結論
天井から水が滴っているとき、問題は単に「上の階の隣人か」ということだけではありません。次の3点を順に整理してください。水はどこから漏れたのか、その部分は専有部分か共用部分か、そして誰が不注意だったのか、あるいは維持管理を怠ったのか。
ルール(コンドミニアム法および民商法典)。 部屋(ユニット)は専有部分です。共同で使用するために設けられた構造、排水設備、設備は共用部分であり、管理法人が管理・維持しなければなりません。故意または過失により他人の財産に損害を与えた者は、第420条により不法行為責任を負います。欠陥があるか維持管理が不十分な工作物から損害が生じた場合、第434条はまず占有者に責任を負わせ、占有者が適切な注意を払っていたときは、代わりに所有者が責任を負います。不法行為に基づく請求権は、不法行為と加害者を知った時から1年で時効にかかります(第448条)。
当事務所の実務上の見解。 まず過失を争うのはやめましょう。数日以内に、被害を写真と動画で記録し、上階の所有者と管理法人に書面で通知し、技術者または技術士に漏水源を特定してもらってください。良い証拠があれば、多くの紛争は早期に解決しますし、訴訟が必要になった場合の土台にもなります。
共益費の滞納については、共益費滞納に関するガイドをご覧ください。本ガイドでは繰り返しません。
1. 上階の部屋の問題となる漏水と、共用部分の漏水の違いは何ですか。
法律の定め(コンドミニアム法 B.E. 2522、第4条、第13条、第15条)。
- 専有部分とは、部屋そのもの、およびその所有者のために割り当てられた構造物や土地をいいます。
- 共用部分とは、建物のうち部屋ではない部分と、共同の使用または利益のために設けられたその他の財産をいいます。第15条には、建物の安定と保護のための構造および工作物、並びに排水や排水処理など建物内の安全または環境のために設けられた設備といった例が挙げられています。
- 第13条第2項:2つの部屋を隔てる床と壁は、その2つの部屋の所有者が共有し、その権利の行使方法は規約に従います。
- 第13条第3項:所有者は、自分の部屋に対して、建物の構造や安定に影響を及ぼしうることをしてはなりません。
同法は、あらゆる場合について「この水道管は誰のもの」と定めているわけではありません。答えは、管理法人の規約、建築図面、そしてお住まいのプロジェクトの登記書類から導かれます。
| 漏水の場所 | 一般的な傾向 | 最初に通知すべき相手 |
|---|---|---|
| 上階の部屋の蛇口、給水ホース、衛生器具、洗濯機、給湯器 | 上階の部屋の専有部分 | 上階の所有者または賃借人、および管理法人 |
| 上階の浴室の床下の配管または防水層 | いずれの場合もありうる。構造と規約を確認 | 上階の部屋および管理法人 |
| 複数の部屋が共用する主管や立て管 | 通常は共用部分 | 管理法人 |
| スラブと壁の接合部にひび割れがある | 部屋の間の床は双方の所有者の共有 | 双方の部屋および管理法人 |
この表はあくまで傾向を示すものであり、法的な結論ではありません。結果は、お住まいのプロジェクトの書類と技術者の報告書によって決まります。
2. 上階の所有者はどのような場合に責任を負いますか。
法律の定め(民商法典、第420条および第434条)。 第420条により、故意または過失により違法に他人の財産に損害を与えた者は、賠償しなければなりません。当てはまりうる例としては、浴槽の水を溢れさせたままにした場合や、適切な防水をせずに浴室を改装して水が下に染み込んだ場合があります。
第434条は、工作物に欠陥があった、または十分に維持管理されていなかったために損害が生じた場合に適用されます。その工作物を占有する者が賠償しなければなりません。その者が損害を防ぐために相当の注意を払っていたときは、代わりに所有者が賠償しなければなりません。
実務上の見解。 被害を受けた所有者は、少なくとも、水がその部屋から来たこと、そして損害の程度を示せなければなりません。漏水箇所を特定した技術者の報告書が最も重要なのは、そのためです。
