分割前继承不动产的租金：谁有权领取、如何记账、向继承人披露什么

租用父亲房子的人每月按时付租金。父亲去世后，兄弟姐妹尚未分割遗产。之后的租金归谁？由谁来收？屋顶漏水的修理费谁出？又该向其他继承人披露到什么程度？本指南只讨论"分割前"这一段时间。继承人与遗产管理人的一般原则，请见继承基础指南；产权证书的过户，请见在土地局办理继承土地过户。

核心答案

法律依据（《民商法典》） 租金是遗产的孳息。继承人为数人时，第1745条规定在分割完成之前继承人共同享有遗产的权利并承担义务，并在不违反继承编的范围内适用第1356条至第1366条的共有规定。依第1360条，各共有人在不损害其他共有人权利的前提下可以使用财产，并被推定按份额取得孳息。第1362条规定全体共有人按份额承担管理费用、税款和维护费用。已有遗产管理人的，第1719条授予管理人为管理和分配遗产所需的行为的权利与义务，第1720条使其依第809条至第812条（注意义务、报告账目、交付款项）对继承人负责。

我们的实务观点 多数纠纷不是因为法律不清楚，而是因为钱流入某一个人的口袋，而其他人看不到数字。最有效的办法是：租金专用银行账户、每一笔支出都有收据，并像下表那样定期向全体继承人报告。

假设案例 孔敬的颂猜先生去世，留下两间出租的店铺。继承人是妻子和三个子女（玛丽、通、法）。住得近的玛丽没有告诉任何人，把六个月的租金收进了自己的账户。屋顶漏水却没人修，通开始起疑。下文均以这个家庭为例。

1. 分割前收到的租金归谁所有

遗产产生的租金仍然是遗产的一部分，不是收款人的个人财产。第1360条推定共有人按份额取得孳息。各继承人的份额依法律或遗嘱而定（见基础指南）。第1357条在没有其他情形时推定共有人的份额相等，但在继承中，因继承顺序或遗嘱，份额往往不同，应先核实实际份额。

• 死者去世前已到期但未支付的租金，也属于遗产。
• 承租人交付的押金不是收入。应单独保管，并按合同返还。
• 居住在该物业中的继承人可依第1360条使用，但不得损害其他继承人的权利。若一人独占整栋房屋而其他继承人反对，应以书面约定相应的对价。

2. 谁可以收取租金并作决定

已有遗产管理人时 依第1719条，管理人在遗嘱或法院命令授予的权限范围内，负责收取租金和管理合同。其他继承人不应代替管理人收租或签署。

没有遗产管理人时 继承人是共有人。第1358条推定通常的管理由共有人多数决定。任何共有人都可以随时采取保存财产的行为（例如防止损失扩大的紧急维修）。重要变更需要持有财产价值至少一半的多数同意，有些事项还需要全体同意。

新租约由谁签署 属于通常管理的短期按月或按年租约，可由多数决定，并由获得书面授权的一名继承人签署。对于数年的续租、固定在低价、允许承租人改动结构等期限长或负担重的合同，应取得全体继承人的同意。因为第1361条允许在全体共有人同意的情况下处分或设定负担于共有财产的整体。

3. 既有租约与新租约

既有租约继续有效 第569条规定，不动产租赁不因所有权转移而终止，受让人承继转让人对承租人的权利与义务。承租人可以住到期限届满。继承人或管理人不能仅因所有权人去世就立即让承租人搬走。

超过3年的租约须登记 第538条要求有负担义务一方签署的书面证据，期限超过3年（或为承租人或出租人终身）的，须作成书面并向主管官员登记。未登记的，只能请求履行3年。这同样适用于死者的旧租约和继承人订立的新租约。

得知有承租人后应立即做的事：

1. 取得租赁合同、收据和押金凭证的复印件。
2. 书面通知承租人所有权人已去世及新的付款账户（见下方通知示例）。
3. 核对终止日期和续租条件。
4. 继承人之一不得未经批准预收数年租金，或同意降低租金。

致：承租人（姓名 / 房号）
依 ........ 日订立的租赁合同，该物业的所有权人已于 ........ 去世。
租赁合同照常有效。自 ........ 月起，请将租金支付至以下账户：
银行 ........ 户名"（死者姓名）遗产" 账号 ........
请保留转账回单作为凭证。维修事宜请联系（姓名 / 电话）。
签名 ........（继承人 / 遗产管理人） 日期 ........

