고 지급 증빙을 남겨야 합니다)

출금 권한 은 단계별로 정합니다. 예를 들어 승인된 예산 내의 정기 지출은 운영사의 지시로 지급할 수 있고, 한도를 넘거나 예산 밖의 지출은 소유주 대표자의 공동 서명이 필요하며, 운영사는 서면 승인이 없는 한 소유주 명의로 차입하거나 보증을 서거나 호텔 자산을 담보로 제공할 수 없도록 합니다. 운영 보수는 계산서를 첨부한 청구서에 따라 지급해야 하며, 운영사가 계좌에서 스스로 공제하게 해서는 안 됩니다.

보고와 확인 으로 계약에 적어 두어야 할 사항은 다음과 같습니다.

• 일일 보고. 예를 들어 판매 객실 수, 객실 점유율, 평균 객실 요금, 은행 입금액
• 일정한 기한 내에 제출하는 월간 손익계산서와 예산과의 비교
• 소유주의 PMS, POS, 은행 계좌에 대한 읽기 전용 접근. 은행이 거래 내역을 소유주에게 직접 보내도록 함
• 컴플리먼터리(무상 제공) 객실, 할인, 취소 건, 일일 마감 후 조정에 관한 보고. 수입 누수가 자주 생기는 지점입니다
• 소유주가 지정한 회계사 또는 감사인이 장부와 서류를 검사할 권리, 합의한 수준을 넘는 차이가 발견되었을 때 비용을 누가 부담하는지, 계약 종료 후를 포함하여 운영사가 기록을 보관해야 하는 기간

세무와 회계 소유주 회사가 납세 의무가 있는 사업자라면, 누가 장부를 작성하고, 누가 부가가치세와 원천징수세 신고를 하며, 운영사의 서류가 갖추어지지 않아 신고가 늦어지면 누가 책임을 지는지를 계약에 정해야 합니다. 회사의 회계 체계를 갖추는 방법은 법인 설립 첫해 회계 가이드를 참고하십시오.

3. 호텔 직원의 고용주는 누구이며, 어떤 비용을 누가 부담하는가

고용주 모델은 크게 두 가지입니다.

• 소유주가 고용주인 경우 직원은 소유주 회사와 계약합니다. 운영사는 소유주를 대신하여 채용하고 지휘·감독합니다. 총지배인과 일부 부서장은 운영사가 상주를 위해 파견한 자사 직원일 수 있으며, 그 비용을 소유주에게 청구합니다.
• 운영사가 고용주인 경우 직원은 운영 회사와 계약하고, 운영 회사가 임금과 복리후생 비용을 소유주에게 청구합니다.

고용주가 되는 쪽은 노동자 보호법, 사회보장, 해고 시의 보상금에 따른 부담을 집니다. 운영사가 고용주이지만 직원이 소유주의 사업에서 일하는 경우에는 노동자 보호법 B.E. 2541(1998년) 제11/1조도 검토해야 합니다. 이 조항은 인력 도급업자가 공급한 노동자에게 사업주가 차별 없이 공정한 혜택과 복지를 받을 수 있도록 해야 할 의무를 정하고 있습니다. 해당하는지는 사실관계에 따라 다릅니다. 이 점은 인력 도급 업체를 통한 노동자 가이드를 참고하십시오.

운영위탁계약이 종료되면 직원은 소유주나 새 운영사의 직원으로 자동 이전되지 않습니다. 고용주의 변경에는 직원 본인의 동의가 필요합니다. 따라서 계약에서 미리 다음 질문에 답해 두어야 합니다.

• 과거 근속에 대한 해고 보상금과 미사용 휴가를 누가 부담하는가
• 직원이 이전에 동의하면 근속 연수를 이어서 계산하는가
• 운영사는 직원 파일, 급여 이력, 사회보장 기록을 누구에게, 언제까지 넘겨야 하는가

회사 간 직원 이전에 관해서는 계열사로의 직원 이전 글을 참고하십시오.

비용 구분을 분명히 하십시오. 호텔 직원 인건비, 수도·전기료, 자재, 수리비 등 호텔의 운영 비용은 일반적으로 소유주가 부담합니다. 운영사 본사 비용은 운영 보수에 이미 포함되어 있어야 합니다. 분명하게 적어야 할 지점은 다음과 같습니다.

