分割前繼承不動產的租金：誰有權領取、如何記賬、向繼承人披露什麼

租用父親房子的人每月按時付租金。父親去世後，兄弟姐妹尚未分割遺產。之後的租金歸誰？由誰來收？屋頂漏水的修理費誰出？又該向其他繼承人披露到什麼程度？本指南只討論"分割前"這一段時間。繼承人與遺產管理人的一般原則，請見繼承基礎指南；產權證書的過戶，請見在土地局辦理繼承土地過戶。

核心答案

法律依據（《民商法典》） 租金是遺產的孳息。繼承人為數人時，第1745條規定在分割完成之前繼承人共同享有遺產的權利並承擔義務，並在不違反繼承編的範圍內適用第1356條至第1366條的共有規定。依第1360條，各共有人在不損害其他共有人權利的前提下可以使用財產，並被推定按份額取得孳息。第1362條規定全體共有人按份額承擔管理費用、稅款和維護費用。已有遺產管理人的，第1719條授予管理人為管理和分配遺產所需的行為的權利與義務，第1720條使其依第809條至第812條（注意義務、報告賬目、交付款項）對繼承人負責。

我們的實務觀點 多數糾紛不是因為法律不清楚，而是因為錢流入某一個人的口袋，而其他人看不到數字。最有效的辦法是：租金專用銀行賬戶、每一筆支出都有收據，並像下表那樣定期向全體繼承人報告。

假設案例 孔敬的頌猜先生去世，留下兩間出租的店鋪。繼承人是妻子和三個子女（瑪麗、通、法）。住得近的瑪麗沒有告訴任何人，把六個月的租金收進了自己的賬戶。屋頂漏水卻沒人修，通開始起疑。下文均以這個家庭為例。

1. 分割前收到的租金歸誰所有

遺產產生的租金仍然是遺產的一部分，不是收款人的個人財產。第1360條推定共有人按份額取得孳息。各繼承人的份額依法律或遺囑而定（見基礎指南）。第1357條在沒有其他情形時推定共有人的份額相等，但在繼承中，因繼承順序或遺囑，份額往往不同，應先核實實際份額。

• 死者去世前已到期但未支付的租金，也屬於遺產。
• 承租人交付的押金不是收入。應單獨保管，並按合同返還。
• 居住在該物業中的繼承人可依第1360條使用，但不得損害其他繼承人的權利。若一人獨佔整棟房屋而其他繼承人反對，應以書面約定相應的對價。

2. 誰可以收取租金並作決定

已有遺產管理人時 依第1719條，管理人在遺囑或法院命令授予的權限範圍內，負責收取租金和管理合同。其他繼承人不應代替管理人收租或簽署。

沒有遺產管理人時 繼承人是共有人。第1358條推定通常的管理由共有人多數決定。任何共有人都可以隨時採取保存財產的行為（例如防止損失擴大的緊急維修）。重要變更需要持有財產價值至少一半的多數同意，有些事項還需要全體同意。

新租約由誰簽署 屬於通常管理的短期按月或按年租約，可由多數決定，並由獲得書面授權的一名繼承人簽署。對於數年的續租、固定在低價、允許承租人改動結構等期限長或負擔重的合同，應取得全體繼承人的同意。因為第1361條允許在全體共有人同意的情況下處分或設定負擔於共有財產的整體。

3. 既有租約與新租約

既有租約繼續有效 第569條規定，不動產租賃不因所有權轉移而終止，受讓人承繼轉讓人對承租人的權利與義務。承租人可以住到期限屆滿。繼承人或管理人不能僅因所有權人去世就立即讓承租人搬走。

超過3年的租約須登記 第538條要求有負擔義務一方簽署的書面證據，期限超過3年（或為承租人或出租人終身）的，須作成書面並向主管官員登記。未登記的，只能請求履行3年。這同樣適用於死者的舊租約和繼承人訂立的新租約。

得知有承租人後應立即做的事：

1. 取得租賃合同、收據和押金憑證的影印件。
2. 書面通知承租人所有權人已去世及新的付款賬戶（見下方通知示例）。
3. 核對終止日期和續租條件。
4. 繼承人之一不得未經批准預收數年租金，或同意降低租金。

致：承租人（姓名 / 房號）
依 ........ 日訂立的租賃合同，該物業的所有權人已於 ........ 去世。
租賃合同照常有效。自 ........ 月起，請將租金支付至以下賬戶：
銀行 ........ 戶名"（死者姓名）遺產" 賬號 ........
請保留轉賬回單作為憑證。維修事宜請聯絡（姓名 / 電話）。
簽名 ........（繼承人 / 遺產管理人） 日期 ........