上階の所有者が「ただ配管が古かっただけで、私の落ち度ではない」と言っても、それだけで自動的に免責されるわけではありません。第434条は、維持管理が不十分な場合についても定めています。裁判所は個々の事案の事実を検討します。ここでは裁判例は引用しません。
3. 上階の賃借人は責任を負いますか。
蛇口を閉め忘れるなど、不注意で漏水を起こした賃借人は、他の人と同様に、第420条により責任を負う可能性があります。賃借人がその部屋の占有者である場合には、第434条が賃借人に適用されることもあります。これは事実関係によるものであり、特定の裁判例は引用しません。
家主と賃借人の間では、第562条により、賃借人の過失または同居人の過失によって賃借物に生じた滅失・損傷については賃借人が責任を負いますが、通常の使用による損傷については負いません。これは家主と賃借人の関係であり、階下の部屋に対する責任ではありません。
アドバイス。 所有者と賃借人の双方に通知してください。管理法人に、その部屋に誰が住んでいるかを、教えてもらえる範囲で尋ねてください。所有者と賃借人の間でどう責任を分担するかは、彼ら自身に任せましょう。原因が明らかになるまで、どちらに対する請求権も放棄しないでください。
4. 管理法人または建物管理者はどのような場合に責任を負いますか。
法律の定め(コンドミニアム法、第33条および第36条)。 管理法人は、共用部分を管理・維持するために存在します。管理者はその目的を実行し、緊急かつ必要な場合には、合理的な人が自分の財産を管理するのと同じように、建物の安全に関することを自らの判断で命じ、または行うことができます。
実際にはどうなるか。 漏水源が共用の配管や設備であり、管理法人が知らされたのに点検、修理、または漏水の停止をしなかった場合、その結果拡大した損害は、管理法人に対する不法行為請求の根拠となりうるでしょう。したがって、いつ知らされ、何をしたかが重要です。通知が日付の明確な書面でなければならないのは、そのためです。
同法に、部屋の中で生じたあらゆる損害について管理法人が自動的に責任を負うとする規定は見当たりませんでした。原因がもっぱら上階の部屋の内部にある場合、管理法人は責任を負わないかもしれませんが、部屋への立入りの調整や水の遮断に協力すべきです。プロジェクトの規約には、さらに定めがあるかもしれません。
5. どのような証拠を残すべきですか。
- 写真と動画。 シミ、天井、壁、床、損傷した物を、ファイルに日付と時刻が残る形で撮影します。漏水が続いていることを示すため、数日にわたって撮影してください。
- 技術者または技術士の報告書。 漏水箇所、原因、損害の範囲を特定したものとします。上階の部屋に入る必要がある場合は、同意を求め、管理法人に立会人として同席してもらってください。
- 書面による通知。 上階の所有者と管理法人に宛て、郵便の受領証や既読のメッセージなど、送達の証拠を残します。
- 修理の見積書と領収書。 部屋の修理分と、損傷した持ち物の分を揃え、品物の写真、購入価格、使用年数も添えます。
- 管理法人の記録。 事故記録、メッセージのやり取り、以前にも漏水が報告されていたかどうか。
- 部屋に関する書類。 区分所有の権利証書、規約、図面、ご自身の保険証券の写し。
損害の拡大防止について:第442条は第223条を類推適用します。第223条は、被害者が損害を避けまたは減らすことを怠ったかどうかを、裁判所が考慮できるとしています。ですから、持ち物を移動し、濡れた回路の電源を切り、直ちに水を止めてください。
6. 保険はどう関わりますか。
管理法人が加入している建物の保険(ある場合)とご自身の保険(家財保険や第三者賠償責任保険など)は、補償範囲や免責事項が大きく異なります。徐々に染み出す浸水を補償しないものもあります。当事務所はいかなる保険証券も確認しておらず、同法が特定の保険への加入を義務づけているかどうかも確認していません。ご自身の保険証券をお読みになり、損害を修理したり撤去したりする前に、保険会社に通知期限を確認してください。
7. 何を請求でき、どのような手順になりますか。
