核心答案
繼承的土地不會自動變更所有人。在繼承人到土地所在地的土地廳辦理過戶登記之前，地契上仍是死者的名字。常見途徑有三條，選擇哪一條決定了要帶什麼檔案、要花多長時間。
規則（《土地法典》）。 第81條允許繼承人攜帶土地權利憑證和繼承證據直接申請。如果官員認為申請人是繼承人，會張貼30天公告；如果沒有享有權利的繼承人提出異議且證據可信，官員即按證據辦理登記。第82條規定遺產管理人的登記：由法院選任的，按申請登記；遺囑中指定的，則須經調查和公告。
我們的實務看法。 繼承人意見一致且土地留在家族時，可走直接申請途徑。需要出售土地、有繼承人失聯或在國外，或有人拒絕配合時，應使用遺產管理人。各土地廳的檔案清單和時間略有不同，收集材料之前請先致電該地塊所屬的土地廳。
本指南講的是土地廳的辦理程式。關於誰是繼承人、如何選任遺產管理人，請先讀遺產與遺產管理指南。關於登記在已故妻子名下的土地，請見這篇文章。
1. 你適用三條途徑中的哪一條？
| 途徑 | 適用情形 | 主要法律步驟 |
|---|---|---|
| A. 繼承人直接申請 | 無遺產管理人；繼承人意見一致，或至少無人反對 | 第81條：證據、30天公告，然後登記 |
| B. 遺囑指定的執行人 | 遺囑指定了執行人（ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม） | 第82條：調查和公告，在地契上登記執行人，再過戶給繼承人 |
| C. 法院選任的管理人 | 繼承人有分歧、有人失蹤，或遺囑未能成功指定 | 第82條：按申請登記，再過戶給繼承人或出售 |
土地廳分別釋出了有遺產管理人和無遺產管理人兩種情形的手冊，均列於資料來源。
2. 途徑A：無遺產管理人，繼承人直接申請
土地廳關於此情形的手冊說明，只能向土地或單元所在轄區的土地廳申請，並且因為第81條規定的公告，申請當天無法辦結。
手冊和法典描述的步驟如下。
- 提交申請並接受審查。 官員依據《民商法典》和部頒條例審查你作為繼承人的權利和能力。手冊稱所需時間取決於申請人和繼承人的人數，家庭關係複雜的耗時更長。
- 公告。 官員在土地廳、縣辦公室、市政府或區行政組織、村長辦公室以及土地現場張貼公告30天，並向你列明但未到場的繼承人送達公告（第81條）。
- 登記。 如無繼承人異議且證據可信，官員辦理過戶登記。手冊稱，送達和張貼公告以及官員簽署並通知申請人還需增加若干天，並可能出現延誤，例如張貼證明遲到或遺失而需重新張貼。
每位取得份額的繼承人都必須在登記中列明。不願取得份額的繼承人，通常會被要求到土地廳作出陳述，或提交表明其不接受繼承的檔案。請向土地廳詢問其要求的格式。
檔案（有保留）
針對個人申請人，無遺產管理人手冊列明的檔案包括：
- 地契、土地使用證明（นส.3、นส.3ก、นส.3ข）或公寓所有權證書原件；
- 死者的死亡證明或其他死亡證據，原件及核證副本；
- 遺囑（如有）；
- 你的身份證和戶口簿；
- 證明你是繼承人的檔案，例如配偶的結婚證，或子女的出生記錄。
如果有繼承人已經去世，通常還需要該繼承人的死亡證明以及證明誰繼承其份額的檔案。各土地廳在適用手冊時略有差異，請確認清單以及接受原件還是副本。
3. 途徑B：遺囑指定的執行人
遺囑指定了執行人時，先在地契上登記執行人，再由其向有權取得的人過戶。第82條規定，此類情形下官員須調查、核查證據，並依第81條第2款張貼公告，沒有異議則辦理登記；如有異議，則擱置該事項。由於遺囑是證據，應預期官員會仔細審查遺囑的形式以及被指定者能否履職。誰可以擔任管理人的規則見遺產管理指南，執行人的選擇見如何選擇遺囑執行人。
4. 途徑C：法院選任的管理人
如果法院選任了管理人，第82條規定官員按申請登記該管理人，因此該步驟不包含30天公告。申請本身請見向法院申請選任遺產管理人指南。
在管理人名義下過戶給繼承人或出售時，土地廳關於有遺產管理人情形的手冊列明的檔案包括：
