結論
相続した土地の名義は自動的には変わりません。相続人が土地の所在地を管轄する土地事務所で移転登記をするまで、権利証書は故人の名義のままです。よくあるルートは3つあり、どれを選ぶかで、持参する書類と所要期間が決まります。
ルール（土地法典）。 第81条は、相続人が土地の権利証書と相続の証拠を添えて直接申請することを認めています。登記官が申請人を相続人と認めると30日間の公告が掲示され、権利を持つ相続人から異議がなく証拠も信用できる場合、登記官は証拠のとおりに登記します。第82条は管理人の登記を定めています。裁判所が選任した場合は申請により登記され、遺言で指名された場合は調査と公告を経ます。
当事務所の実務的な見方。 相続人全員の意見が一致し、土地が家族に残る場合は、直接申請のルートを使います。土地を売却する場合、相続人が行方不明または海外にいる場合、協力しない人がいる場合は、管理人を使います。必要書類の一覧や所要時間は事務所ごとに多少異なるため、書類を集める前に、その土地を管轄する土地事務所に電話で確認してください。
本ガイドは土地事務所での手続を扱います。誰が相続人になるか、管理人がどう選任されるかは、相続と遺産管理のガイドをお読みください。亡くなった妻の名義の土地については、こちらの記事をご覧ください。
1. 3つのルートのどれに当たりますか。
| ルート | 当てはまる場合 | 主な法的ステップ |
|---|---|---|
| A. 相続人が直接申請 | 管理人なし。相続人が合意している、または少なくとも異議がない | 第81条：証拠、30日間の公告、登記 |
| B. 遺言で指名された執行者 | 遺言が執行者（ผู้จัดการมรดกโดยพินัยกรรม）を指名している | 第82条：調査と公告、権利証書に執行者を登記し、その後相続人へ移転 |
| C. 裁判所が選任した管理人 | 相続人間で争いがある、行方不明者がいる、または遺言による指名が成立しない | 第82条：申請により登記し、その後相続人へ移転または売却 |
土地局は、管理人がいる場合といない場合で別々のマニュアルを公開しています。どちらも出典に掲載しています。
2. ルートA：管理人なしで相続人が申請する
この場合の土地局マニュアルによると、申請は土地または専有部分の所在地を管轄する土地事務所でのみ行えます。また、第81条の公告があるため、申請当日には完了しません。
マニュアルと法典が示す手順は次のとおりです。
- 申請と審査。 登記官は、民商法典と省令に基づき、相続人としての権利と能力を審査します。マニュアルは、所要時間が申請人と相続人の数によって左右され、家族関係が複雑なほど長くなると記しています。
- 公告。 登記官は、土地事務所、郡役場、市役所または郡自治体（TAO）、村長の事務所、そして土地そのものに30日間公告を掲示し、申請人が名指ししたが出頭しなかった相続人へも送付します（第81条）。
- 登記。 相続人から異議がなく、証拠が信用できる場合、登記官が移転を登記します。マニュアルは、公告の送付・掲示と、登記官の署名・通知にさらに日数がかかり、掲示証明の到着遅れや紛失で再掲示が必要になるなど、遅れが生じることもあると記しています。
持分を取得する相続人は全員、登記に表示されなければなりません。持分を取得したくない相続人は、通常、事務所で供述するか、相続を承認しないことを示す書類を提出するよう求められます。どの書式が必要か、事務所に確認してください。
必要書類（留保付き）
個人の申請人について、管理人がいない場合のマニュアルは、たとえば次を挙げています。
- 土地権利証書、土地利用証明書（นส.3、นส.3ก、นส.3ข）またはコンドミニアム所有権証書の原本
- 故人の死亡証明書その他の死亡の証拠（原本と認証謄本）
- 遺言（ある場合）
- 申請人のIDカードと住民登録（タービアンバーン）
- 相続人であることの証明。たとえば配偶者なら婚姻証明書、子なら出生記録
相続人の1人が亡くなっている場合は、通常、その相続人の死亡の証明と、誰がその持分を承継するかの証明も必要です。土地事務所によってマニュアルの運用に差があるため、一覧と、原本・写しのどちらが認められるかを確認してください。
3. ルートB：遺言で指名された執行者
遺言が執行者を指名している場合は、まず権利証書に執行者を登記し、その後、権利のある人へ移転します。第82条は、このような場合、登記官が調査し、証拠を確認し、第81条第2項に基づく公告を掲示し、異議がなければ登記すると定めています。異議があれば、その案件は保留されます。遺言が証拠となるため、登記官は遺言の方式と、指名された人が職務を行えるかを細かく確認すると考えてください。誰が管理人になれるかは遺産管理のガイドに、執行者の選び方は遺言執行者の選び方に記載しています。
4. ルートC：裁判所が選任した管理人
裁判所が管理人を選任した場合、第82条により、登記官は申請に基づいて管理人を登記します。そのため、この段階では30日間の公告は含まれません。申立て自体は、遺産管理人選任の申立てガイドで扱っています。
管理人の下で相続人への移転または売却を行う場合、管理人がいる場合の土地局マニュアルは、たとえば次を挙げています。
- 土地権利証書またはコンドミニアム所有権証書の原本
- 相続人または管理人のIDカード
- 受領者が適法な相続人であることの証拠（原本）
