外国人がタイで土地を所有することはできません。家族の住まいを建てたり購入したりする際、土地は通常、タイ人の配偶者、パートナー、または子どもの名義で登記され、外国人側のパートナーには一つの素朴な疑問が残ります。自分にはここに留まる権利がどの程度あるのか。
最も一般的な答えが**用益権（usufruct）**です。本ガイドでは、用益権とは何か、どのように登記するのか、そして離婚、売却、抵当権設定、死亡のときに用益権がどうなるのか——登記の前にではなく、登記の後に生じる疑問——について説明します。
誰の名義で購入するかというより広い選択肢については、タイ人のパートナーまたは子どもの名義で家や土地を購入するをご覧ください。
1. 用益権によって得られるもの
用益権は民法及び商法典に基づく物権です。用益権者は以下のことができます。
- 土地または不動産を占有し、居住すること
- その上の家屋を含めて使用すること
- 賃貸されている場合の賃料など、収益を得ること
所有者は所有権を保持します。所有者は依然として土地を売却できますが、用益権に従うことを条件とします。
土地事務所で登記されるため、権利は土地に随伴します。所有者の後日の買主、相続人または債権者は、用益権が付着した土地を取得します。
2. 終身または有期
| 期間 | 意味 |
|---|---|
| 終身 | 用益権者が死亡するまで存続します |
| 有期 | 合意した期間存続しますが、その期間は三十年を超えることはできません |
いずれの期間であっても、用益権は用益権者が死亡した時点で終了します。相続することも、遺言によって残すこともできません。自宅を終身にわたって守りたい外国人配偶者にとっては、終身の用益権が通常の選択となります。
3. 土地事務所への登記
用益権は、土地が所在する土地事務所で登記されてはじめて第三者に対抗できます。
通常必要なもの：
- 所有権証書（タイトルディード）
- タイ人所有者のIDカードおよび戸籍（ハウスレジストレーション）
- 外国人用益権者のパスポート
- 当事者が婚姻している場合は婚姻証明書
- 土地が所有者とその配偶者との夫婦共有財産である場合は配偶者の同意
- 必要に応じて外国語文書の翻訳
実務上のポイント：
- 双方が出席するか、委任状により代理人を任命する
- 土地担当官は、特に用益権者が外国人の場合、関係や目的について質問することがあります。明確な回答と書類が役立ちます
- 登記手数料および税金は、用益権に対して支払いがなされるか否かによって異なります。予約前に土地事務所で確認してください
4. 離婚時にどうなるか
登記された用益権は、離婚によって自動的に消滅することはありません。次のいずれかに該当しない限り、存続します。
- 双方が抹消することに合意し、その抹消を登記する場合、または
- 裁判所が手続において別段の判断をする場合
これは外国人配偶者を保護するものであり、まさにそれが趣旨です。しかし同時に、タイ人配偶者が後になって最も頻繁に提起する問題でもあるため、登記の前に話し合っておくことが望ましく、夫婦が合意するのであれば、別居時にどうするべきかを書面による合意に定めておくのがよいでしょう。
外国人を含むタイでの離婚もご参照ください。
5. 売買と抵当権
売買：タイ人所有者は土地を売却できますが、買主は用益権に服する形で取得することになります。実際には、これを受け入れる買主はほとんどいないため、用益権者はこれを消滅させることに同意しない限り、用益権が事実上売却を妨げることになります。
抵当権：銀行は通常、土地を担保に融資を行う前に、既存の用益権を消滅させるか、劣後させることを求めます。融資を受ける予定がある場合は、まず銀行と登録の順序について調整してください。
用益権者による譲渡：用益権者は用益権そのものを売却することはできませんが、登録された条件の範囲内で、第三者に行使させることは可能です。たとえば、住宅を賃貸に出す場合などが該当します。
6. 配偶者の一方が死亡した場合
| 死亡した者 | 効果 |
|---|---|
| 権利者（外国人配偶者） | 用益権は消滅します。土地は用益権の負担から解放されます |
| 所有者（タイ人配偶者） | 土地は所有者の相続人または受遺者に承継されますが、依然として用益権の負担が付きます |
このため、用益権は遺言と組み合わせることで最も効果を発揮します。タイ人配偶者の遺言によって、用益権の消滅後に土地を誰が相続するか、通常は子が指定されます。詳しくは用益権と遺言で自宅を守るおよびタイにおける外国人の遺言と相続をご覧ください。
7. 用益権とその他の権利の比較
| 権利 | 与えられる内容 | 適する用途 |
|---|---|---|
| 用益権 | 土地の占有・使用・収益 | 収益（賃料収入）を含め、終身にわたり住まいを確保する |
| 居住権 | その家に住む権利のみ | 収益を伴わない、より簡素な居住の権利 |
| 地上権（スーパーフィシーズ） | 土地とは別個の家屋の所有権 | 外国人が対価を支払った家屋の価値を保護する |
| 登記済み賃借権 | 一定期間（多くの場合30年）の使用 | 有期の使用。更新の約束と組み合わせることも可能 |
これらはしばしば組み合わされます。たとえば、外国人の配偶者が家屋を所有するための地上権（スーパーフィシーズ）に加えて、土地についての終身の用益権、さらに遺言を組み合わせる、といった形です。
8. よくある誤り
- 未登記の契約を当てにする — それはあなた方当事者2人を拘束しても、買主・相続人・債権者を拘束するとは限りません
- 用益権がその家屋の所有権を意味すると考える — そうではありません
- 遺言書がないため、所有者の相続人と権利者が争いになる
- 抵当権を無視し、後になって銀行による抹消が必要だと分かる
登記前の確認事項
- 用益権、居住権、地上権、賃借権のいずれが必要か、またはこれらの組み合わせが必要かを決める
- 終身権とするか有期権とするかを選ぶ
- その土地が所有者の個人財産か婚姻財産か、また誰の同意が必要かを確認する
- 別れる場合にどうなるかを書面で合意する
- 銀行融資を受ける場合は登記前に手配する
- この取り決めに適合する遺言を作成する
次に読む
- タイ人のパートナーまたは子どもの名義で家や土地を購入する
- 用益権と遺言で自宅を守る
- タイにおける外国人の遺言と相続
- 外国人としてタイで不動産を購入する
- 用益権および関連する権利を正しく登記するには、当事務所のチームにご相談ください