• 예약 시스템, 회원제, 공동 마케팅, 교육, 지역 팀의 출장비 등 체인 공통 서비스 요금을 어떻게 계산하는지, 상한이 있는지
• 체인의 공동 구매에 따른 할인이나 리베이트를 공개하고 호텔에 돌려주어야 하는지
• 운영사가 자신의 계열사와 체결하는 계약에는 소유주의 사전 승인이 필요하다는 점

예산 및 거래처 계약의 승인

• 연간 운영 예산과 자본 예산은 소유주의 승인을 받아야 하며, 합의되지 않을 경우 임시로 어느 예산을 쓸지도 정해 둔다
• 일정 금액을 넘거나 운영위탁계약의 기간을 넘는 거래처 계약은 승인을 받아야 한다
• 거래처 계약은 소유주 명의로 체결하거나, 운영위탁계약이 끝날 때 이전하거나 해지할 수 있다는 조항을 둔다. 서비스 수준을 적는 방법은 월정 서비스 계약, MSA와 SLA 가이드를 참고하십시오

4. 호텔 영업 허가와 그 밖의 허가는 누구 명의이며, 누가 갱신하는가

허가 대장을 만들어 명의인, 만료일, 갱신 담당자, 원본 보관 장소를 기록하십시오. 적어도 다음을 포함해야 합니다.

• 호텔 영업 허가와 신고된 호텔 총괄 책임자 명단
• 주류 판매 허가, 음식 제공 시설의 허가 또는 신고 확인서
• 스파가 있다면 건강 관련 시설 허가
• 해당 호텔에 필요한 범위에서 건물, 간판, 화재 안전 설비, 환경에 관한 허가

허가가 운영사 명의라면 계약 종료 시 소유주가 명의 이전 또는 신규 허가를 신청해야 하고, 그 사이에는 객실이나 주류를 판매하지 못할 수 있습니다. 계약에는 운영사가 명의 이전 신청을 돕고, 필요한 서류에 서명하며, 인계 기간 동안 이전이 끝날 때까지 계속 운영하도록 의무를 규정해야 합니다. 호텔 허가에 관해서는 호텔과 숙박업 허가에 관한 글도 참고하십시오.

법률상의 일상 의무 예를 들어 투숙객 명부와 외국인 투숙 신고는 운영사의 직원이 수행하지만, 법적 결과는 허가 명의인과 호텔 총괄 책임자에게 돌아갑니다. 계약에는 운영사가 법령 준수 현황을 보고하고, 관공서에서 서면이 오면 즉시 소유주에게 알리며, 운영사에게 원인이 있는 불이행에 대해서는 책임을 지도록 규정해야 합니다.

보험 재산 보험, 제3자 배상책임 보험, 직원 관련 보험을 누가 가입하는지, 누가 공동 피보험자가 되는지, 직원의 과실로 투숙객이 다쳤을 때 누가 책임을 지는지를 구분하여 정하십시오. 이 점은 호텔 투숙객 부상 가이드를 참고하십시오.

5. 운영 보수는 수입 기준인가 이익 기준인가, 수치의 정의는 어떻게 써야 하는가

운영위탁계약의 대부분은 운영 보수를 두 부분으로 구성합니다.

• 기본 보수 총수입의 일정 비율이며, 호텔이 적자여도 운영사가 받습니다.
• 인센티브 보수 영업이익(GOP)을 기준으로 하거나, 소유주가 먼저 최소한의 수익을 받은 뒤 남는 이익을 기준으로 합니다. 매출을 늘리는 것만이 아니라 비용을 관리하도록 유도합니다.

요율은 협상의 문제이지만, 분쟁의 대부분은 요율이 아니라 정의에서 생깁니다. 적어도 다음을 확인하십시오.