- 管理人を選任した裁判所の命令または遺言（原本）。遺言が紛失または破棄された場合は、政府機関に提示したことがあり、その機関が認証した写しで代えられます。
管理人による売却は、通常、まず管理人を権利証書に登記し、その後に売却します。委任状、法人書類、建物の所有を示す書類は、特別な場合として挙げられています。また、管理人は遺言または裁判所が与えた権限の範囲で行動しなければならず、行為によっては裁判所の許可が必要になることがあります。
5. 費用と税金はどうなりますか。
税率が変わりうること、また土地事務所が当日に計算することから、ここでは金額を示しません。
- 登記手数料。 マニュアルは、評価額に基づいて計算される手数料を挙げており、親と直系卑属の間、または配偶者間の移転では低くなります。申請、証人、委任状には、少額の定額料金が別にかかります。
- 特定事業税。 マニュアルによると、遺言により法定相続人でない人へ相続財産が渡る場合に課されます。法定相続人はこの区分に含まれません。
- 印紙税と所得税。 場合によっては適用されることがあります。誰が土地を取得し、その後どうするかによって結論が変わるため、登記官と税務顧問に確認してください。
遺産の債務と相続に関する税は本ガイドの範囲外です。遺産管理のガイドをご覧ください。
6. 外国人相続人
土地。 第93条により、法定相続人として相続する外国人は、すでに保有する土地と合算して第87条の上限内に収まる限り、土地の取得を許可されることがあります。土地局マニュアルによると、許可は内務大臣が行い、バンコクでは土地局長、各県では県知事に委任されています。第87条は用途別に上限を定めています（居住、商業、工業、農業、宗教、公益慈善など）。数字を信頼する前に、ご自身の用途に当たる現行条文を確認してください。
法定相続人ではない受遺者の外国人は第93条を使えません。土地局の知識文書によると、実務では管理人が土地を売却し、代金を引き渡します。第94条により、違法または無許可で取得した土地は、局長が定める期間（180日以上1年以内）内に処分しなければならず、そうしない場合は局長が処分できます。
コンドミニアム。 第19条の7（septies）は、第19条の資格を満たさない外国人が相続により専有部分を取得した場合、60日以内に土地事務所へ書面で通知し、所有権の取得から1年以内に処分しなければならず、さもなければ局長が売却できると定めています。第19条の5（quinquies）は、資格を満たす外国人に適用されます。外国人保有が枠（第19条の2（bis）に規定）を超える部分だけを処分すればよいのです。したがって、「外国人相続人は1年以内にコンドミニアムを売らなければならない」というのは、一部の場合にしか当たりません。
海外で作成された遺言やその他の国境を越える問題は、外国の遺言のガイドをご覧ください。上記の土地法典とコンドミニアム法の点については、ここで引用した条文に依拠してください。
7. きょうだいの意見が合わない場合は？
意見の対立は、土地事務所では異議として現れます。第81条により、登記官は当事者に事情を聴き、書類を求め、和解を試みることができます。和解が成立しなければ登記官は適切な命令を出し、不服のある側は通知を受けてから60日以内に裁判所へ提訴し、提訴の証明を示さなければなりません。さもなければ登記官は手続を進めます。相続権に関する訴訟が提起された場合、登記は確定判決まで停止されます。
実務上、土地に住み続けて分割を拒むきょうだいや、所在不明の相続人がいる場合は、直接申請ではなく、裁判所による管理人の選任が必要になるのが通常です。共有の相続土地や、裁判所に持ち込まなければならない場合については、土地紛争のガイドをご覧ください。
仮の例：3人のきょうだいが家付きの土地を相続しました。2人は売りたく、1人は残したいと考えています。直接申請では異議が出る可能性が高いでしょう。管理人選任の申立てなら、裁判所が誰が管理するかを決め、売却は裁判所の監督の下で進められます。
8. 出かける前のチェックリスト
- その土地を管轄する土地事務所を調べ、まず電話をする。
- 権利証書、死亡証明書、各相続人のIDカードと住民登録、各相続人の続柄の証明を集める。
- 遺言や過去の裁判所命令を探す。
- 残すか売るかを決める。それによって管理人が必要かどうかが決まる。
- 出頭できない相続人や海外在住の相続人に何が必要か、事務所に尋ねる。
- 外国人相続人がいる場合は、申請前に第93条の許可またはコンドミニアムの規則を確認する。
- 当日の費用と税金の計算を求め、領収書をすべて保管する。
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相続した土地は土地事務所で3つのルートのいずれかにより移転され、適切なルートは、相続人が合意しているか、遺言があるか、土地を残すか売るかによって決まります。
当事務所は、相続人の土地事務所への申請、管理人選任の申立て、相続紛争をサポートしています。初回相談は無料です — お電話 +66 92 254 2045 または詳細をお送りください。相続サービスと土地サービスもご覧ください。
本ガイドはスワンワラ法律事務所（コンケン県の法律事務所、1986年設立）が発行したものです。一般的な情報であり、特定の事項に関する法的助言ではありません。
