核心答案
继承的土地不会自动变更所有人。在继承人到土地所在地的土地厅办理过户登记之前，地契上仍是死者的名字。常见途径有三条，选择哪一条决定了要带什么文件、要花多长时间。
规则（《土地法典》）。 第81条允许继承人携带土地权利凭证和继承证据直接申请。如果官员认为申请人是继承人，会张贴30天公告；如果没有享有权利的继承人提出异议且证据可信，官员即按证据办理登记。第82条规定遗产管理人的登记：由法院选任的，按申请登记；遗嘱中指定的，则须经调查和公告。
我们的实务看法。 继承人意见一致且土地留在家族时，可走直接申请途径。需要出售土地、有继承人失联或在国外，或有人拒绝配合时，应使用遗产管理人。各土地厅的文件清单和时间略有不同，收集材料之前请先致电该地块所属的土地厅。
本指南讲的是土地厅的办理程序。关于谁是继承人、如何选任遗产管理人，请先读遗产与遗产管理指南。关于登记在已故妻子名下的土地，请见这篇文章。
1. 你适用三条途径中的哪一条？
| 途径 | 适用情形 | 主要法律步骤 |
|---|---|---|
| A. 继承人直接申请 | 无遗产管理人；继承人意见一致，或至少无人反对 | 第81条：证据、30天公告，然后登记 |
| B. 遗嘱指定的执行人 | 遗嘱指定了执行人（ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม） | 第82条：调查和公告，在地契上登记执行人，再过户给继承人 |
| C. 法院选任的管理人 | 继承人有分歧、有人失踪，或遗嘱未能成功指定 | 第82条：按申请登记，再过户给继承人或出售 |
土地厅分别发布了有遗产管理人和无遗产管理人两种情形的手册，均列于资料来源。
2. 途径A：无遗产管理人，继承人直接申请
土地厅关于此情形的手册说明，只能向土地或单元所在辖区的土地厅申请，并且因为第81条规定的公告，申请当天无法办结。
手册和法典描述的步骤如下。
- 提交申请并接受审查。 官员依据《民商法典》和部颁条例审查你作为继承人的权利和能力。手册称所需时间取决于申请人和继承人的人数，家庭关系复杂的耗时更长。
- 公告。 官员在土地厅、县办公室、市政府或区行政组织、村长办公室以及土地现场张贴公告30天，并向你列明但未到场的继承人送达公告（第81条）。
- 登记。 如无继承人异议且证据可信，官员办理过户登记。手册称，送达和张贴公告以及官员签署并通知申请人还需增加若干天，并可能出现延误，例如张贴证明迟到或遗失而需重新张贴。
每位取得份额的继承人都必须在登记中列明。不愿取得份额的继承人，通常会被要求到土地厅作出陈述，或提交表明其不接受继承的文件。请向土地厅询问其要求的格式。
文件（有保留）
针对个人申请人，无遗产管理人手册列明的文件包括：
- 地契、土地使用证明（นส.3、นส.3ก、นส.3ข）或公寓所有权证书原件；
- 死者的死亡证明或其他死亡证据，原件及核证副本；
- 遗嘱（如有）；
- 你的身份证和户口簿；
- 证明你是继承人的文件，例如配偶的结婚证，或子女的出生记录。
如果有继承人已经去世，通常还需要该继承人的死亡证明以及证明谁继承其份额的文件。各土地厅在适用手册时略有差异，请确认清单以及接受原件还是副本。
3. 途径B：遗嘱指定的执行人
遗嘱指定了执行人时，先在地契上登记执行人，再由其向有权取得的人过户。第82条规定，此类情形下官员须调查、核查证据，并依第81条第2款张贴公告，没有异议则办理登记；如有异议，则搁置该事项。由于遗嘱是证据，应预期官员会仔细审查遗嘱的形式以及被指定者能否履职。谁可以担任管理人的规则见遗产管理指南，执行人的选择见如何选择遗嘱执行人。
4. 途径C：法院选任的管理人
如果法院选任了管理人，第82条规定官员按申请登记该管理人，因此该步骤不包含30天公告。申请本身请见向法院申请选任遗产管理人指南。
在管理人名义下过户给继承人或出售时，土地厅关于有遗产管理人情形的手册列明的文件包括：