총수입에 포함하는 것과 제외하는 것

• 부가가치세, 그리고 직원에게 배분되는 서비스 요금
• 아직 제공하지 않은 서비스에 대한 보증금
• OTA 수입: 수수료를 공제하기 전에 계상하는지, 후에 계상하는지
• 보험금, 그리고 호텔 자산의 매각 대금
• 호텔 내 공간의 임차인으로부터의 수입. 예를 들어 다른 사람에게 임대한 상점이나 스파

영업이익을 계산할 때 공제하는 것

• 인건비, 수도·전기료, 마케팅, 수리, IT 시스템
• 체인 공통 서비스 요금, 브랜드 사용료, 회원제 요금: 이익을 계산하기 전에 공제하는지 후에 공제하는지
• "라인 아래"에 두어야 할 항목, 즉 인센티브 보수의 기준이 되는 이익을 늘리거나 줄이지 않는 항목. 예를 들어 운영 보수 자체, 재산 보험료, 건물세나 토지세, 가구·집기·비품(FF&E) 적립금, 토지 임대료, 감가상각비, 이자

많은 계약은 호텔 업계의 통일 회계 기준(USALI)을 참조합니다. 사용하는 판을 명시하고, 표준과 다르게 합의한 항목은 부속서에 적으십시오.

숨어 있기 쉬운 그 밖의 요금 소유주가 전체 비용을 볼 수 있도록 하나의 표로 모아야 합니다. 예를 들어 브랜드 사용료, 마케팅 분담금, 중앙 예약 시스템 이용료, 회원제 요금, 건설 또는 개보수 기간의 기술 서비스 요금, 개업 준비 비용 등입니다.

FF&E 적립금(가구·집기·비품 교체를 위한 적립금)은 소유주 명의의 별도 계좌로 관리해야 합니다. 누가 사용을 승인하는지, 계약 종료 시 남은 금액은 소유주의 것이라는 점을 정하십시오.

성과 기준(퍼포먼스 테스트) 실적이 낮을 때 계약을 해지할 권리를 소유주가 원한다면, 테스트는 실제로 적용할 수 있도록 적어야 합니다. 예를 들어 예산 및 이름을 지정한 경쟁 호텔군과의 비교, 몇 년 연속인지, 불가항력을 제외하는지, 운영사가 해지당하는 대신 부족분을 지급하여 바로잡을 권리를 갖는지 등입니다.

6. OTA 계정, 웹사이트, 예약 시스템은 누구의 것입니까

계약 종료 시 소유주에게 가장 큰 손해를 주는 것은 건물이 아니라 판매 채널인 경우가 많습니다. 첫날부터 다음을 정해 두십시오.

• 호텔의 OTA 페이지 예를 들어 Booking.com, Agoda, Expedia, Trip.com의 페이지는 소유주 회사에 연결합니다. 소유주가 주 관리자 권한을 가지며 대금은 소유주 계좌로 입금됩니다. 이 페이지에는 리뷰와 순위가 쌓여 있어, 잃게 되면 처음부터 다시 시작해야 하고 그 비용이 큽니다.
• 웹사이트 도메인, 도메인 이메일, 소셜 미디어 페이지, Google 비즈니스 프로필 은 소유주 명의로 등록하고, 운영사에는 보조 관리자 권한을 줍니다.
• PMS, 채널 매니저, POS 체인의 시스템이라면 계약 종료 시 내보낼 수 있는 파일 형식, 예를 들어 예약 이력, 선예약, 미수금을 합의해 둡니다.
• 호텔의 전화번호와 LINE 계정 은 소유주 명의로 합니다.

체인의 브랜드를 사용하는 호텔이라면 브랜드명, 로고, 기준, 회원제는 운영사 또는 브랜드 소유자의 것입니다. 계약 종료 시 소유주는 정해진 기간 내에 브랜드를 철거해야 합니다. 협상할 수 있는 것은 호텔 단위의 데이터, 예를 들어 체인의 시스템을 통해 들어온 선예약이며, 이를 어떻게 넘기거나 이행할지 합의해 두어야 합니다.

7. PDPA에 따라 투숙객 데이터의 컨트롤러(처리자)는 누구입니까

일반 원칙 운영위탁 방식에서는 숙박 서비스를 제공하기 위해 투숙객 데이터를 수집하는 호텔 사업자가 보통 개인정보 처리자(컨트롤러)입니다. 지시에 따라 데이터를 처리하는 운영사는 수탁 처리자(프로세서)입니다. 제40조는 수탁 처리자의 의무를 정하고 있습니다. 예를 들어 컨트롤러의 지시에 따라 처리할 것, 보안 조치를 갖출 것, 유출이 있으면 컨트롤러에 알릴 것, 처리 활동의 기록을 작성할 것 등입니다.