4. 如何記賬

已有遺產管理人的，第1732條要求在第1728條規定之日起1年內完成管理、編制管理賬目報告並分配遺產，但遺囑人、繼承人的多數或法院另行規定期限的除外。第1720條使管理人依第809條至第812條對繼承人負責，其中包括報告賬目和交付所收款項。尚未選任管理人的，法律雖沒有規定統一的賬簿格式，但替他人收款的繼承人應留下可供核查的記錄。因為依第1362條全體按份額分擔支出，所以必須能證明支出是真實的。

記賬的實務規則：

• 另開一個以遺產名義設立的銀行賬戶，不與個人資金混用。
• 每一筆交易發生時即記錄，並附收據編號或轉賬憑證。
• 區分租金、押金（不是收入）、維修、稅款、保險和公共管理費。
• 每月結賬，並按第6項的表格向全體繼承人傳送摘要。
• 保存文件，直到分割完成且全體繼承人書面認可賬目。

收支賬簿示例（可調整列）：

遺產：頌猜（假設）   物業：店鋪2間   月份：........
日期    | 專案                          | 收入     | 支出    | 餘額     | 憑證
10月1日 | 上月結轉                      |          |         | 12,000   | 存摺
10月5日 | 租金 A間（租戶1）             | 6,000    |         | 18,000   | 轉賬回單
10月5日 | 租金 B間（租戶2）             | 5,500    |         | 23,500   | 轉賬回單
10月12日| 修理屋頂漏水 A間              |          | 3,800   | 19,700   | 承包商收據
10月20日| 火災保險費                    |          | 2,400   | 17,300   | 收據
        | 租戶押金（另設賬戶）          | 不是收入：A間 12,000 / B間 11,000
本月合計：收入 11,500  支出 6,200  差額 5,300   製表人：........ 傳送給繼承人日期 ........

加蓋房屋或改動結構等金額大或不急的支出，應事先取得批准。為保全財產的緊急維修可以立即進行，事後附收據報告。

5. 稅務概述

租金屬於《稅法典》下的應稅所得，未分割的遺產被視為獨立的所得納稅人（第57條之二（bis）第2款，與規定所得稅納稅義務人的第56條屬於同一部分）。實務上有兩個結果：不能不加考慮地把死亡後的收入以死者名義或某一繼承人名義申報，並且遺產可能需要獨立的納稅人號碼。為遺產申報的，一般是遺產管理人、繼承人或佔有財產的人。可扣除的費用和稅率等數字隨年度和事實而變化，請每年向稅務局或稅務專業人士核實。

土地和建築稅是針對物業的年度稅。由誰繳納取決於誰擁有、誰使用，為取得收益而出租的物業一般按用途分類。請保管地方政府的繳稅通知，並從遺產賬戶支付。本指南不計算金額。稅務規劃的整體情況，請見稅務業務。

6. 應向繼承人披露什麼

披露應限於繼承人之間。不要轉發給外人，也不要發到有外人的聊天群。有繼承人住在國外的，使用可留存記錄的電子郵件或非公開群組。在案例中，瑪麗自開始收租的第一個月起就應當向通傳送月度摘要。這樣，在不信任擴大之前，兄弟姐妹就能談開。

7. 繼承人意見不一致時

我們通常建議的順序（由輕到重）：

1. 書面請求資訊。 寫明專案、期間和期限（例如15天）。
2. 約定臨時規則。 共同賬戶、聯絡人、依第1358條對通常事項採用多數決。
3. 調解。 通過長輩、律師或法院的調解中心。
4. 選任或更換遺產管理人。 沒有的，請見向法院申請選任遺產管理人和如何在遺囑中選擇遺囑執行人；已有但不作為的，請見遺產管理人不分配、不回應繼承人。
5. 請求分割。 第1363條規定，除非因法律行為受到阻礙，或依財產性質應永久共有，共有人可請求分割，但不得在不合時宜時請求。以法律行為排除分割，每次最長10年。
6. 請求返還被取走的錢並報告賬目。 遺產的錢被擅自使用的，責任和能否追回取決於證據。結果無法保證。

不得未經授權進入其他繼承人的銀行賬戶、手機或郵箱。這可能違反計算機犯罪法和個人資料保護法。應使用書面請求和法院程序。有未成年繼承人的，請見未成年繼承人與父母管理遺產；分割後發現財產的，請見分配後發現的額外遺產。

8. 檢查清單

收取第一個月租金之前

• 確認繼承人及各自的份額
• 核實是否有遺產管理人及其權限範圍
• 取得租賃合同、收據和押金憑證的影印件
• 開立遺產專用銀行賬戶
• 向承租人發出通知

未分割期間

• 每月記賬，每個專案都附憑證
• 按表格向全體繼承人傳送摘要
• 大額支出或新簽合同前取得批准
• 核對超過3年的合同是否已登記
• 把承租人押金與收入分開保管

稅務與結清

• 向稅務局核實遺產的所得稅申報義務
• 按通知繳納土地和建築稅
• 分割前結清賬目，並取得全體繼承人的書面認可

延伸閱讀

• 父母去世後，遺產如何分配 — 誰是繼承人、何時需要遺產管理人的一般原則
• 在土地局辦理繼承土地過戶 — 分割準備就緒後的產權證書過戶
• 向法院申請選任遺產管理人 — 需要收租和簽訂合同的權限時
• 如何在遺囑中選擇遺囑執行人 — 如何選擇能記賬並管理財產的人
• 遺產管理人不分配、不回應繼承人 — 管理人不報告賬目時
• 未成年繼承人與父母管理遺產 — 繼承人未成年時

遺產租金有獨立賬戶、完整記錄，並讓所有繼承人看到同樣的數字，就比較容易管理。

本所協助繼承人和遺產管理人建立租金賬簿、審查租賃合同並解決繼承人之間的糾紛。如需初步諮詢，請致電 +66 92 254 2045 或將詳情傳送給我們。另請參閱遺產業務和稅務業務。

本指南由蘇婉瓦拉律師事務所發布 —— 該律師事務所位於孔敬府，成立於 1986 年。本文僅為一般性資訊，不構成針對任何特定事項的法律建議。