- 地契或公寓所有權證書原件；
- 繼承人或管理人的身份證；
- 證明受領人是合法繼承人的證據（原件）；
- 選任管理人的法院裁定或遺囑（原件）。如遺囑遺失或毀損，曾向政府機關出示並經該機關核證的副本可以替代。
管理人出售通常需要先將管理人登記在地契上，然後才能出售。授權委託書、公司檔案和建築物所有權證明則針對特殊情形列明。管理人還必須在遺囑或法院賦予的許可權內行事，部分行為可能需要法院授權。
5. 費用與稅負如何？
我們在此不列金額，因為稅費標準會變化，土地廳會在辦理當天計算。
- 登記費。 手冊列明按評估價值計算，且父母與直系卑親屬之間或配偶之間的過戶較低。申請費、證人費和委託書費另有小額固定費用。
- 特別營業稅。 手冊稱，當遺產依遺囑交給非法定繼承人時徵收。法定繼承人不屬於這一類。
- 印花稅與所得稅。 個別情形下可能適用。請詢問官員和稅務顧問，因為結果取決於誰取得土地以及之後如何處理。
遺產債務和遺產稅不在本指南範圍內，請見遺產管理指南。
6. 外國繼承人
土地。 依第93條，以法定繼承人身份繼承的外國人，可能獲准取得土地，前提是連同已持有的土地不超過第87條的限額。依土地廳手冊，許可權屬於內政部長，曼谷授權土地廳廳長，各府授權府尹。第87條按用途設定上限，如居住、商業、工業、農業、宗教和公益慈善；引用任何數字之前，請核對適用於你用途的現行條文。
屬於受遺贈人但不是法定繼承人的外國人不能適用第93條。土地廳的一份知識檔案稱，實踐中由管理人出售土地並交付價款。依第94條，違法或未經許可取得的土地，須在廳長確定的期限內處分，該期限不少於180日、不超過一年，否則廳長可自行處分。
公寓。 第19條之七（septies）規定，不具備第19條資格的外國人通過繼承取得單元的，須在60日內書面通知土地廳，並在取得所有權之日起一年內處分，否則廳長可以出售。第19條之五（quinquies）適用於確實具備資格的外國人：只需處分使外國人持有超出限額（第19條之二（bis）規定）的那一部分。因此，“外國繼承人必須在一年內出售公寓”只在部分情形下成立。
關於在國外訂立的遺囑及其他跨境問題，請見外國遺囑指南。上述《土地法典》和《公寓法》的要點，請以此處引用的條文為準。
7. 如果兄弟姐妹意見不一？
分歧在土地廳表現為異議。依第81條，官員可以詢問各方、調取檔案並嘗試調解。調解不成的，官員作出相應處理決定，不服的一方須在接到通知後60日內向法院起訴並出示起訴證明，否則官員繼續辦理。如果有人就繼承權提起訴訟，登記將中止，直至判決確定。
實踐中，住在土地上又拒絕分割的兄弟姐妹，或找不到的繼承人，通常需要法院選任管理人，而不是直接申請。關於共同持有的繼承土地以及必須上法院的情形，請見土地糾紛指南。
假設示例：三個兄弟姐妹繼承了一塊帶房子的土地。兩人想賣，一人想留。直接申請很可能引來異議。申請選任管理人，則由法院決定由誰管理，出售可在法院監督下進行。
8. 出發前檢查清單
- 查明該地塊屬於哪個土地廳，並先打電話。
- 收集地契、死亡證明、每位繼承人的身份證和戶口簿，以及各繼承人的親屬關係證明。
- 查詢遺囑和以往的法院裁定。
- 決定是保留還是出售，因為這決定是否需要遺產管理人。
- 詢問土地廳，無法到場或在國外的繼承人需要什麼。
- 如有外國繼承人，申請前先核查第93條許可或公寓規則。
- 要求當天計算費用和稅款，並保留所有收據。
延伸閱讀
繼承土地在土地廳有三條途徑辦理，哪一條合適取決於繼承人是否意見一致、是否有遺囑，以及土地是保留還是出售。
我們協助繼承人辦理土地廳申請、遺產管理人申請以及繼承糾紛。初步諮詢免費 —— 請致電 +66 92 254 2045 或將詳情傳送給我們。另請見我們的遺產服務和土地服務。
本指南由蘇婉瓦拉律師事務所釋出 —— 該律師事務所位於孔敬府，成立於 1986 年。本文僅為一般性資訊，不構成針對任何特定事項的法律建議。