그러나 운영사가 자신의 목적을 위해 데이터를 사용하는 경우, 예를 들어 체인의 회원제나 체인 내 다른 호텔의 마케팅에 사용하는 경우, 운영사도 그 목적에 대해서는 컨트롤러가 될 수 있습니다. 어떤 데이터를 무슨 목적으로 사용하는지, 누가 투숙객에게 알리는지를 분명히 해야 합니다.

데이터 처리 계약 에는 적어도 다음을 포함해야 합니다.

• 목적과 데이터의 종류. 예를 들어 예약 데이터, 여권 사본, 카드 정보, CCTV 영상
• 재수탁 처리자. 예를 들어 PMS 제공업체, 클라우드 시스템, OTA
• 보안 조치와 보관 기간
• 운영사가 유출을 소유주에게 알려야 하는 기간. 컨트롤러가 제37조에 따라 감독 기관에 제때 통지할 수 있을 만큼 짧아야 함
• 계약 종료 시 데이터의 반환 또는 삭제와 그 확인서

호텔에서 흔히 나타나는 허점은 투숙객 명부와 PDPA에 관한 글을, 유출 이후의 절차는 정보 유출 대응 가이드를 참고하십시오.

8. 계약이 종료되면 무엇을 며칠 이내에 반환해야 하는가

적어 두어야 할 계약 종료 사유 에는 기간 만료, 성과 기준 미달, 정해진 기간 내에 바로잡지 않은 중대한 위반, 운영사의 파산 또는 영업 중단, 호텔의 매각이 있습니다. 아울러 기간 만료 전 해지 수수료와, 운영사가 계속 운영해야 하는 인계 기간도 정합니다.

계약서 말미에 첨부해야 할 인계표

인계가 모두 끝날 때까지 마지막 회차 운영 보수를 보류 하는 것은 처음부터 계약에 적어 두었다면 효과가 있는 방법입니다. 해지 통지와 손해액 계산은 계약상의 절차에 따라야 하며, 통지를 보내기 전에 검토해야 합니다. 절차를 잘못 밟은 해지는 오히려 소유주 자신을 계약 위반 당사자로 만들 수 있기 때문입니다.

9. 호텔 운영위탁계약에 서명하기 전 체크리스트

역할과 서류

• 형태를 분명히 한다: 운영위탁, 임대, 또는 프랜차이즈
• 호텔 영업 허가와 그 밖의 허가가 누구 명의인지, 누가 갱신하는지
• 법령상의 호텔 총괄 책임자는 누구이며, 공석일 때 누가 직무를 이어받는지

돈

• 모든 수금 경로가 소유주 명의의 계좌로 입금된다
• 출금 한도와 공동 서명이 필요한 항목
• 일일·월간 보고, 시스템에 대한 읽기 전용 접근, 회계 감사권
• 차입, 보증, 운영 보수의 자체 공제를 금지한다

직원과 비용

• 고용주는 누구이며, 계약 종료 시 해고 보상금을 누가 부담하는가
• 호텔 비용과 운영사 본사 비용의 목록
• 체인 공통 서비스 요금, 공동 구매 할인, 계열사와의 계약
• 예산, 자본 예산, 거래처 계약의 승인

운영 보수

• 총수입과 영업이익의 정의, 그리고 라인 아래 항목
• 모든 요금의 일람표
• FF&E 적립금이 소유주 계좌에 있다
• 실제로 적용할 수 있는 성과 기준

판매 채널과 데이터

• OTA 계정, 도메인, 소셜 미디어, 전화번호가 소유주 명의로 되어 있다
• PMS와 POS의 내보내기 형식
• 데이터 처리 계약과 유출 통지 기간

계약 종료

• 계약 종료 사유, 해지 수수료, 인계 기간
• 계약서에 첨부한 인계표
• 선예약과 보증금의 이전

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• 서비스: 사업 허가 · 계약서 작성·검토 · 기업을 위한 PDPA 대응

좋은 호텔 운영위탁계약은 계약 기간 내내 돈, 허가, 판매 채널, 데이터를 소유주의 손에 두고, 호텔이 판매를 멈추지 않은 채 운영사를 교체할 수 있게 합니다.

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이 가이드는 수완와라 법률사무소가 발행했습니다 — 1986년에 설립된 콘깬(Khon Kaen) 주의 법률사무소입니다. 본 내용은 일반적인 정보일 뿐이며, 특정 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.