父の家を借りている人が毎月賃料を払っています。父が亡くなりましたが、きょうだいはまだ遺産を分けていません。その後の賃料は誰のものか、誰が集めるのか、雨漏りの修理費は誰が出すのか、他の相続人にどこまで伝えるべきか。本ガイドは「分割前」の期間だけを扱います。相続人と遺産管理者の一般的な考え方は相続の基本ガイド、権利証書の名義変更は土地事務所での相続土地の移転をご覧ください。
結論
法的根拠（民商法典） 賃料は遺産の果実です。相続人が複数いる場合、第1745条は分割が終わるまで相続人が遺産について権利義務を共同で持つとし、相続編に反しない範囲で第1356条から第1366条の共有規定を適用します。第1360条により、各共有者は他の共有者の権利を害さない限り財産を使用でき、持分に応じて果実を得ると推定されます。第1362条は、全共有者が管理費、租税、維持費を持分に応じて負担することを定めます。遺産管理者がいる場合、第1719条は遺産の管理と配分に必要な行為を行う権利と義務を管理者に与え、第1720条は第809条から第812条（注意義務、会計報告、金銭の引渡し）に従って相続人に責任を負わせます。
当事務所の実務上の見方 紛争の多くは、法律が不明確だからではなく、誰も数字を見られないまま一人の財布にお金が入ることから生じます。最も効果的なのは、賃料専用の銀行口座、すべての支出の領収書、そして下表のような相続人全員への定期的な報告です。
仮の事例 コンケンのソムチャイさんが、賃貸中の店舗2戸を残して亡くなりました。相続人は妻と子3人（マリ、トン、ファー）です。近くに住むマリが、誰にも言わずに6か月間、賃料を自分の口座で受け取っていました。屋根が雨漏りしても誰も直さないため、トンが不審に思います。以降、この家族を例に説明します。
1. 分割前に受け取った賃料は誰のものか
遺産から生じた賃料は引き続き遺産の一部であり、集めた人の個人資産ではありません。第1360条は、共有者が持分に応じて果実を得ると推定します。各相続人の持分は法律または遺言によります（基本ガイド参照）。第1357条は、他に事情がなければ共有者の持分を等しいと推定しますが、遺産では相続人の順位や遺言で持分が異なることが多いため、まず実際の持分を確認してください。
- 死亡前に支払期日が来ていて未払いだった賃料も、遺産の財産です。
- 借主が預けた敷金は収入ではありません。分けて保管し、契約どおりに返還します。
- 物件に住む相続人は第1360条に基づき使用できますが、他の相続人の権利を害してはなりません。一人が家全体を使い、他の相続人が反対するなら、対価を書面で合意します。
2. 誰が賃料を受け取り、決定できるか
遺産管理者がいる場合 管理者は第1719条により、遺言または裁判所の命令で与えられた権限の範囲で、賃料の回収や契約の管理を行う職務を負います。他の相続人が管理者に代わって賃料を集めたり署名したりすべきではありません。
遺産管理者がいない場合 相続人は共有者です。第1358条は、通常の管理を共有者の多数決で決めると推定します。共有者の誰でも、財産を保全するための行為（たとえば損害を防ぐ緊急の修理）はいつでもできます。重要な変更は、財産の価額の少なくとも半分を占める多数の同意が必要で、全員の同意が必要な事項もあります。
新しい賃貸借契約には誰が署名するか 通常の管理にあたる短期の月単位・年単位の契約は、多数決で決め、書面で授権された相続人一人が署名できます。複数年の更新、低額での固定、借主による構造変更の許可など、長期または重い条件の契約には、相続人全員の同意を得てください。第1361条は、共有財産全体の処分や負担の設定を、共有者全員の同意がある場合に認めているからです。
3. 既存の賃貸借契約と新しい契約
従来の契約は続く 第569条は、不動産賃貸借は所有権の移転によって終了せず、譲受人は借主に対する譲渡人の権利義務も引き継ぐと定めます。借主は期間満了まで住み続けられます。相続人や管理者は、所有者が亡くなったというだけで借主をすぐに退去させることはできません。
3年を超える賃貸借は登記が必要 第538条は、義務を負う側が署名した書面の証拠を求め、期間が3年を超える場合（または借主もしくは貸主の終身の場合）は、書面にして所轄の官吏に登記しなければならないとします。登記がなければ、履行を求められるのは3年までです。これは、故人の古い契約にも、相続人が結ぶ新しい契約にも当てはまります。
借主がいると分かったらすぐにすべきこと：
- 賃貸借契約書、領収書、敷金の証拠の写しを入手する。
- 所有者が亡くなったことと支払先の口座を借主に書面で通知する（下の通知文の例を参照）。
- 終了日と更新条件を確認する。
- 相続人の一人が、承認なしに数年分の賃料を前受けしたり、賃料の減額に応じたりしない。
宛先：借主（氏名／部屋番号）
........ 付の賃貸借契約に基づく物件の所有者は、........ に死亡しました。
賃貸借契約は従前どおり有効です。........ 月分から、賃料を次の口座にお支払いください。
銀行 ........ 口座名義「（故人の氏名）の遺産」 口座番号 ........