- 地契或公寓所有权证书原件；
- 继承人或管理人的身份证；
- 证明受领人是合法继承人的证据（原件）；
- 选任管理人的法院裁定或遗嘱（原件）。如遗嘱遗失或毁损，曾向政府机关出示并经该机关核证的副本可以替代。
管理人出售通常需要先将管理人登记在地契上，然后才能出售。授权委托书、公司文件和建筑物所有权证明则针对特殊情形列明。管理人还必须在遗嘱或法院赋予的权限内行事，部分行为可能需要法院授权。
5. 费用与税负如何？
我们在此不列金额，因为税费标准会变化，土地厅会在办理当天计算。
- 登记费。 手册列明按评估价值计算，且父母与直系卑亲属之间或配偶之间的过户较低。申请费、证人费和委托书费另有小额固定费用。
- 特别营业税。 手册称，当遗产依遗嘱交给非法定继承人时征收。法定继承人不属于这一类。
- 印花税与所得税。 个别情形下可能适用。请询问官员和税务顾问，因为结果取决于谁取得土地以及之后如何处理。
遗产债务和遗产税不在本指南范围内，请见遗产管理指南。
6. 外国继承人
土地。 依第93条，以法定继承人身份继承的外国人，可能获准取得土地，前提是连同已持有的土地不超过第87条的限额。依土地厅手册，许可权属于内政部长，曼谷授权土地厅厅长，各府授权府尹。第87条按用途设定上限，如居住、商业、工业、农业、宗教和公益慈善；引用任何数字之前，请核对适用于你用途的现行条文。
属于受遗赠人但不是法定继承人的外国人不能适用第93条。土地厅的一份知识文件称，实践中由管理人出售土地并交付价款。依第94条，违法或未经许可取得的土地，须在厅长确定的期限内处分，该期限不少于180日、不超过一年，否则厅长可自行处分。
公寓。 第19条之七（septies）规定，不具备第19条资格的外国人通过继承取得单元的，须在60日内书面通知土地厅，并在取得所有权之日起一年内处分，否则厅长可以出售。第19条之五（quinquies）适用于确实具备资格的外国人：只需处分使外国人持有超出限额（第19条之二（bis）规定）的那一部分。因此，“外国继承人必须在一年内出售公寓”只在部分情形下成立。
关于在国外订立的遗嘱及其他跨境问题，请见外国遗嘱指南。上述《土地法典》和《公寓法》的要点，请以此处引用的条文为准。
7. 如果兄弟姐妹意见不一？
分歧在土地厅表现为异议。依第81条，官员可以询问各方、调取文件并尝试调解。调解不成的，官员作出相应处理决定，不服的一方须在接到通知后60日内向法院起诉并出示起诉证明，否则官员继续办理。如果有人就继承权提起诉讼，登记将中止，直至判决确定。
实践中，住在土地上又拒绝分割的兄弟姐妹，或找不到的继承人，通常需要法院选任管理人，而不是直接申请。关于共同持有的继承土地以及必须上法院的情形，请见土地纠纷指南。
假设示例：三个兄弟姐妹继承了一块带房子的土地。两人想卖，一人想留。直接申请很可能引来异议。申请选任管理人，则由法院决定由谁管理，出售可在法院监督下进行。
8. 出发前检查清单
- 查明该地块属于哪个土地厅，并先打电话。
- 收集地契、死亡证明、每位继承人的身份证和户口簿，以及各继承人的亲属关系证明。
- 查找遗嘱和以往的法院裁定。
- 决定是保留还是出售，因为这决定是否需要遗产管理人。
- 询问土地厅，无法到场或在国外的继承人需要什么。
- 如有外国继承人，申请前先核查第93条许可或公寓规则。
- 要求当天计算费用和税款，并保留所有收据。
延伸阅读
继承土地在土地厅有三条途径办理，哪一条合适取决于继承人是否意见一致、是否有遗嘱，以及土地是保留还是出售。
我们协助继承人办理土地厅申请、遗产管理人申请以及继承纠纷。初步咨询免费 —— 请致电 +66 92 254 2045 或将详情发送给我们。另请见我们的遗产服务和土地服务。
本指南由苏婉瓦拉律师事务所发布 —— 该律师事务所位于孔敬府，成立于 1986 年。本文仅为一般性信息，不构成针对任何特定事项的法律建议。