4. 如何记账

已有遗产管理人的，第1732条要求在第1728条规定之日起1年内完成管理、编制管理账目报告并分配遗产，但遗嘱人、继承人的多数或法院另行规定期限的除外。第1720条使管理人依第809条至第812条对继承人负责，其中包括报告账目和交付所收款项。尚未选任管理人的，法律虽没有规定统一的账簿格式，但替他人收款的继承人应留下可供核查的记录。因为依第1362条全体按份额分担支出，所以必须能证明支出是真实的。

记账的实务规则：

• 另开一个以遗产名义设立的银行账户，不与个人资金混用。
• 每一笔交易发生时即记录，并附收据编号或转账凭证。
• 区分租金、押金（不是收入）、维修、税款、保险和公共管理费。
• 每月结账，并按第6项的表格向全体继承人发送摘要。
• 保存文件，直到分割完成且全体继承人书面认可账目。

收支账簿示例（可调整列）：

遗产：颂猜（假设）   物业：店铺2间   月份：........
日期    | 项目                          | 收入     | 支出    | 余额     | 凭证
10月1日 | 上月结转                      |          |         | 12,000   | 存折
10月5日 | 租金 A间（租户1）             | 6,000    |         | 18,000   | 转账回单
10月5日 | 租金 B间（租户2）             | 5,500    |         | 23,500   | 转账回单
10月12日| 修理屋顶漏水 A间              |          | 3,800   | 19,700   | 承包商收据
10月20日| 火灾保险费                    |          | 2,400   | 17,300   | 收据
        | 租户押金（另设账户）          | 不是收入：A间 12,000 / B间 11,000
本月合计：收入 11,500  支出 6,200  差额 5,300   制表人：........ 发送给继承人日期 ........

加盖房屋或改动结构等金额大或不急的支出，应事先取得批准。为保全财产的紧急维修可以立即进行，事后附收据报告。

5. 税务概述

租金属于《税法典》下的应税所得，未分割的遗产被视为独立的所得纳税人（第57条之二（bis）第2款，与规定所得税纳税义务人的第56条属于同一部分）。实务上有两个结果：不能不加考虑地把死亡后的收入以死者名义或某一继承人名义申报，并且遗产可能需要独立的纳税人号码。为遗产申报的，一般是遗产管理人、继承人或占有财产的人。可扣除的费用和税率等数字随年度和事实而变化，请每年向税务局或税务专业人士核实。

土地和建筑税是针对物业的年度税。由谁缴纳取决于谁拥有、谁使用，为取得收益而出租的物业一般按用途分类。请保管地方政府的缴税通知，并从遗产账户支付。本指南不计算金额。税务规划的整体情况，请见税务业务。

6. 应向继承人披露什么

披露应限于继承人之间。不要转发给外人，也不要发到有外人的聊天群。有继承人住在国外的，使用可留存记录的电子邮件或非公开群组。在案例中，玛丽自开始收租的第一个月起就应当向通发送月度摘要。这样，在不信任扩大之前，兄弟姐妹就能谈开。

7. 继承人意见不一致时

我们通常建议的顺序（由轻到重）：

1. 书面请求信息。 写明项目、期间和期限（例如15天）。
2. 约定临时规则。 共同账户、联络人、依第1358条对通常事项采用多数决。
3. 调解。 通过长辈、律师或法院的调解中心。
4. 选任或更换遗产管理人。 没有的，请见向法院申请选任遗产管理人和如何在遗嘱中选择遗嘱执行人；已有但不作为的，请见遗产管理人不分配、不回应继承人。
5. 请求分割。 第1363条规定，除非因法律行为受到阻碍，或依财产性质应永久共有，共有人可请求分割，但不得在不合时宜时请求。以法律行为排除分割，每次最长10年。
6. 请求返还被取走的钱并报告账目。 遗产的钱被擅自使用的，责任和能否追回取决于证据。结果无法保证。

不得未经授权进入其他继承人的银行账户、手机或邮箱。这可能违反计算机犯罪法和个人数据保护法。应使用书面请求和法院程序。有未成年继承人的，请见未成年继承人与父母管理遗产；分割后发现财产的，请见分配后发现的额外遗产。

8. 检查清单

收取第一个月租金之前

• 确认继承人及各自的份额
• 核实是否有遗产管理人及其权限范围
• 取得租赁合同、收据和押金凭证的复印件
• 开立遗产专用银行账户
• 向承租人发出通知

未分割期间

• 每月记账，每个项目都附凭证
• 按表格向全体继承人发送摘要
• 大额支出或新签合同前取得批准
• 核对超过3年的合同是否已登记
• 把承租人押金与收入分开保管

税务与结清

• 向税务局核实遗产的所得税申报义务
• 按通知缴纳土地和建筑税
• 分割前结清账目，并取得全体继承人的书面认可

延伸阅读

• 父母去世后，遗产如何分配 — 谁是继承人、何时需要遗产管理人的一般原则
• 在土地局办理继承土地过户 — 分割准备就绪后的产权证书过户
• 向法院申请选任遗产管理人 — 需要收租和签订合同的权限时
• 如何在遗嘱中选择遗嘱执行人 — 如何选择能记账并管理财产的人
• 遗产管理人不分配、不回应继承人 — 管理人不报告账目时
• 未成年继承人与父母管理遗产 — 继承人未成年时

遗产租金有独立账户、完整记录，并让所有继承人看到同样的数字，就比较容易管理。

本所协助继承人和遗产管理人建立租金账簿、审查租赁合同并解决继承人之间的纠纷。如需初步咨询，请致电 +66 92 254 2045 或将详情发送给我们。另请参阅遗产业务和税务业务。

本指南由苏婉瓦拉律师事务所发布 —— 该律师事务所位于孔敬府，成立于 1986 年。本文仅为一般性信息，不构成针对任何特定事项的法律建议。