振込控えは証拠として保管してください。修繕のご連絡は（氏名／電話）まで。
署名 ........（相続人／遺産管理者） 日付 ........
4. 帳簿はどうつけるか
遺産管理者がいる場合、第1732条は、遺言者、相続人の多数、または裁判所が別の期間を定めた場合を除き、第1728条に定める日から1年以内に、管理を行い、管理の会計報告を作成し、遺産を配分し終えることを求めます。第1720条は第809条から第812条に従って相続人に責任を負わせ、これには会計報告と受け取った金銭の引渡しが含まれます。管理者が選任されていない場合、法律が単一の帳簿様式を定めているわけではありませんが、他の人のために金銭を集める相続人は、確認できる記録を残すべきです。第1362条により全員が支出を持分に応じて負担するため、支出が実際のものであることを示す必要があるからです。
帳簿の実務ルール：
- 遺産名義の銀行口座を別に開く。個人の資金と混ぜない。
- すべての取引を発生時に記録し、領収書番号または振込証拠を付ける。
- 賃料、敷金（収入ではない）、修繕、租税、保険、共益費を分類する。
- 毎月帳簿を締め、第6項の表のとおり全相続人に要約を送る。
- 分割が終わり、全相続人が書面で会計を承認するまで書類を保管する。
収支帳簿の記載例（列は調整してください）：
遺産：ソムチャイ（仮） 物件：店舗2戸 月：........
日付 | 項目 | 入金 | 出金 | 残高 | 証拠
10月1日 | 前月繰越 | | | 12,000 | 通帳
10月5日 | 賃料 A戸（借主1） | 6,000 | | 18,000 | 振込控え
10月5日 | 賃料 B戸（借主2） | 5,500 | | 23,500 | 振込控え
10月12日| 雨漏り修理 A戸 | | 3,800 | 19,700 | 業者領収書
10月20日| 火災保険料 | | 2,400 | 17,300 | 領収書
| 借主の敷金（別口座） | 収入ではない：A戸 12,000 / B戸 11,000
月間合計：入金 11,500 出金 6,200 差額 5,300 作成者：........ 相続人へ送付日 ........
増築や構造変更など、大きな支出や急がない支出は、事前に承認を得てください。財産を守るための緊急の修理はすぐに行えますが、後で領収書を添えて報告します。
5. 税金の概要
賃料は歳入法典上の課税所得であり、未分割の遺産は別個の所得納税者として扱われます（第57条の2（bis）第2項。所得税の納税義務者を定める第56条と同じ部分にあります）。実務上、2つの結果があります。死亡後の収入を、よく考えずに故人名義や相続人一人の名義で申告してはならないこと、そして遺産に独自の納税者番号が必要になり得ることです。遺産のために申告するのは、一般に遺産管理者、相続人、または財産を占有する人です。控除できる費用や税率といった数字は年と事実関係で変わるため、毎年、歳入局または税務の専門家に確認してください。
土地・建物税は物件にかかる年税です。誰が納めるかは、誰が所有し誰が使うかによって決まり、収益のために貸している物件は、一般に使途で分類されます。地方自治体の納税通知書を保管し、遺産口座から支払います。本ガイドでは金額を計算しません。税務計画全般は税務業務をご覧ください。
6. 相続人に何を開示すべきか
| 共有する情報 | 頻度 | 理由 |
|---|---|---|
| 賃貸借契約の写しと借主一覧 | 最初と、契約の更新・新規締結のたび | 物件が何に拘束されているか、3年を超える条項がないか、全員が知るため |
| 振込控えを付けた収支の要約 | 毎月、遅くとも四半期ごと | お金の行き先を示し、共有の支出を裏付けるため |
| 修繕の領収書と大きな支出 | 支払後数日以内。大きな項目は支払前 | 承認を得て、遺産の金を使いすぎたという主張を防ぐため |