法律の定め(民商法典、第438条)。 賠償をどのような方法で、いくら支払うかは、事情と不法行為の重大さに応じて裁判所が決定します。賠償には、失われた財産の返還またはその価額の支払いに加え、それによって生じたその他の損害の賠償が含まれます。
実務上の見解。 一般的な項目は、天井、壁、床、電気設備の修理費用、損傷した持ち物の価額、そして部屋が本当に居住不能な場合の仮住まいの費用です。見積書と領収書は保管してください。
当事務所が通常お勧めする順序:
- 漏水を報告し、止めるよう求める。
- 技術者の報告書と修理の概算を添えて、合理的な回答期限を付けた督促状を送る。
- 交渉する。合意した場合は、金額、支払日、誰が修理を行うかを書面にする。
- 合意に至らなければ、訴訟を検討する。
少額の請求。 タリンチャン民事裁判所のよくある質問によると、略式事件(コーディー・マノーサーレー、คดีมโนสาเร่)とは、争いのある金額が30万バーツを超えない事件をいいます。手続は通常の事件より簡易です。提訴の手順や費用については、裁判所に直接お尋ねください。漏水の紛争が消費者事件になりうるかどうかは確認していません。これは当事者の一方が事業者かどうかによるため、そうだと決めつけないでください。
期間と費用については、タイの民事訴訟にかかる期間とタイの弁護士費用をご覧ください。
8. 期限:いつまでに請求すればよいですか。
法律の定め(民商法典、第448条)。 不法行為に基づく損害賠償請求権は、被害者が不法行為と誰が支払うべきかを知った時から1年、または不法行為の時から10年で時効にかかります。その行為が刑事上の犯罪でもあり、刑事の時効期間のほうが長い場合は、その長いほうの期間が適用されます。
よくある誤り。 相手が払ってくれることを期待して何か月も話し合っているうちに、気づかないうちに1年を使い切ってしまうことがあります。どのような通知や交渉が時効を中断させるかは確認していませんので、ご自身の事案での起算日を弁護士に確認してもらってください。最初の日からどの部屋が漏水源かを知っていたのであれば、その時から1年が進行していると考えてください。
9. 仮想事例
仮想事例。 Aさんは405号室に住んでおり、月初めに浴室の天井から水が滴っているのに気づきました。彼は動画を撮影し、管理法人に書面で通知し、技術者に点検してもらいました。技術者は、505号室の床下の排水管にひび割れがあるのを見つけました。管理法人は505号室の所有者に連絡し、その所有者は部屋を賃貸に出していました。Aさんは修理の見積書を添えて、所有者と賃借人の双方に書面を送りました。重要な問題は、規約上、その床下の配管について誰が責任を負うのか、そして505号室の所有者がそれを維持管理していたかどうかです。プロジェクトごとに事情は異なります。この事例は、いかなる結果の予測でもありません。
10. 最初の1週間のチェックリスト
- 可能であれば水を止める。管理法人にバルブを閉めてもらう。
- 片付ける前に、写真と動画を撮る。
- 貴重品を移動し、濡れた回路の電源を切る。
- 管理法人と上階の所有者に書面で通知し、送達の証拠を保管する。
- 漏水箇所を特定する報告書のため、技術者または技術士に依頼する。
- 規約と図面の写しを求める。
- ご自身の保険証券を確認し、適用されうる場合は保険会社に通知する。
- すべての見積書と領収書を保管する。
- 漏水源と責任者を知った日付を書き留め、1年を数える。
- 証拠が揃う前に、痕跡をすべて修理で消してしまわない。
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コンドミニアムの漏水に関する請求は、漏水源を特定した技術者の報告書を取得することから始め、その上で上階の所有者と管理法人の双方に書面で通知してください。不法行為の時効は、不法行為と責任者を知った時から1年しかないからです。
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本ガイドはスワンワラ法律事務所（コンケン県の法律事務所、1986年設立）が発行したものです。一般的な情報であり、特定の事項に関する法的助言ではありません。