| 借主の敷金の状況 | 借主の入居・退去時 | 借主への債務であり、分けられる収入ではないため |
| 税務書類と申告 | 毎課税年度 | 全員が税負担を把握し、不意の請求を受けないため |
| 相続人に支払う金額 | 配分のたび、または合意どおり | 用いた持分と、先に控除した項目を書面に残すため |
開示は相続人の間に限ります。部外者に転送したり、部外者が入るチャットグループに投稿したりしないでください。海外に住む相続人がいる場合は、記録が残るメールや非公開グループを使います。事例では、マリが賃料を受け取り始めた最初の月から、トンに毎月の要約を送るべきでした。そうすれば、不信が広がる前にきょうだいで話し合えます。
7. 相続人の意見が合わないとき
当事務所が通常勧める順序（軽いものから重いものへ）：
- 情報を書面で請求する。 項目、期間、期限（たとえば15日）を明記する。
- 暫定ルールを決める。 共通口座、連絡担当者、第1358条による通常事項の多数決。
- 調停。 年長の親族、弁護士、または裁判所の調停センターを通じる。
- 遺産管理者の選任または交代。 いない場合は遺産管理者選任の裁判所申立てと遺言による遺言執行者の選び方を参照。いるが動かない場合は分配せず相続人にも応じない遺産管理者を参照。
- 分割を請求する。 第1363条は、法律行為による妨げがある場合、または財産の性質上永続的に共有とされる場合を除き、共有者が分割を請求できるとし、時機を失した請求はできません。法律行為で分割を排除できるのは、一度に10年までです。
- 持ち去られた金銭の返還・会計報告を請求する。 遺産の金銭が権限なく使われた場合、責任と回収の可否は証拠によります。結果は保証されません。
他の相続人の銀行口座、電話、メールに権限なくアクセスしてはいけません。コンピュータ犯罪法や個人データ保護法に違反するおそれがあります。書類の請求と裁判所の手続きを使ってください。未成年の相続人がいる場合は未成年の相続人と親による相続財産の管理、分割後に財産が見つかった場合は分配後に見つかった追加の遺産をご覧ください。
8. チェックリスト
最初の月の賃料を受け取る前
- 相続人と各人の持分を確認する
- 遺産管理者の有無と権限の範囲を確認する
- 賃貸借契約、領収書、敷金の証拠の写しを入手する
- 遺産専用の銀行口座を開く
- 借主に通知を送る
未分割の間
- すべての項目に証拠を付けて毎月帳簿をつける
- 表のとおり全相続人に要約を送る
- 大きな支出や新規契約の前に承認を得る
- 3年を超える契約が登記されているか確認する
- 借主の敷金を収入と分けて保管する
税金と締め
- 遺産の所得税申告義務を歳入局に確認する
- 通知に従い土地・建物税を納める
- 分割前に会計を締め、全相続人に書面で承認してもらう
関連ガイド
- 両親が亡くなったとき、相続はどう分けるか — 誰が相続人か、遺産管理者がいつ必要かという一般的な考え方
- 土地事務所での相続土地の移転 — 分割の準備が整ったときの権利証書の名義変更
- 遺産管理者選任の裁判所申立て — 賃料の回収と契約への署名の権限が必要な場合
- 遺言による遺言執行者の選び方 — 帳簿をつけ、財産を管理できる人の選び方
- 分配せず相続人にも応じない遺産管理者 — 管理者が会計報告を出さないとき
- 未成年の相続人と親による相続財産の管理 — 相続人が未成年のとき
遺産の賃料は、別口座、完全な記録、そして全相続人が同じ数字を見られることで、管理しやすくなります。
当事務所は、相続人と遺産管理者の賃料帳簿の整備、賃貸借契約の確認、相続人間の紛争の解決をお手伝いしています。初回相談をご希望の方は、お電話 +66 92 254 2045 または詳細をお送りください。あわせて遺産業務と税務業務もご覧ください。
本ガイドはスワンワラ法律事務所（コンケン県の法律事務所、1986年設立）が発行したものです。一般的な情報であり、特定の事項に関する法的助言ではありません。
